Du 10 février 2026

5AA

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 25/01672 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2PRP

[R] [I],

[N] [S] épouse [I]

C/

[S] [Z],

[B] [Z]

— Expéditions délivrées à

M. [S] [Z]

— FE délivrée à

M^e Nicolas NAVEILHAN

Le 10/02/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1] – [Localité 1]

JUGEMENT EN DATE DU 10 février 2026

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT, lors des débats et Madame Céline MASBOU, Cadre-greffière lors du prononcé

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [I]

né le 28 Mai 1961 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [N] [S] épouse [I]

née le 27 Mars 1934 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Tous deux représentés par M^e Nicolas NAVEILHAN, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

Monsieur [S] [Z]

né le 07 Juin 2001 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Présent

Monsieur [B] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 décembre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 28 mars 2021, Monsieur [R] [I] et Madame [N] [I] ont donné en location à Monsieur [S] [Z] pour une durée d’une année renouvelable, un logement meublé, [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le paiement mensuel d’un loyer d’un montant de 709 € outre une provision sur charges de 9 € pour les ordures ménagères.

Par acte sous seing privé signé le lendemain, Monsieur [B] [Z] s’est porté caution solidaire.

Le même jour soit le 29 mars 2021, un état des lieux d’entrée a été dressé entre les bailleurs et le locataire.

Par acte de commissaire de justice du 25 février 2025 dénoncé à la caution le 27 février suivant, Monsieur [R] [I] et Madame [N] [I] ont fait délivrer à leur locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice des 6 et 12 mai 2025, Monsieur [R] [I] et Madame [N] [I] ont fait assigner Monsieur [S] [Z] et Monsieur [B] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,

— à défaut de libération spontanée des lieux, ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef avec le concours s’il y a lieu de la Force Publique et d’un serrurier si besoin,

— dire qu’en ce qui concerne les meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner le locataire, solidairement avec la caution pour les sommes dues antérieurement au 29 mars 2025, au paiement des loyers et indemnités d’occupation échus d’un montant de 7.073,45 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer outre la régularisation annuelle des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 761,25 €, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement le locataire et la caution au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution ainsi que de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la dénonciation à la Préfecture.

Par conclusions communiquées aux défendeurs préalablement à l’audience du 9 décembre 2025 et soutenues lors de cette audience, Monsieur [R] [I] et Madame [N] [I], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes à l’exception de celle relative à l’expulsion du locataire, celui-ci ayant quitté les lieux loués le 14 mai 2025. Ils ont actualisé leur demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 6.653,24 € arrêtée au 14 mai 2025 et celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 2.000 €. Ils ont ajouté une demande de condamnation solidaire des défendeurs au paiement de réparations locatives à hauteur de 1.864,98 €, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions.

Présent à l’audience, Monsieur [S] [Z] a reconnu devoir les sommes sollicitées, en expliquant toutefois que la porte d’entrée avait été détruite à la demande du commissaire de justice, qui était d’ailleurs déjà abîmée auparavant. Il a souhaité ne pas voir son père inquiété par la procédure en cours, et a sollicité des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues ; il a ajouté ne percevoir actuellement ni salaire ni indemnités de chômage.

Cité par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, Monsieur [B] [Z] n’a pas comparu, et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Le contrat de bail signé entre les parties est soumis au titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989 relatif aux logements meublés.

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le départementle 6 mai 2025 soit au moins six semaines avant la date de l’audience prévue le 23 septembre 2025.

Le bailleur justifie également avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 février 2025.

L’action est recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Les demandeurs exposent que suite à la délivrance de l’assignation, Monsieur [S] [Z] a quitté les lieux après qu’ils aient fait établir un constat d’état des lieux de sortie en sa présence, par commissaire de justice, le 14 mai 2025.

Ils abandonnent en conséquence leur demande visant à obtenir l’expulsion du locataire. Il convient de le constater.

Ils maintiennent néanmoins leur demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l’échéance fixée, et Monsieur [R] [I] et Madame [N] [I] justifient avoir fait délivrer à Monsieur [S] [Z] le 25 février 2025 un commandement de payer les loyers dénoncé à la caution le 27 février suivant, sans que la dette, d’un montant de 4.314,04€, ait été régularisée dans les deux mois impartis par le commandement de payer.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et mentionne un délai de six semaines pour régularisation des paiements. Il est régulier et les causes selon le décompte produit, n’ont pas été réglées dans le délai prévu contractuellement de deux mois de la signification.

Il convient de constater la résiliation du bail de plein droit par application de la clause résolutoire rappelée dans le commandement de payer à la date du 26 avril 2025.

Sur les demandes en paiement

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux logements meublés fait obligation au locataire de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l’indemnité d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux, au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail, et des charges qui devront être dument justifiées.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en l’espèce du décompte versé aux débats par les bailleurs, qu’il est dû la somme de 7.073,45€ au titre des loyers et charges, échus au 25 avril 2025.

Il y a lieu de déduire des sommes réclamées celle de 49,99 € qui est comptabilisée au mois de mars 2023 (erreur de frappe?) ainsi que celle de 74,16 € au titre de la régularisation des charges 2023 qui n’est corroborée par aucune pièce. Il faut en revanche ajouter la somme de 343,79€ au titre de l’ indemnité d’occupation pour le mois de mai 2025, sans qu’il y ait lieu de condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation supplémentaire, les lieux ayant été restitués le 14 mai.

Monsieur [R] [I] et Madame [N] [I] sont donc fondés à obtenir le paiement d’une somme de 6.603,25 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2025, date de signification des dernières conclusions.

Sur les réparations locatives

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux logements meublés, le locataire est obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1730 du code civil précise que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Monsieur [R] [I] et Madame [N] [I] versent aux débats l’état des lieux d’entrée établi entre les parties et le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie contradictoire.

Il en ressort que lors de la prise de possession de l’appartement, celui-ci a été remis au locataire propre et en “bon état” avec la mention d’un plan de travail usé dans la cuisine.

Il est constant que l’obligation d’entretien des lieux ne peut induire que l’obligation de les maintenir en parfait état d’usage ce qui n’inclut pas la restitution à neuf.

A l’appui de leur demande chiffrée à la somme totale de 1.864,98 € après déduction du dépôt de garantie de 700€, Monsieur [R] [I] et Madame [N] [I] produisent plusieurs devis et factures desquels il apparaît qu’un certain nombre de postes réclamés ne sont pas justifiés à la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, seuls les postes suivants étant justifiés :

— le nettoyage des murs à hauteur de 160 €, dont il y a lieu de déduire 40% de vétusté sur la base de murs qui étaient seulement en “bon état”, soit un solde de 16€ ;

— leur mise en peinture, sur les mêmes bases, soit 80 €, ainsi que celle des portes, soit 20€

— le nettoyage de l’appartement et le changement des joints silicone, en totalité, soit 200 €

— une plinthe et une baguette plinthe, soit 38,90€

— des éléments de nettoyage à hauteur de 37,90€

— le remplacement de la porte à hauteur de la somme de 650€ réclamée.

En conséquence, tenant compte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, de la durée d’occupation du logement et des justificatifs de remise en état transmis, la somme globale de 1.042,80 € sera imputée au locataire au titre des travaux de remise en état.

Par conséquent, déduction faite de la somme de 700€ au titre du dépôt de garantie, Monsieur [S] [Z] sera condamné à payer à Monsieur [R] [I] et Madame [N] [I] la somme de 342,80 € au titre des réparations locatives.

Sur la demande en paiement à l’encontre de la caution

Il résulte de l’article 2228 du code civil que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

L’article 2316 du code civil précise que lorsqu’un cautionnement de dettes futures prend fin, la caution reste tenue des dettes nées antérieurement, sauf clause contraire.

En l’espèce, l’acte de caution solidaire signé le 29 mars 2021 par

Monsieur [B] [Z] satisfait aux exigences légales.

Monsieur [B] [Z] a déclaré “se porter caution solidaire de [S] [Z] au profit de [R] et [N] [I] propriétaires, qui l’acceptent, pour le paiement du loyer (…) éventuellement révisé (…) et des charges (…), du dépôt de garantie (…) et des éventuelles indemnités d’occupation, intérêts, réparations locatives et frais de procédure, ou toute condamnation mises à la charge des locataires résultant du contrat de location (…).”

Néanmoins, Monsieur [B] [Z] a entendu renoncer à son engagement de caution que les demandeurs indiquent avoir reçu par courrier recommandé du 29 octobre 2024, et sa résiliation unilatérale est valable dès lors qu’elle satisfait aux conditions rappelées dans l’acte de cautionnement selon lesquelles lorsque le cautionnement d’obligations d’un contrat de location conclu en application de la loi du 6 juillet 1989 ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée. Elle devait toutefois prendre fin au terme du contrat de location, soit le 27 mars 2025, le bail ayant été renouvelé annuellement.

Il convient dès lors de déduire les indemnités d’occupation dues à compter du 27 mars 2025, soit 442,01€ (343,79 + 98,22), et de dire que Monsieur [B] [Z] sera condamné solidairement avec Monsieur [S] [Z] au paiement de la somme de 6.161,24 € au titre des loyers et charges échues impayés, outre celle de 342,80 € au titre des dégradations locatives survenues au cours du bail, compte tenu notamment de la proximité de la date de sortie du logement et de celle de la prise d’effet de la résiliation du cautionnement.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le défendeur qui sollicite des délais de paiement explique ne percevoir aucun revenu.

Dans ces conditions, il ne peut être considéré comme en état de s’acquitter de sa dette.

Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande de délais de paiement présentée par Monsieur [S] [Z].

Sur les demandes accessoires

Succombant, Monsieur [S] [Z] et Monsieur [B] [Z] seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas inéquitable de les condamner à payer à Monsieur [R] [I] et Madame [N] [I] une somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à la date du 26 avril 2025, par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONSTATE l’abandon de la demande d’expulsion formée par Monsieur [R] [I] et Madame [N] [I] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [Z] et Monsieur [B] [Z] à payer à Monsieur [R] [I] et Madame [N] [I] la somme de 6.161,24 € au titre des loyers et charges échus impayés, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] à payer à Monsieur [R] [I] et Madame [N] [I] la somme de 442,02€ au titre des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [Z] et Monsieur [B] [Z] à payer à Monsieur [R] [I] et Madame [N] [I] la somme de 342,80 € au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2025 ;

DEBOUTE Monsieur [R] [I] et Madame [N] [I] du surplus de leurs demandes ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [S] [Z] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [Z] et Monsieur [B] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant les frais du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution ainsi que de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la dénonciation à la Préfecture ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [Z] et Monsieur [B] [Z] à payer à Monsieur [R] [I] et Madame [N] [I] la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

Et le jugement a été signé par le greffier et le juge à BORDEAUX,

LA CADRE-GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION