TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 5]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/249

RG n° : N° RG 24/01609 – N° Portalis DBZD-W-B7I-COL7

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

[W]

JUGEMENT DU 23 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT

venant aux droits de SA BATIGERE [Localité 10] EST et SA [Adresse 8] agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité

RCS [Localité 11] 645 520 164

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [W]

né le 21 Juillet 1984 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Sylvie RODRIGUES

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 22 avril 2024

Copie exécutoire délivrée le : 01/07/2025

à : M^e Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 février 2022 ayant pris effet le 10 janvier 2022, la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE [Localité 10] EST a consenti à Monsieur [K] [W] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer initial de 323,82 euros et une provision sur charges de 35,69 euros payables mensuellement à terme échu.

Le 21 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré à Monsieur [K] [W] pour la somme de 4 992,45 euros dont 4 832,95 euros en principal, lui faisant également sommation de justifier des ressources du foyer et de retourner au bailleur l’enquête ressources SLS/OPS 2024 annexée à l’acte.

— oOo-

Par acte de commissaire de justice en date du 06 novembre 2024, dénoncé par voie dématérialisée au représentant de l’État le 07 novembre 2024, la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT (ci-après la société BATIGERE HABITAT), venant aux droits de la SA d’HLM BATIGERE [Localité 10] EST, a fait assigner Monsieur [K] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire,

ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

condamner Monsieur [K] [W] à lui payer :

la somme de 7 438,84 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 29 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1153 alinéa 1 (ancien) du code civil,

une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux et avec intérêts de droit,

la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner Monsieur [K] [W] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières,

ordonner l’exécution provisoire de la décision.

— oOo-

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 avril 2025.

Lors de cette audience, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a réclamé la somme actualisée de 6 168,72 euros selon décompte arrêté au 11 avril 2025, et a maintenu le surplus de ses demandes. Elle a sollicité l’entérinement du plan de remboursement de la dette locative mis en place en accord avec le locataire, sous condition d’une clause cassatoire.

Monsieur [K] [W], présent, a proposé d’apurer la dette, dont le montant n’est pas contesté, au moyen de versements mensuels de 200 euros en plus du loyer courant. Il a indiqué effectuer des missions en intérim au [Localité 10]-Duché de Luxembourg, pour lesquelles il perçoit un salaire d’environ 1 700 euros par mois, et n’avoir pas d’enfant à charge ni de crédit à rembourser.

Un bordereau de carence a été établi le 09 janvier 2025 par la DDETS de la Meurthe-et-Moselle.

La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les parties ayant été présentes ou représentées, il sera statué par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Suivant l’article 24 III de la même loi, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que la société BATIGERE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle le 1er août 2024 en vertu du II de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, et que les impayés persistent depuis.

Il est par ailleurs établi que l’assignation délivrée le 06 novembre 2024 a été dénoncée au représentant de l’État le 07 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi précitée.

La demande est par conséquent recevable.

Sur la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

A l’examen des pièces versées au dossier, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 modifié, a été délivré le 21 août 2024 au locataire pour un arriéré de loyers et charges de 4 832,95 euros.

Il n’est pas contesté que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois imparti par cet acte.

En conséquence, la clause résolutoire s’est trouvée acquise au 22 octobre 2024 et le bail a été résilié à cette date.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En l’espèce, Monsieur [K] [W] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 22 octobre 2024.

Dès lors, il sera dit qu’à défaut par Monsieur [K] [W] d’avoir volontairement libéré le logement situé [Adresse 1], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [K] [W] à payer à la société BATIGERE HABITAT, à compter du 22 octobre 2024, une indemnité d’occupation mensuelle égale au terme du loyer actuel majoré des charges, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré, ce jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Sur l’imputation d’un supplément de loyer de solidarité

L’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives, dès lors qu’au cours du bail, les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

L’article L. 441-9 du même code précise que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

Cette procédure, destinée à assurer un équilibre entre la mission confiée par l’État aux organismes d’habitations à loyer modéré et le respect des droits contractuels et fondamentaux du preneur à bail, est d’ordre public. Tout manquement à l’une ou l’autre des étapes prescrites par cet article constitue un manquement aux droits du locataire qui déchoit l’organisme d’habitations à loyer modéré du droit de liquider un supplément de loyer de solidarité.

