TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 08 DECEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/01374 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FM4Q

AFFAIRE : [P] [L] [Y] [S] [W] [U] C/ OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [P] [L] [Y] [S] [W] [U]

née le 19 Juillet 2000 à [Localité 8] demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Aurélie DEGLANE de la SELARL BRT, substituée par Maître Marion FRANCOIS, avocates au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DEFENDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Julien GUILLARD de la SELARL BONNEAU CASTEL PORTIER GUILLARD, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

***

Débats tenus à l’audience du 13 Octobre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 08 Décembre 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 05 avril 2023, l’ OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH) DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6] a donné à bail à Monsieur [N] [H] et Madame [P] [U], un logement sis [Adresse 3] [Localité 7] [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial respectivement de 435,23 euros outre les charges.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 18 avril 2025, Madame [P] [U] a assigné l’OPH DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6] aux fins de le voir condamné à lui verser la somme de 4 200 euros au titre de la réduction de 200 euros du montant de son loyer du mois de mai 2023 à janvier 2025 et de le condamner à lui verser la somme de 2 000 euros au titre du préjudice subi du fait de la dégradation de son état de santé et le condamner à lui verser la somme de 1 600 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de l’instance.

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 13 octobre 2025, à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Madame [P] [U] maintient, par conclusions écrites, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des demandes et moyens, ses demandes initiales.

L’OPH DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6] sollicite par conclusions écrites, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des demandes et moyens que Madame [P] [U] soit déboutée de ses demandes et qu’il soit dit que la proposition de l’Office de crédit de loyer de 1 800 euros est satisfactoire et que Madame [P] [U] soit déboutée de sa demande de condamnation à lui payer 2000 euros au titre du préjudice subi du à la dégradation de son état de santé et qu’elle soit condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de loi du 06 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation : 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à [Localité 5] et à Mayotte, le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 : a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ; b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E. Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Madame [P] [U] indique avoir constaté des traces d’humidité avec des moisissures sous l’évier de la cuisine dès le mois de mai 2023 et qu’elle en a averti le gardien de l’immeuble tandis qu’elle subissait un dégât des eaux dans la salle de bain le 30 janvier 2024. Elle indique avoir sollicité l’intervention de son bailleur et que le 14 octobre 2024 un plombier est venu pour colmater l’étanchéité de la gaine de gaz qui aurait été à l’origine des moisissures. Elle indiquait que les travaux de réfection de la peinture de la cuisine et de la salle de bain n’étaient toujours pas effectués malgré une mise en demeure de son conseil le 26 novembre 2024. Elle explique que le bailleur la considérait en faute pour ne pas avoir accepté de signer le constat d’assurance avec la voisine du dessus, alors même que le rapport de recherche de fuite indiquait en août 2024 que l’absence de chapeau sur l’évent en toiture cause des infiltrations d’eau par la VMC. Elle indique que le 30 janvier 2025, les travaux de reprise et de réfection ont finalement été exécutés et il lui était proposé un crédit sur son compte locataire de 1 800 euros alors qu’elle sollicitait une indemnisation pour l’ensemble de ses préjudices. Elle refuse cette indemnisation, rappelant, au visa de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 qu’elle a averti le gardien de l’immeuble dès le 10 juillet 2023 et qu’une expertise a eu lieu le 12 avril 2024. Elle relève que le bailleur conteste l’ampleur des moisissures et vise les expertises amiables. Elle rappelle que les moisissures ont un effet sur sa santé et ce, d’autant plus qu’elle est asthmatique et indique que le sinistre sous l’évier est connu depuis le 08 août 2023 et qu’il n’a été réparé qu’en janvier 2025 et qu’il en est de même pour la salle de bain pour laquelle la première expertise date du 12 avril 2024 et que la réparation a eu lieu en janvier 2025.

Elle rappelle que son conseil a toujours répondu aux propositions d’indemnisation dont celle de 750 euros mais que le bailleur a tenté de l’intimider pour qu’elle signe la proposition transactionnelle alors même qu’elle avait fait le choix d’un conseil. Elle sollicite la réparation de son préjudice à la réduction de son loyer de 200 euros par mois à compter de mai 2023 jusqu’à janvier 2025 soit la somme de 4 200 euros.

En défense, le bailleur explique avoir été informé des désordres subis par sa locataire le 25 janvier 2024. Il rappelle qu’elle a subi un dégât des eaux sur le plafond de sa salle de bain en janvier 2024 et que le promoteur avait été informé par le bailleur et le syndic afin qu’il intervienne sur ce désordre et une expertise amiable était réalisée le 12 avril 2024 où était constatée l’humidité sur le plafond de la salle de bain mais que faute de pouvoir accéder au logement du dessus, il ne pouvait se prononcer sur l’origine du dommage. Il indique avoir déclaré le sinistre à l’assureur dommage ouvrage concernant les infiltrations sur le mur de la cuisine et sur le plafond de la salle de bain le 14 juin 2024. Il indique que l’origine des moisissures sous l’évier n’a pas pu être identifié et nécessitait une recherche de fuite et que le sinistre de la salle de bain avait pour origine la bonde de douche de l’appartement du dessus, raison pour laquelle, le bailleur invitait Madame [P] [U] à réaliser un constat amiable pour le transmettre à leur assureur respectif, ce qu’elle refusait de faire. Il explique que suite au rapport du 27 août 2024, relatif à l’absence de chapeau sur l’évent de la toiture, le bailleur a pris les mesures nécessaires et des travaux ont été organisés dès janvier 2025 pour faire cesser la fuite à l’origine des moisissures. Il indique que conscient des désagréments subis pendant cette période d’investigation, il proposa à titre amiable un crédit de 1 800 euros en vain. Il rappelle que Madame [P] [U] n’a prévenu le bailleur pour l’humidité sous l’évier qu’à l’été 2024 et elle n’a pas saisi son assurance, ni même signalé ce désordre à l’expert lors de l’expertise du 12 avril 2024. Il rappelle que lors de l’expertise du 26 juillet 2024, aucune fuite ou désordre n’a été constaté et que Madame [P] [U] a indiqué que sa mère avait nettoyé les moisissures qui n’étaient réapparues qu’en juin 2024. Le bailleur indique qu’il ne saurait être tenu de réparer un trouble dont il n’avait pas connaissance. Il indique en outre que l’existence de risque manifestes pour la santé du logement occupé n’est pas prouvée et que logement est décent de sorte que la réduction du loyer de 46 % est excessif. Il indique avoir réagi dès qu’il a eu connaissance de la présence d’humidité et de moisissures mais que l’existence concomitante d’un dégât des eaux provenant du logement du dessus a nécessité une recherche de l’origine et soutient qu’il est excessif de demander une réduction de près de la moitié du loyer sur 8 mois alors que le bailleur a objectivement tout mis en œuvre pour déterminer l’origine des désordres et apporter une solution. Sur la demande d’indemnisation du préjudice dû à la dégradation de l’état de santé de la requérante, le bailleur relève que la locataire souffre d’asthme et de diverses pathologies depuis l’enfance alors qu’elle fume et a des animaux.

En droit, le bailleur doit indemniser le preneur pour les troubles subis en cas de manquement à son obligation de délivrance ou d’entretien et en matière contractuelle et il appartient à celui qui se prévaut d’un manquement de son cocontractant à ses obligations d’en rapporter la preuve, en application de l’article 1353 du Code civil. Il appartient donc au locataire qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien ou de jouissance paisible d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, Madame [P] [U] produit des captures d’écran de SMS à compter du 10 juillet 2023, puis en août, septembre et novembre 2023 à destination de « gardien », aux termes desquels, elle explique observer des taches d’humidité dans son logement ainsi qu’un courriel en date du 08 août 2023 par lequel, le bailleur indique confirmer que la demande concernant la fuite sous évier est bien enregistrée. Ainsi, il est établi que la locataire avait averti dès l’été 2023 l’existence d’un désordre affectant la cuisine.

En outre, s’agissant des dégâts constatés dans la salle de bain, et qui ne sont pas contestés par le bailleur, le rapport de recherche de fuite du 27 août 2024 relève l’absence de chapeau sur l’évent en toiture causant des infiltrations d’eau par la VMC, alors que la bonde d’évacuation du receveur de douche du logement du dessus avait été resserrée le 25 juillet 2024.

Il résulte du rapport d’expertise du 11 juillet 2024, produit par le bailleur que malgré le nettoyage des moisissures fin 2023, elles sont réapparues en juin 2024. Le rapport présente des clichés photographiques illustrant les traces de moisissures et précise avoir relevé une humidité de 0 à 40 %. Le rapport préconise des investigations par recherche de fuite pour statuer sur l’origine technique du dommage et notamment pour éliminer la présence d’une fuite sur les réseaux d’alimentation et/ou d’évacuation, ce qui permettrait de retenir éventuellement le niveau trop haut des sols extérieurs comme étant à l’origine du dommage.

Ainsi, les désordres relevés dans la cuisine ne sont ni contestables ni contestés, et ne sauraient être imputés à la locataire.

S’agissant des désordres de la salle de bain, il est établi qu’ils proviennent du logement du dessus (bonde desserrée) de sorte qu’ils ne peuvent pas non plus être imputés à la locataire.

Or, il appartient au bailleur de délivrer un logement en bon état de réparation et de garantir au locataire une jouissance paisible et cette obligation est une obligation de résultat et ne nécessite pas la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligence, puisque cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure. Pareillement, cette obligation est indépendante de l’intervention de l’assurance. Ainsi, même si le bailleur a réagi avec diligence pour faire cesser les nuisances, même celles trouvant leur origine dans un fait assuré par un tiers, le bailleur reste tenu à réparation du trouble de jouissance subi par son locataire dès lors que ce trouble est établi.

Le manquement du bailleur à ses obligations peut être sanctionné, si le preneur démontre l’existence d’un trouble de jouissance, par sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, évalués en fonction de la gravité, de l’intensité et de la durée du trouble, à compter du jour où il en a été informé et jusqu’à sa cessation.

Il résulte des éléments produits, notamment par le bailleur, que les désordres sont apparus en juillet 2023 et ont perduré jusqu’en janvier 2025 de sorte que le bailleur doit être tenu à la réparation du préjudice de jouissance occasionné. Les captures de SMS produits prouvent que le bailleur avait été informé de la présence d’humidité dès le juillet 2023, par le biais du gardien de l’immeuble comme le confirme la référence dans les SMS à l’intervention d’un plombier de la société MEDIATIM et dans le rapport de la société SARATC en date du 11 juillet 2024.

Force est de constater que les importantes traces d’humidité ont nécessairement entraîné un trouble de jouissance important impliquant la cuisine et la salle de bain dans un logement de 63,9 m² qu’il est juste de réparer par l’octroi d’une somme équivalente à 40 % du loyer, soit la somme de 200 euros par mois, sur une période de 17 mois, soit 3 400 euros et le bailleur sera condamné à lui verser cette somme.

Par ailleurs, Madame [P] [U] sollicite la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice de santé.

Le certificat médical en date du 18 février 2025 explique que l’asthme présenté par Madame [P] [U] est allergique et qu’il est probablement dû à certains pollens et moisissures avec comme facteurs participant au mauvais contrôle un tabagisme actif. Dans ces conditions, il convient de relever que la preuve du lien de causalité entre l’état du logement imputable au bailleur et l’asthme dont souffre la locataire est rapportée, même si l’humidité n’en est pas la cause exclusive, de sorte qu’il y a lieu de condamner le bailleur à lui verser la somme de 1 000 euros à titre de réparation.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

L’OPH DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6], succombant sera condamné à verser à Madame [P] [U] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens

L’OPH DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6] succombant, sera condamné au paiement des dépens.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONDAMNE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6], à verser à Madame [P] [U] la somme de 3 400 euros (TROIS MILLE QUATRE CENTS EUROS) au titre de la réparation du préjudice de jouissance ;

— CONDAMNE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6], à verser à Madame [P] [U] la somme de 1 000 euros (MILLE EUROS) au titre de la réparation du préjudice de santé ;

— CONDAMNE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6] à verser à Madame [P] [U] la somme de 1 500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6] aux entiers dépens ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL