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— dossier

— Maître Scarlette ODAH 89

— Maître Claude REYNAUDI 60

Grosse délivrée à : Maître Claude REYNAUDI 60

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N° : 25/00373

ORDONNANCE DU : 29 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00706 – N° Portalis DBXC-W-B7I-FI2U

AFFAIRE : S.C.I. BAM C/ [U] [V], [F] [V]

l’an deux mil vingt cinq et le vingt neuf Juillet,

Nous, Pierre MESNARD, Président du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience des référés, assisté de Ségolène FAYS Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 17 Juin 2025, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDERESSE :

S.C.I. BAM, société inscrite au RCS de [Localité 6] sous le N°832 546 089, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Claude REYNAUDI de la SELARL REYNAUDI – CHAUVET, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant et par M^e Ingrid THOMAS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [U] [V]

née le 01 Mai 1953 à VIETNAM, demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-000108 du 22/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

représentée par Maître Scarlette ODAH de la SARL CABINET BABOULESSE ADOUZI ODAH, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

Monsieur [F] [V]

né le 31 Mai 1949 à VIETNAM, demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-000107 du 22/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

représenté par Maître Scarlette ODAH de la SARL CABINET BABOULESSE ADOUZI ODAH, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 7 février 2017, Monsieur [I] [H] et Madame [O] [N] ont donné à bail commercial à Monsieur [F] [V] et à Madame [U] [V] un fonds de commerce sis [Adresse 3] à [Localité 10].

Ce bail a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives à effet du 17 janvier 2017, moyennant un loyer payable mensuellement et d’avance à hauteur de 620,61 euros, auquel s’ajoute la somme de 70 euros au titre d’une provision sur charges.

La SCI BAM est venue aux droits de Monsieur [H] et Madame [N] suivant acte du 7 février 2018.

La SCI BAM a adressé un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur et Madame [V] le 20 décembre 2023 pour la somme principale de 9754,73 euros, outre 172,43 euros de coût de l’acte.

La SCI BAM a adressé un procès-verbal de saisie attribution au CREDIT AGRICOLE pour la somme principale de 9 622,13 euros au titre des loyers impayés, 910 euros au titre des provisions et charges, outre frais de relance, frais d’exécution, frais de procédure et coût de l’acte.

Soutenant qu’elle n’a pas été réglée de ses loyers, la SCI BAM a fait citer, par exploits du 18 décembre 2024, Monsieur et Madame [V] devant le président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référé aux fins de :

— prononcer l’acquisition de la clause résolutoire telle que visée dans le commandement de payer à effet au 20 janvier 2024,

— ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [V] concernant notamment les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 9] dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur et Madame [V] au paiement de la somme de 11 117,19 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges impayés, somme assortie des intérêts à taux légal à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, soit le 20 janvier 2024 jusqu’à parfait paiement conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil et à parfaire au jour des plaidoiries,

— condamner Monsieur et Madame [V] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle exigible à compter du 20 janvier 2024 jusqu’à parfaite libération des locaux et remise des clés, d’un montant équivalent du montant du loyer contractuellement dû, charges et TVA en sus,

— constater qu’au jour de la délivrance de l’assignation le locataire reste redevable de la somme de 16 605,53 euros.

— faire application de la clause pénale et dire que les sommes dues automatiquement majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, et indépendamment de tous frais de commandement et de recette et que toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte, porterait intérêt au taux de base de l’intérêt légal, majoré de 4 points, et ce sans qu’aucune mise en demeure préalable soit nécessaire, le preneur se trouvant en demeure par le seul effet de la survenance du terme et dire le dépôt de garantie reste acquis au bailleur,

— condamner Monsieur et Madame [V] au paiement de la somme 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre dépens en ce compris ceux inhérents au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 20 décembre 2023 par acte de commissaire de justice,

— prononcer l’exécution provisoire de droit.

En réplique, Monsieur et Madame [V] sollicitent de :

A titre liminaire,

— enjoindre à la SCI BAM de justifier de son titre de propriété ainsi que du bail commercial signé, à défaut, la débouter de ses demandes pour défaut de qualité à agir,

— à titre principal, annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 20 décembre 2024,

— par conséquent, LE DECLARER, nul et de nul effet,

— débouter la SCI BAM de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI BAM à payer à Monsieur et à Madame [V], la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 outre les entiers dépens de l’instance.

A titre subsidiaire,

— constater qu’il existe des contestations sérieuses,

— par conséquent, débouter, la SCI BAM de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— renvoyer la SCI BAM à mieux se pourvoir,

— condamner la SCI BAM à payer à Monsieur et à Madame [V], la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 outre les entiers dépens de l’instance.

A titre infiniment subsidiaire,

— juger que les défendeurs seront autorisés à apurer la dette sur 24 mois,

— prononcer la suspension des effets du commandement visant la clause résolutoire,

Enfin si le bail devait être résilié,

— juger qu’il ne sera pas fait application de la TVA sur l’indemnité d’occupation,

— juger qu’il ne sera pas fait application de la clause pénale,

— dire que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 juin 2025 et la décision mise en délibéré au 29 juillet 2025.

À titre liminaire, il convient de rappeler que l’office du juge est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de « constater », « dire » ou « dire ou juger » qui, hors les cas prévus par la loi, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile lorsqu’elles sont seulement la reprise des moyens censés les fonder.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le moyen tiré de l’absence de qualité à agir est écarté, la SCI BAM produisant le bail commercial conclu le 7 février 2017 et une attestation notariale du 7 février 20187 de la vente par M. [H] à la SCI BAM de l’immeuble en question.

En application de l’article L145-41 du code de commerce « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le bail signé par les parties stipule une clause résolutoire rédigée comme suit :

« A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la loi des parties (si les locaux loués sont soumis à ce régime), ou encore d’inexécution des obligations imposées au preneur par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit.

Si dans ce cas, le preneur se refusait à quitter les lieux loués, son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourrait avoir lieu sans délai en vertu d’une simple ordonnance de référé rendue par M. le Président du tribunal de grande instance territorialement compétent, à qui compétence de juridiction est expressément attribuée aux termes des présentes. »

Par acte du 20 décembre 2023, la SCI BAM faisait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire aux fins d’obtenir le paiement de la somme principale de 9 754,73 euros outre le coût de l’acte.

Monsieur et Madame [V] font valoir que ce commandement serait imprécis, ne leur permettant pas de vérifier les sommes dues. Ils sollicitent dès lors de le déclarer nul.

La SCI BAM produit le commandement de payer les loyers pour une créance principale de 9754,73€ sans autre précision. Ils produisent également le décompte joint au procès-verbal de saisie-attribution ainsi que plusieurs extraits de compte locataire au nom des époux [V] et un décompte actualisé au jour de l’audience des sommes restant dues selon elle.

Les époux [V] en défense ne produisent aucun courrier de contestation en réponse au commandement de payer ou élément de nature à établir un paiement à tout le moins partiel. Dans le cadre de l’instance en cours ils ne précisent pas quelles lignes seraient imprécises ou erronées et ne produisent aucun justificatif financier d’aucune sorte.

Il résulte toutefois de l’article 1353 du code civil que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Les défendeurs ne justifient pas de l’extinction de leur obligation de régler les loyers, ni d’avoir sollicité des informations quant aux sommes réclamées.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 7 février 2017 mentionne un loyer mensuel de 620,61 euros. Il relève pourtant des décomptes locataire produits que cette somme n’est que partiellement réglée depuis le mois d’avril 2023.

Il apparaît que la SCI BAM a ainsi observé les formalités prévues au bail signé entre les parties et nécessaires à l’acquisition de la clause résolutoire, tandis que Monsieur et Madame [V] ne justifient pas avoir réglé les loyers et charges dont ils sont redevables en exécution du contrat liant les parties.

2. Sur les demandes reconventionnelles de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement

A titre reconventionnel, Monsieur et Madame [V] sollicitent la suspension de la clause résolutoire et le bénéfice de délais de paiement au motif notamment que leur activité commerciale a connu de fortes difficultés liées à la crise du COVID et qu’elle a été entravée par des travaux non réalisées par le bailleur.

La SCI BAM s’oppose à cette demande au motif que les défendeurs ne produisent pas de justificatif.

L’article 1343-5 du code civil prévoit :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

L’argument tiré de prétendus travaux non réalisées par le bailleur est écarté car non étayé.

Monsieur et Madame [V] ne justifient par ailleurs ni de la situation économique de l’entreprise, ni de leur capacité à respecter les délais et échéances de paiement en cas de suspension de la clause résolutoire.

Faute de garanties suffisantes, le bail se trouve ainsi résilié de plein droit par l’effet de la cause résolutoire à compter du 21 janvier 2024.

Monsieur et Madame [V] sont dès lors occupants sans droit ni titre des lieux depuis la résiliation du bail.

Ils devront alors libérer les lieux dans un délai de deux mois sous peine d’être expulsés, ainsi que tous bien et occupants de leur chef avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

3. Sur la provision au titre des arriérés de loyers

La SCI BAM réclame la condamnation des locataires à lui verser à titre provisionnel la somme de 11 117,19 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges impayés depuis le mois d’avril 2023, comprenant également les révisions de loyers opérées sur les années 2018 à 2023.

En réplique, les défendeurs s’opposent à ce montant au motif que le bail mentionne un loyer mensuel de 620,61 euros et que le bailleur ne justifierait pas de l’augmentation du loyer avant 2023. En tout état de cause, ils font valoir que les montants sollicités seraient contraires au plafonnement de l’ILC prévu par les lois du 16 août 2022 et 7 juillet 2023.

Au regard des pièces produites, il apparait que le bailleur a procédé le 7 juillet 2022 à la revalorisation des loyers dus depuis le 1er janvier 1918 et le 30 juin 2023 à la révision des loyers dus à compter du 1er janvier 2023 sur la base de l’augmentation de l’indice ILC conformément à la clause d’indexation insérée au bail.

L’application de ces revalorisations se heurte toutefois à une contestation sérieuse en raison de l’inexactitude de l’ILC du 3ème trimestre 2022, et également du moyen tiré de la non application des lois du 16 août 2022 et 7 juillet 2023 relatives au plafonnement des loyers commerciaux. La SCI BAM ne réplique pas à ces moyens.

Au stade du référé, la condamnation à provision ne pourra en conséquence prendre pour base de calcul que le loyer mensuel visé au bail et non revalorisé, soit la somme de 620,61 euros.

De même, si Monsieur et Madame [V] ne justifient pas avoir réglé les provisions sur charges de l’année 2023, la SCI BAM ne produit pas de régularisation de ces dernières, de sorte que le montant réellement dû à ce titre n’est pas connu. Il convient donc d’écarter ces montants de la provision octroyée.

Monsieur et Madame [V] ne justifiant pas avoir réglé les loyers depuis avril 2023 seront en conséquence condamnés à verser 5 585,49 euros à titre de provision sur les loyers impayés.

Conformément à la clause pénale insérée au bail, cette somme sera majorée de 10%, soit une somme totale de 6144,04 €.

L’article 1231-7 du code civil prévoit « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En cas de confirmation pure et simple par le juge d’appel d’une décision allouant une indemnité en réparation d’un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l’indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d’appel. Le juge d’appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa ».

Monsieur et Madame [V] seront condamnés à régler en outre les intérêts légaux majorés de 4 points, en application des clauses du bail, et à compter de la présente.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En se maintenant dans les lieux sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, Monsieur et Madame [V] causent un préjudice à la SCI BAM qui n’est pas sérieusement contestable et qui sera justement réparé par la fixation à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Par ailleurs, le bail conclu entre les parties prévoit une indemnité d’occupation “établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50 %.”

Les revalorisations opérées par le bailleur ayant été écartées, le dernier loyer mensuel pris pour base de calcul sera celui mentionné au bail fixé à la somme de 620,61 euros.

Monsieur et Madame [V] seront donc condamnés à verser à la SCI BAM la somme mensuelle de 620,61 euros majorée de 50%, (soit 930,91 €) à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, soit le 21 janvier 2024, et ce jusqu’à libération des lieux.

Seront toutefois déduits de cette indemnité d’occupation les versements opérés par les défendeurs en 2024 d’un montant total de 2 802,75 euros.

Monsieur et Madame [V] seront condamnés à régler en outre les intérêts légaux non majorés à compter de la présente.

Les autres demandes des parties sont rejetées.

5. Sur les frais irrépétibles et les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile :

« La partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] ;

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. ».

Monsieur et Madame [V] qui succombent supporteront les dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI BAM la totalité de ses frais exposés et non compris dans les dépens.

Monsieur et Madame [V] seront en conséquence condamnée à lui payer une somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 21 janvier 2024 ;

DISONS que Monsieur et Madame [V] devront libérer le local sis [Adresse 5] [Localité 9] [Adresse 1]) dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

ORDONNONS, passé ce délai, leur expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Monsieur et Madame [V] à payer à la SCI BAM la somme provisionnelle de SIX MILLE CENT QUARANTE-QUATRE EUROS ET QUATRE CENTIMES (6144,04€) au titre des loyers impayés depuis le mois d’avril 2023 avec intérêts légaux majorés de 4 points à compter de la présente décision ;

FIXONS à titre provisionnel à la charge de Monsieur et Madame [V] et au bénéfice de la SCI BAM une indemnité d’occupation mensuelle de NEUF CENT TRENTE EUROS ET QUATRE-VINGT-ONZE CENTIMES (930,91€) avec intérêts légaux à compter de la présente décision ;

DISONS que de cette indemnité d’occupation seront déduites les sommes depuis versées par Monsieur et Madame [V] ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNONS Monsieur et Madame [V] à payer à la SCI BAM une somme de MILLE EUROS (1 000 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur et Madame [V] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 décembre 2023 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Ségolène FAYS Pierre MESNARD