En l’espèce, il n’est pas contestable que la société BATIGERE HABITAT est un organisme d’habitations à loyer modéré. Aussi, celui-ci est bien fondé à vérifier les ressources de ses locataires et à liquider un supplément de loyer de solidarité, même de façon provisoire, lorsque la situation le justifie.

Il ressort du décompte versé aux débats que le bailleur a imputé au locataire un supplément de loyer de solidarité à partir du mois de mai 2024.

Il n’est pas contesté que la société BATIGERE HABITAT a fait sommation à Monsieur [K] [W] de justifier des ressources du foyer et de lui retourner l’enquête ressources SLS/OPS 2024, par exploit de commissaire de justice du 21 août 2024 visant les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et que Monsieur [K] [W] ne justifie pas avoir satisfait à cette réclamation.

Toutefois, force est de constater que l’acte délivré le 21 août 2024, valant mise en demeure au sens de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, ne reproduit pas in extenso les dispositions de ce texte.

Par ailleurs, le bailleur a imputé au locataire un supplément de loyer de solidarité à compter du mois de mai 2024, soit dès avant la délivrance de l’acte.

En conséquence, la société BATIGERE HABITAT ne justifie pas être en droit de liquider un supplément de loyer de solidarité, même à titre provisoire.

Sur les sommes dues

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la même loi, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le décompte produit par la société BATIGERE HABITAT fait apparaître un solde restant dû de 13 495,20 euros arrêté au 11 avril 2025.

Il convient cependant de déduire de ce décompte la somme de 9 052,41 euros [(815,33 euros x 5 mois) + 824,21 euros + (822,21 euros x 2 mois) + (835,71 euros x 3 mois)] correspondant au supplément de loyer de solidarité imputé à tort au locataire au titre des mois de mai 2024 à mars 2025 inclus, ainsi qu’il a été jugé ci-avant.

Il y a lieu également de déduire les frais de commissaire de justice d’un montant de 289,87 euros (159,50 + 130,37) dont le sort sera traité dans les dépens.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, l’arriéré dont Monsieur [K] [W] est redevable à la date du 11 avril 2025 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, s’élève ainsi à la somme de 4 152,92 euros (indemnité d’occupation de mars 2025 incluse).

Monsieur [K] [W] ne justifie pas d’un paiement libératoire.

En conséquence, il sera condamné à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 4 152,92 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Aux termes de l’article 24 VII, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 précitée, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI de l’article 24. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des débats qu’un accord est intervenu entre les parties en vue d’apurer la dette locative de manière échelonnée.

Dans ces conditions, il y a lieu d’accorder au défendeur des délais de paiement conformément aux modalités fixées dans le présent dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

Il est toutefois rappelé que le loyer courant reste exigible dans les termes du contrat de bail, et que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité entraînera la déchéance du terme, l’exigibilité immédiate du solde restant dû et la reprise des effets de la clause de résiliation de plein droit du bail.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais de commissaire de justice au sens de l’article 695 du même code.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

L’équité justifie de condamner Monsieur [K] [W] à payer à la société BATIGERE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des frais exposés par le demandeur dans le cadre de la présente procédure et non compris dans les dépens.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions rendues en première instance sont de droit assorties de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu publiquement et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE les demandes de la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA d’HLM BATIGERE [Localité 10] EST, recevables ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation conclu le 23 février 2022 sont réunies au 22 octobre 2024 et que le bail portant sur le logement sis [Adresse 1], se trouve donc résilié au 22 octobre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [W] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 4 152,92 euros (quatre mille cent cinquante-deux euros et quatre-vingt-douze centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 11 avril 2025 (indemnité d’occupation de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites ;

AUTORISE Monsieur [K] [W] à se libérer de sa dette en 21 mensualités, soit 20 mensualités de 200 euros (deux cents euros) chacune, le premier versement devant intervenir, sauf accord des parties, dans le mois suivant la signification de la présente décision, et la 21ème et dernière mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que pendant ce délai, les sommes dues ne produiront aucun intérêt ;

DIT que durant ce délai, les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact et dans son intégralité :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

faute par Monsieur [K] [W] d’avoir volontairement libéré le logement situé [Adresse 1], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants et R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Monsieur [K] [W] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au terme du loyer actuel majoré des charges, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré, ce jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [K] [W] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [W] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

Ainsi fait et jugé à [Localité 13], le 23 juin 2025.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT