N° RG 25/00310 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMMU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

11ème civ. S2

N° RG 25/00310 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMMU

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Audrey PALLUCCI

Monsieur [N] [L]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

01 JUILLET 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.C.I. [Adresse 10]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Audrey PALLUCCI, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 27

PARTIE REQUISE :

Monsieur [N] [L]

né le 06 Août 1961 à [Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 01 Juillet 2025.

ORDONNANCE:

Réputée contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Catherine KRUMMER, Vice-présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 17 novembre 2022, la SCI [Adresse 9] [Adresse 7] a consenti à Monsieur [N] [L] un contrat de location sur un logement situé [Adresse 6] à STRASBOURG (67) moyennant un loyer mensuel de 1400.00 euros outre 280.00 euros au titre des provisions pour charges locatives.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SCI [Adresse 9] [Adresse 7] a fait signifier à Monsieur [N] [L] le 15 mai 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 13440.00 euros.

Par acte d’huissier de justice du 10 février 2025, la SCI [Adresse 9] [Adresse 7] a fait assigner Monsieur [N] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG statuant en référé, afin de constat de la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et la fixation d’une indemnité d’occupation.

A l’audience du 9 mai 2025, la SCI [Adresse 9] [Adresse 7], représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance, aux fins de voir :

Déclarer sa demande recevable et bien fondée,Constater la résiliation de plein droit du contrat de location,Ordonner l’évacuation de Monsieur [N] [L] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,Condamner Monsieur [N] [L] au paiement de la somme provisionnelle de 19347.10 euros au titre de l’arriéré locatif au 16 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter des échéances respectives,Condamner Monsieur [N] [L] à payer une indemnité d’occupation d’un montant mensuelle de 1680.00 euros à compter du 17 juillet 2024, jusqu’à la libération effective des lieux,Juger que cette indemnité est payable dans les mêmes conditions que l’étaient les loyers et qu’elle sera indexée sur l’indice de référence des loyers, l’indice de base avant résiliation étant le dernier publié à la date de la décision à intervenir,Subsidiairement , en cas de suspension de la clause résolutoire, Dire et Juger que faute de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou à défaut de paiement d’un seul loyer courant ou de toute somme due au titre du l’occupation des locaux pendant la durée des délais accordés, l’intégralité des montants restants dus deviendra immédiatement et sans autre formalité exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet,Condamner Monsieur [N] [L] à lui payer la somme de 2000.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [N] [L] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution par provision de la décision à intervenir,

La SCI [Adresse 10] précise que Monsieur [N] [L] n’a pas régularisé son arriéré locatif dans le délai de deux mois postérieurement à la délivrance du commandement de payer si bien que le défendeur est occupant sans droit ni titre du logement donné à bail depuis la date de résiliation du bail. Elle précise que la dette locative s’élève à la somme de 19347.10 euros au 16 juillet 2024 outre les indemnités d’occupation dues postérieurement. Elle estime qu’il n’y a pas lieu à l’octroi de délais de paiement dans la mesure où le défendeur ne règle plus les loyers et charges depuis le mois de juillet 2023 manquant ainsi gravement à ses obligations contractuelles.

Bien que régulièrement cité par dépôt à l’étude, Monsieur [N] [L] n’a pas comparu ni fait représenter. Susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Lecture du rapport d’enquête sociale a été donnée à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 mai 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 10 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 11 février 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 9 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire et le commandement de payer, signifié au locataire le 15 mai 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 13440.00 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 17 juillet 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI [Adresse 10] a produit à l’audience un décompte au 9 janvier 2025 duquel il ressort que Monsieur [N] [L] reste redevable de la somme de 19347.10 euros au titre des loyers et des charges au titre de la période du 1er juillet 2023 au 16 juillet 2024.

Monsieur [N] [L], qui n’a pas comparu à l’audience, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Monsieur [N] [L] sera condamné à payer à titre provisionnel à la SCI [Adresse 10] la somme de 19347.10 euros au titre des loyers et des charges arrêté au 16 juillet 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 13440.00 euros à compter du commandement de payer soit le 15 mai 2024 et pour le surplus à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur la demande d’expulsion et les délais de paiement

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Monsieur [N] [L] n’est pas comparant, il ressort du rapport d’enquête sociale en date du 29 avril 2025 réalisé en son absence, que ce dernier aurait perdu son emploi d’agent immobilier en Allemagne et qu’il entendait quitter le logement donné à bail. Ses revenus ne sont cependant pas connus.

Il est de plus relevé que le dernier règlement effectué par Monsieur [N] [L] date du 24 octobre 2023 si bien qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement des loyers courants.

Il n’y a ainsi pas lieu à accorder des délais de paiement d’office.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Monsieur [N] [L] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [N] [L] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Monsieur [N] [L] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel à compter de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre soit le 17 juillet 2024 et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi soit la somme de 1680.00 euros. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [N] [L] ferait l’objet actuellement d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [N] [L], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [N] [L], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à la SCI [Adresse 10] la somme de 400.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevables les demandes formées par la SCI [Adresse 9] [Adresse 7] à l’encontre de Monsieur [N] [L] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 17 novembre 2022 entre la SCI [Adresse 10], et Monsieur [N] [L] concernant le logement situé [Adresse 6] à STRASBOURG (67), sont réunies à la date du 17 juillet 2024 ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Monsieur [N] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 6] à [Localité 13] (67) ;

ORDONNONS à Monsieur [N] [L] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [L] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la SCI [Adresse 10] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [N] [L] à payer à la SCI [Adresse 9] [Adresse 7] la somme de 19347.10 euros (dix-neuf mille trois cent quarante-sept euros et dix centimes) au titre des loyers et charges dus au 16 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter sur la somme de 13440.00 euros à compter du 15 mai 2024 et pour le surplus à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [N] [L] à payer à la SCI [Adresse 10] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges, soit la somme de 1680.00 euros à compter du 17 juillet 2024, outre actualisation conformément au bail , cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire et libération effective des lieux soit le 2 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [N] [L] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [L] aux dépens y compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNONS Monsieur [N] [L] à payer à la SCI [Adresse 10] la somme de 400.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONSTATONS l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant en référé

Aurélie MALGOUVERNE Catherine KRUMMER