TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 02 JUIN 2025

DOSSIER : N° RG 24/02217 – N° Portalis DBXC-W-B7I-FF7L

AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6] C/ [J] [Y]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier, et en présence de [S] [Z], auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [C] [R], regulièrement munie d’un pouvoir écrit

DEFENDEUR

Monsieur [J] [Y], demeurant [Adresse 4]

non comparant ni représenté

***

Débats tenus à l’audience du 07 Avril 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 02 Juin 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 août 2023, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6], a donné à bail à Monsieur [J] [Y], un logement sis [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 353,37 euros, hors charges.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier à Monsieur [J] [Y] le 13 mai 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 mai 2024.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 16 juillet 2024 dénoncé à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale le 17 juillet 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6] a assigné Monsieur [J] [Y] aux fins de voir constater la résiliation du bail et l’autoriser, en conséquence, à faire procéder à son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin, assistance de la force publique sous astreinte de 15,24 euros par jour de retard applicable deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux resté sans effet et à payer les frais éventuels de déménagement et de garde de meubles ainsi que sa condamnation au paiement d’une somme de 8.492,19 euros au titre des loyers impayés à la date du 4 juillet 2024 et postérieurement au paiement du loyer mensuel et des charges outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi qu’au paiement, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de son départ, d’une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges et révisable en fonction de l’indice au même titre qu’un loyer conformément à l’article 3-1 du contrat de bail.

Le bailleur réclame en outre 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que la condamnation du débiteur aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, le tout au bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 9 décembre 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6] était représenté par Madame [C] [R] régulièrement munie d’un pouvoir écrit et Monsieur [J] [Y] n’a pas comparu bien que régulièrement cité en l’étude du [5] de justice.

Le bailleur maintient ses demandes initiales en actualisant sa créance à la somme de 15.530,44 euros, précisant l’existence d’un surloyer. Il indique que le dernier paiement date d’avril, s’opposer à tout délai et précise qu’il n’a aucun contact avec le locataire.

Le diagnostic social et financier (carence) est parvenu au greffe le 08 octobre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2025, par mise à disposition au greffe.

Par jugement en date du 28 février 2025, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE a ordonné la réouverture des débats afin que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE LA ROCHELLE produise la mise en demeure régulière visée à l’article L. 441-9 du code de l’habitation et de la construction, ou, le cas échéant, un décompte expurgé du surloyer.

A l’audience du 07 avril 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6] était représenté par Madame [C] [R] régulièrement munie d’un pouvoir écrit et Monsieur [J] [Y] n’a pas comparu bien que régulièrement avisé de la date de renvoi.

Le bailleur maintient ses demandes initiales.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu'”il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, «  Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée »

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification de l’assignation et du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et au représentant de l’État dans le délai. L’action est recevable.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, en l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et, ce délai de 2 mois sera appliqué.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 13 mai 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 13 juillet 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 9 décembre 2024, qui comprend un surloyer.

Le bailleur produit, suite à la réouverture des débats, un constat d’huissier en date du 26 novembre 2024 prouvant l’envoi au locataire de la mise en demeure le même jour d’avoir à justifier de sa situation, de sorte que l’article L. 441-9 du Code de la construction et de l’habitation a été respecté et que le surloyer appliqué est régulier.

Il en résulte que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6] a appliqué un surloyer à compter du mois de janvier 2024, d’un montant actualisé de 894,89 euros, pour un total de 1.337,52 euros charges incluses.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner Monsieur [J] [Y] à lui payer la somme de 15.153,80 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 09 décembre 2024, les frais de poursuites étant exclus (184,71 euros + 181,93 euros).

Il sera cependant rappelé qu’aux termes de l’article L. 441-9 du Code de la construction et de l’habitation, « Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. »

En outre, Monsieur [J] [Y] est condamné à verser au bailleur une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer charges comprises, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte puisque le concours de la force est accordé, si besoin. De même, il ne sera pas fait droit à la demande visant la prise en charge par le locataire des frais de garde-meubles, le Tribunal ne statuant pas sur une demande éventuelle.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 V. – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Monsieur [J] [Y] n’a pas jugé utile de se rendre aux deux convocations pour l’établissement du diagnostic social et financier ni à l’audience, de sorte qu’il n’a saisi la juridiction d’aucune demande.

Le bailleur maintient ses demandes et sollicite son expulsion, en indiquant qu’il n’y a eu aucun paiement avant l’audience.

Il ressort du décompte produit que Monsieur [J] [Y] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, puisqu’il résulte du décompte de créance que le dernier versement est en date du 30 novembre 2023.

Dès lors, il n’est pas possible de lui accorder des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion

A compter du 14 juillet 2024, Monsieur [J] [Y] est devenu occupant sans droit ni titre du logement.

Il lui sera donc enjoint de quitter les lieux dès la signification du présent jugement, étant précisé qu’à défaut, le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous autres occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [J] [Y] sera condamné à verser au bailleur la somme de 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

Monsieur [J] [Y], succombant au principal, sera condamné au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, au regard des graves conséquences générées par une expulsion, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit dont est assortie la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONSTATE la résiliation du bail en date du 17 août 2023, conclu entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6] et Monsieur [J] [Y], portant sur un logement sis [Adresse 3] à [Localité 7], à la date du 13 juillet 2024 ;

— ORDONNE à Monsieur [J] [Y] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— CONDAMNE Monsieur [J] [Y] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6] en deniers ou quittance, la somme de 15.153,80 euros (QUINZE MILLE CENT CINQUANTE TROIS EUROS ET QUATRE VINGT CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 9 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— CONDAMNE Monsieur [J] [Y] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6] une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer charges comprises, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail, à compter du mois du 1er janvier 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— CONDAMNE Monsieur [J] [Y] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6] la somme de 200,00 euros (DEUX CENTS EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE Monsieur [J] [Y] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la

Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL