TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 24 NOVEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/00652 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FLO6

AFFAIRE : [L] [X] C/ [F] [U], Association UDAF DE CHARENTE MARITIME, mandataire spécial

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [L] [X]

né le 18 Mai 1972 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Dimitri BUISSON, avocat au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

DEFENDEURS

Monsieur [F] [U]

né le 31 Janvier 1965 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 17300-2025-001739 du 15/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

comparant, assisté par Maître Nathalie BOUTILLIER de la SCP BODIN BOUTILLIER DEMAISON GIRET HIDREAU SHORTHOUSE, avocats au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

Association UDAF DE CHARENTE MARITIME, mandataire spécial

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nathalie BOUTILLIER de la SCP BODIN BOUTILLIER DEMAISON GIRET HIDREAU SHORTHOUSE, avocats au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

***

Débats tenus à l’audience du 29 Septembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 24 Novembre 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 mai 2016, Monsieur [I] [X], a donné à bail à Madame [C] [U], un logement sis [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 850 euros outre les charges.

Des loyers demeurant impayés, Monsieur [L] [X] venant aux droits de Monsieur [I] [X], décédé, a fait signifier à Monsieur [F] [U] venant aux droits de Madame [C] [U] des suites de son décès le 21 juillet 2023, un commandement de payer, visant la clause résolutoire, le 15 novembre 2024 dénoncé à la CCAPEX le 18 novembre 2024 ainsi que par acte séparé du même jour un commandement de justifier l’attestation d’assurance visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2025, dénoncé à préfecture de Charente maritime le 10 mars 2025, Monsieur [R] [X] a assigné Monsieur [F] [U] aux fins de voir constater la résiliation du bail par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin, assistance de la force publique et d’un serrurier ainsi que sa condamnation au paiement d’une somme de 10.352,80 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupations impayés, outre les intérêts aux taux légal à compter de l’assignation ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer actuel à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète et effective des lieux. Le bailleur sollicite également la condamnation du locataire à la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil.

Le bailleur réclame en outre, la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que la condamnation du débiteur aux dépens.

Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience du 29 septembre 2025.

A l’audience, Monsieur [L] [X], était représenté par son conseil. Monsieur [F] [U], comparant, était assisté et l’association UDAF es qualités de mandataire spécial de Monsieur [F] [U] par ordonnance du juge des tutelles en date du 29 janvier 2025, était représentée par leur conseil.

Le bailleur maintient ses demandes initiales en précisant que le paiement du loyer du mois d’août n’a pas été réglé actualisant ainsi sa créance à la somme de 13.200 euros au 26 septembre 2025.

Monsieur [F] [U], par conclusions écrites, sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, que la dette locative soit fixée à la somme de 12.550 euros suivant décompte arrêté au 19 mai 2025, la condamnation du bailleur à régulariser la situation de Monsieur [F] [U] en qualité de locataire auprès de la CAF sous astreinte de 200 euros par jour de retard et le débouter de sa demande de dommages et intérêts ainsi que celle formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il indique avoir repris le paiement du loyer avant l’audience et propose de verser la somme de 100 euros en sus du loyer pour apurer sa dette.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 16 mai 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification de l’assignation et du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et au représentant de l’Etat dans le délai.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, en l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux visant d’ailleurs le délai de deux mois et, ce délai sera appliqué.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 15 novembre 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 15 janvier 2025.

Compte tenu de la résiliation du bail pour défaut de paiement de paiement de loyer, il n’y a pas lieu d’analyser la résiliation du bail pour défaut d’attestation d’assurance, celle-ci ayant par ailleurs été régularisée par Monsieur [F] [U] le 28 juillet 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 23 juin 2025 pour un montant de 13.400 euros et une actualisation de la créance au 26 septembre 2025 à la somme de 13.200 euros.

A l’audience, Monsieur [F] [U] justifie avoir versé la somme de 100 euros le 31 juillet 2025, et la somme de 850 euros le 03 septembre 2025.

S’il ne conteste pas le principe de la dette, il conteste en revanche que soient inclus dans l’arriéré locatif les frais de poursuite pour un montant de 352,80 euros.

Il résulte des décomptes produits ainsi de l’actualisation de la dette par le bailleur à l’audience que les frais de poursuite n’ont pas été inclus dans l’arriéré locatif.

En conséquence, au vu des décomptes produits par le bailleur et de l’actualisation de sa créance à la date du 26 septembre 2025, Monsieur [F] [U] sera condamné en deniers ou quittance à payer au bailleur la somme de 13.200 euros arrêtée au 26 septembre 2025 au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupations impayés avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement à l’exclusion des frais de poursuite pour un montant de 352,80 euros.

Par ailleurs, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 V. – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il résulte des pièces produites notamment par la production d’un courrier de l’UDAF en date du 4 septembre 2025 que Monsieur [F] [U] n’a repris le versement de l’intégralité du dernier loyer avant l’audience du 29 septembre 2025 que par un versement effectué le 03 septembre 2025, de sorte que la dette locative n’a eu de cesse d’augmenter depuis la première audience du 19 mai 2025, celle-ci étant passée de 10.000 euros à la date d’assignation à l3.200 euros.

Il résulte du rapport de l’enquête sociale que suite au décès sa mère, Monsieur [F] [U] s’est retrouvé en difficulté pour régler le loyer en l’absence de ressources suffisantes. Il est par ailleurs indiqué que ce dernier est en proie avec des difficultés personnelles dans un contexte d’addictologie.

Monsieur [F] [U] justifie qu’il est bénéficiaire d’une pension de retraite mensuelle de 984,63 euros, mais que si une demande d’allocation adulte handicapé est en cours de traitement, il n’a pas été justifié de son versement à la date de l’audience, de sorte qu’il ne peut en être tenu compte dans le calcul de ses ressources.

Si Monsieur [F] [U] est dorénavant suivi dans le cadre d’une mesure de protection confiée à l’UDAF, il ressort des éléments versés au débat que celui-ci n’a versé que la somme de 100 euros, en juillet 2025, dans le cadre de l’échéancier mis en place pour apurer la dette locative et que le règlement du loyer n’a repris que le 03 septembre 2025.

Il est établi que le budget de Monsieur [F] [U] est largement déficitaire puisque la différence entre ses ressources et son loyer est de 134 euros, correspondant à son reste à vivre.

Aussi, Monsieur [F] [U] sera difficilement en capacité de verser la somme de 100 euros en sus du loyer pour apurer sa dette, dès lors qu’il ne lui restera que la somme de 34 euros pour assurer le paiement de ses autres dépenses courantes.

Enfin, l’augmentation de la dette locative depuis plusieurs mois ne fait que démontrer son impossibilité à régler le loyer actuel.

Il résulte donc de la situation personnelle et financière de Monsieur [F] [U], que celui-ci n’est ni en capacité d’apurer la dette locative dans un délai de 36 mois, ni en capacité de régler son loyer de sorte qu’aucun délai de paiement suspensif de la clause résolutoire ne lui sera accordé.

Sur la demande d’expulsion

A compter du 16 janvier 2025, Monsieur [F] [U] est devenu occupant sans droit ni titre du logement.

Il lui sera donc enjoint de quitter les lieux dès la signification du présent jugement, étant précisé qu’à défaut, le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous autres occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur la demande de dommage et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [R] [X] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice, et ni d’une résistance abusive de Monsieur [F] [U] dès lors qu’il est démontré que le non-paiement des loyers résulte de sa situation tant personnelle que financière.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [F] [U]

Monsieur [F] [U] ne justifie d’aucune démarche effective auprès de la CAF, ni d’un document de la CAF lui opposant un refus, compte tenu de la résiliation du bail et de l’expulsion, il sera débouté de sa demande de condamnation sous astreinte.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Au regard de la situation respective des parties, le bailleur sera débouté de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens

Monsieur [F] [U], succombant au principal, sera condamné au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, au regard des graves conséquences générées par une expulsion, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit dont est assortie la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONSTATE la résiliation du bail conclu entre Monsieur [L] [X] et Monsieur [F] [U] pour le logement sis [Adresse 3], à la date du 15 janvier 2025 ;

— ORDONNE à Monsieur [F] [U] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier à défaut pour Monsieur [F] [U] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— CONDAMNE Monsieur [F] [U] à payer à Monsieur [L] [X] venant aux droits de Monsieur [I] [X] en deniers ou quittance, la somme de 13.200 euros (TREIZE MILLE DEUX CENTS EUROS) arrêtée au 26 septembre 2025 au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

— CONDAMNE Monsieur [F] [U] à payer à la Monsieur [L] [X] venant aux droits de Monsieur [I] [X] une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer charges comprises, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux;

— DEBOUTE Monsieur [L] [X] venant aux droits de Monsieur [I] [X] de sa demande de dommages et intérêt à hauteur de 1.500 euros ;

— DEBOUTE Monsieur [F] [U] de sa demande reconventionnelle ;

— DEBOUTE Monsieur [L] [X] venant aux droits de Monsieur [I] [X] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNE Monsieur [F] [U] aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER