TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 26 JANVIER 2026

DOSSIER : N° RG 25/01915 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FOFA

AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4] C/ [K] [Z]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence lors des débats de [U] [D], auditrice de justice et de [L] [C], greffière stagiaire,

PARTIES :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Madame [S] [B], régulirement munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [K] [Z]

née le 10 Avril 1971 à [Localité 6] (TOGO), demeurant [Adresse 2]

non comparante, représentée par Monsieur [V] [E], son fils régulièrement muni d’un pouvoir écrit

***

Débats tenus à l’audience du 24 Novembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 26 Janvier 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 février 2020, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4] (OPH-CDA) a donné à bail à Madame [K] [Z] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5], pour un loyer initial mensuel de 339.66 euros, outre les charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024, l’OPH-CDA a fait signifier à Madame [K] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 27 septembre 2024, l’OPH-CDA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, l’OPH-CDA a fait assigner Madame [K] [Z] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [K] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 15,24 euros par jour de retard,

— condamner Madame [K] [Z] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 2.271,12 euros au titre de la dette locative arrêtée au 06 juin 2025, et postérieurement au paiement du loyer mensuel et des charges avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, révisable dans les conditions contractuelles du bail à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

— au paiement des frais éventuels de déménagement et de garde meubles.

Le bailleur réclame en outre 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, avec intérêts aux taux légal à compter du jugement à intervenir ainsi que la condamnation de la débitrice aux dépens, le tout au bénéfice de l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente Maritime le 18 juin 2025.

À l’audience du 24 novembre 2025, l’OPH-CDA, représenté par Madame [S] [B] régulièrement munie d’un pouvoir écrit, a réactualisé sa créance locative à la somme de 2.347 euros arrêtée au 19 novembre 2025. Le bailleur ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement compte tenu de la reprise du paiement des loyers avant l’audience.

Madame [K] [Z], représentée par Monsieur [E] [V], son fils muni d’un pouvoir écrit n’a pas contesté le principe de la dette. Elle sollicite le bénéfice de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 70 euros par mois en plus des loyers. Elle indique percevoir un salaire de 1800 euros dans le cadre d’un emploi à durée déterminée à l’hôpital. Elle relate avoir eu des difficultés financières entre le mois de mai et juillet 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’OPH-CDA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, en l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et ce délai de 2 mois sera appliqué.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 26 septembre 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 27 novembre 2024.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail, du commandement de payer et du décompte de la créance actualisé au 19 novembre 2025 que l’OPH-CDA rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 341,03 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [K] [Z] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4] la somme de 2006,32 euros, au titre des sommes dues au 19 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [K] [Z] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Madame [K] [Z] qui justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [K] [Z] a, par ailleurs, repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, l’OPH-CDA n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [K] [Z] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, en ce cas, l’expulsion de Madame [K] [Z] et de tout occupant de son chef sera autorisée avec le concours de la force publique si nécessaire. Madame [K] [Z] sera alors condamnée à payer à l’OPH-CDA une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux.

En revanche la demande d’astreinte sera rejetée, le concours éventuel à la force publique étant autorisé. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En conséquence, la demande au titre des frais de déménagement et de garde meubles sera rejetée, le tribunal ne statuant pas sur une demande éventuelle.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [K] [Z] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et le coût de l’assignation.

Il convient également de condamner Madame [K] [Z] à payer à l’OPH-CDA la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

— DECLARE recevable la demande de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 février 2020 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4] d’une part, et Madame [K] [Z] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5] , sont réunies à la date du 27 novembre 2024 ;

— CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

— CONDAMNE Madame [K] [Z] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4] la somme de 2006,32 euros (DEUX MILLE SIX EUROS ET TRENTE DEUX CENTIMES) au titre des loyers et charges arrêtés au 19 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— ACCORDE un délai à Madame [K] [Z] pour le paiement de ces sommes ;

— AUTORISE Madame [K] [Z] à s’acquitter de la dette en 28 échéances, en procédant à 27 versements de 70 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

— DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

— RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

— DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

En ce cas,

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [K] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

— CONDAMNE Madame [K] [Z] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi à compter du 27 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

— REJETTE la demande de condamnation aux frais éventuels de déménagement et frais de garde meubles ;

— CONDAMNE Madame [K] [Z] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4]la somme de 100 euros (CENT EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— CONDAMNE Madame [K] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 26 septembre 2024, et le coût de l’assignation ;

— RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER