TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Ordonnance du : 17 Avril 2026

N° RG 26/00082 – N° Portalis DBYA-W-B7K-E35XY

N° Minute : 26/277

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ENTRE

Monsieur [I] [N]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Katia FISCHER de la SELARL FISCHER ET ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS substituée par M^e Yannick CAMBON, avocat,

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET

Monsieur [L] [D]

[Adresse 1]

[Localité 2]

DÉFENDEUR

non comparant ni représenté

D’AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier

Magistrat ayant délibéré:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l’audience Publique du 31 Mars 2026 et qu’il en ait été délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, en date du 21 octobre 2024, devant le président du tribunal judiciaire de BEZIERS à la demande de Monsieur [I] [N], propriétaire de locaux commerciaux sis [Adresse 1] à BEZIERS (34500) donnés à bail à Monsieur [L] [D], pour faire constater la résolution dudit bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir son expulsion et sa condamnation à lui payer une provision de 3.438,34 € à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 3 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et majoration de 10 % au titre de la clause pénale, une indemnité d’occupation correspondant au montant actuel des loyers, soit 628,35 €, outre les charges à hauteur de 9,90 € et la clause pénale à hauteur de 10 % et une somme de 700,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

Vu la décision ordonnant une médiation et la radiation de l’affaire en date du 14 février 2025,

Vu la demande de réinscription au rôle des affaires en cours reçue le 30 janvier 2026 et la réinscription du dossier avec avis aux avocats constitués, en date du 2 février 2026, pour l’audience du 3 mars 2026 à 09h00, les parties n’ayant pu se réunir pour réaliser une médiation,

Vu l’audience du 3 mars 2026 où les parties ont sollicité le renvoi de l’examen de l’affaire à une audience ultérieure,

Vu l’absence de comparution de Monsieur [L] [D] à l’audience du 31 mars 2026, malgré sa comparution aux audiences précédentes,

Vu les conclusions complétives déposées aux intérêts de Monsieur [I] [N], qui a maintenu l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 6.914,86 € arrêtée au 24 décembre 2025,

Vu l’audience du 31 mars 2026 lors de laquelle Monsieur [I] [N] a repris ses demandes,

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées à l’audience,

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, que la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation, que les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

En l’espèce, Monsieur [I] [N] justifie, par la production du bail en date du 23 août 2021, du commandement de payer en date du 10 juillet 2024 et du décompte, que son locataire a cessé de payer ses loyers et reste lui devoir une somme correspondant à des loyers impayés.

Le bail stipule que le loyer annuel hors taxes est de 6.540,00 € payable en douze fractions égales. Le bail stipule également qu’une franchise de loyer de 3 mois est accordée au preneur, de sorte qu’il est redevable du loyer à compter du 25 novembre 2021.

La somme impayée est calculée de la manière suivante :

Loyers 2021 = 45,63 €

Virements 2021 = 2.232,95 €

Rédaction actes baux = 360,00 €

Dépôt de garantie = 545,00 €

Honoraires location = 1.321,92 €

Loyers 2022 = 5.659,40 €

Annulation franchise loyer = 1.725,84 €

Virements 2022 = 4.959,70 €

Majoration clause pénale impayé = 100,00 €

Révision loyer = -14,03 €

Révision dépôt de garantie = 18,12 €

Loyers 2023 = 7.064,64 €

Virements 2023 = 7.930,20 €

Révision loyer = -29,17 €

Majoration clause pénale impayé = 20,00 €

Commandement de payer = 142,41 €

Révision dépôt de garantie = 37,68 €

Loyers 2024 = 7.444,94 €

Virements 2024 = 7.389,84 €

Taxe ordures ménagères 2023 = 262,11 €

Taxe foncière récupérable 2023 = 508,00 €

Commandement de payer = 155,39 €

Dépôt de garantie conservé révisable = 27,55 €

Frais d’huissier assignation = 233,49 €

Loyers 2025 = 7.683,08 €

Virements 2025 = 5.524,20 €

Frais huissier honoraires = 89,25 €

Taxe foncière récupérable 2024 = 1.026,50 €

Taxe ordures ménagères 2024 = 524,00 €

Loyers 2026 = 1.288,54 €

Taxe ordures ménagères 2025 = 539,00 €

Taxe foncière récupérable 2025 = 1.020,00 €

Soit une somme impayée totale de 9.762,40 €.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du Code de commerce le 10 juillet 2024, est demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de Monsieur [L] [D] de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Le maintien dans les lieux de Monsieur [L] [D] causant un préjudice à Monsieur [I] [N], celui-ci est fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’il aurait perçue si le bail ne s’était pas trouvé résilié. Cette indemnité d’occupation sera majorée de 10 % en application de la clause pénale insérée au contrat de bail en date du 23 août 2021.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal statuant en référé) peut toujours accorder une provision au créancier ».

Si le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, il doit conserver un caractère provisionnel.

En l’état des éléments versés aux débats, le locataire serait redevable des sommes suivantes :

Loyers 2021 = 45,63 €

Virements 2021 = 2.232,95 €

Rédaction actes baux = 360,00 €

Dépôt de garantie = 545,00 €

Honoraires location = 1.321,92 €

Loyers 2022 = 5.659,40 €

Annulation franchise loyer = 1.725,84 €

Virements 2022 = 4.959,70 €

Majoration clause pénale impayé = 100,00 €

Révision loyer = -14,03 €

Révision dépôt de garantie = 18,12 €

Loyers 2023 = 7.064,64 €

Virements 2023 = 7.930,20 €

Révision loyer = -29,17 €

Majoration clause pénale impayé = 20,00 €

Commandement de payer = 142,41 €

Révision dépôt de garantie = 37,68 €

Loyers 2024 = 7.444,94 €

Virements 2024 = 7.389,84 €

Taxe ordures ménagères 2023 = 262,11 €

Taxe foncière récupérable 2023 = 508,00 €

Commandement de payer = 155,39 €

Dépôt de garantie conservé révisable = 27,55 €

Frais d’huissier assignation = 233,49 €

Loyers 2025 = 7.683,08 €

Virements 2025 = 5.524,20 €

Frais huissier honoraires = 89,25 €

Taxe foncière récupérable 2024 = 1.026,50 €

Taxe ordures ménagères 2024 = 524,00 €

Loyers 2026 = 1.288,54 €

Taxe ordures ménagères 2025 = 539,00 €

Taxe foncière récupérable 2025 = 1.020,00 €

Soit une somme impayée totale de 9.762,40 €.

Cependant, ce décompte intègre plusieurs sommes, pour un montant total de 3.879,61 €, au titre des taxes d’ordures ménagères et taxes foncières récupérables pour les années 2023, 2024 et 2025, sans qu’il soit justifié de la régularité de leur application.

Ce décompte intègre également les sommes de 142,41 € et 155,39 € au titre de commandements de payer ainsi que la somme de 233,49 € au titre des frais d’huissier d’assignation et la somme de 89,25 € correspondant aux frais d’huissier d’honoraires, lesquels sont des dépens. Il s’agit ainsi de contestations sérieuses ne pouvant être tranchées sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, de sorte que ces sommes seront déduites de la créance locative.

Dès lors, il convient d’accueillir la demande de provision à hauteur de son montant non sérieusement contestable, soit la somme de 5.262,25 € (cinq-mille-deux-cent-soixante-deux euros et vingt-cinq centimes), majorée de 10 % conformément à la clause pénale insérée au contrat de bail en date du 23 août 2021 (article 26.5). Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 21 octobre 2024.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [D], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Monsieur [L] [D] ne permet d’écarter la demande de Monsieur [I] [N] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera évaluée à la somme de 700,00 € conformément à la demande.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Constatons la résolution du bail commercial conclu entre Monsieur [I] [N] et Monsieur [L] [D] pour les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 3] ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de Monsieur [L] [D] ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [L] [D] à payer à Monsieur [I] [N] la somme provisionnelle de 5.262,25 € (cinq-mille-deux-cent-soixante-deux euros et vingt-cinq centimes) correspondant aux loyers impayés, selon décompte en date du 27 février 2026, majorée de 10 % conformément à la clause pénale insérée au contrat de bail en date du 23 août 2021 (article 26.5), avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024 ;

Condamnons Monsieur [L] [D] à payer à Monsieur [I] [N] une indemnité d’occupation mensuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et à la remise des clefs, égale au montant du loyer, soit 628,35 € (six-cent-vingt-huit euros et trente-cinq centimes), augmentée des charges et taxes afférentes qu’il aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ainsi que de 10 % en application de la clause pénale insérée au contrat de bail liant les parties (article 26.5) ;

Condamnons Monsieur [L] [D] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Condamnons Monsieur [L] [D] à payer à Monsieur [I] [N] la somme de 700,00 € (sept-cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président assisté de Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier.

Le greffier, Le Président,