TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M. [Z]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/07457 – N° Portalis 352J-W-B7J-DATXZ

N° MINUTE : 2/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 09 avril 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de Paris, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [Z]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne COTTY, Première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 avril 2026 par Anne COTTY, Première vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 09 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/07457 – N° Portalis 352J-W-B7J-DATXZ

Par acte sous seing privé en date du 18 octobre 2023, la S.A.S. HENEO a donné à bail à titre d’occupation temporaire à M. [V] [Z] un logement en résidence universitaire situé [Adresse 3] étage, appartement n°[Adresse 4], non soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Par un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 mars 2025, la S.A.S. HENEO a notifié à M. [V] [Z] la résiliation du contrat suite à la constatation de la présence depuis plusieurs années du frère du locataire M. [K] [Z] dans le logement comme seul occupant des lieux, contrairement aux termes du contrat.

Le courrier de notification de résiliation du contrat a enjoint M. [V] [Z] et tout occupant de son chef de quitter les lieux au plus tard dans le mois de la notifcation, soit avant le 21 avril 2025.

Au vu de l’absence de restitution des lieux, la S.A.S. HENEO a, par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2025, fait assigner M. [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, afin de voir :

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de sous-location en date du 18 octobre 2023,

Subsidiairement,

— constater que le bail a pris fin le 7 novembre 2024 à minuit,

— valider le congé donné en date du 19 mai 2025 avec effet à la date du 30 juin 2025 à M. [V] [Z] sur le titre d’occupation temporaire en date du 18 octobre 2023,

En tout état de cause et en conséquence,

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [V] [Z] et de tous occupants de son chef, ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique ainsi que d’un serrurieur s’il y a lieu,

— condamner M. [V] [Z] à payer à la SAS HENEO une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation correspondant à la redevance actualisée à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

— condamner M. [V] [Z] à payer à la SAS HENEO la somme de 412,64 euros au titre des arriérés de redevances relatifs au titre d’occupation sur le local à usage d’habitation, échéance de juin 2025 incluse, selon décompte arrêté au 28 juillet 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 19 mai 2025,

— condamner M. [V] [Z] à payer à la SAS HENEO la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, incluant les frais d’établissement du congé du 19 mai 2025.

Initialement appelée à l’audience du 17 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée au 3 février 2026 suite à une demande d’aide juridictionnelle par M. [V] [Z].

A l’audience du 3 février 2026, la S.A.S. HENEO, représentée par son Conseil a maintenu les termes de son assignation.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer à son assignation oralement développée lors de l’audience, pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions.

M. [V] [Z] comparant en personne a expliqué qu’il n’avait pas été fait droit à sa demande d’aide juridictionnelle.

Il a indiqué que si il avait effectivement hébergé son frère durant quelques mois, il était désormais seul dans le logement et souhaitait pouvoir terminer son année scolaire et de ce fait rester dans les lieux jusqu’au mois d’août prochain.

En réponse, la S.A.S. HENEO a indiqué âtre opposée à l’octroi de tout délai, M. [Z] ayant déjà bénéficié des délais de procédure.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de l’affaire au 09 avril 2026.

MOTIFS

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [V] [Z] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du contrat

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1304 du même code prévoit que la condition est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

En l’espèce, le contrat liant les parties prévoit en son article 5.1 que “le sous-locataire utilisera les lieux loués à usage d’habitation (…). Le logement loué constitue la résidence principale effective du bénéficiaire. La sous-location à autrui par l’étudiant, lui-même sous-locataire, y compris par le biais de plateforme de location de type AirBnb et autres, de tout ou partie de son logement est interdite,

de même que l’hébergement d’un tiers. Il est interdit au sous-locataire de céder tout ou partie du logement, même gratuitement. S’agissant d’un logement conventionné à loyer social, Ie logenent en sous-location est réservé à des personnes physiques dont les ressources n’excèdent pas les plafonds réglementaires fixés par I’arrêté du 29 juillet 1987 modifié pour l’attribution des logements.”

Il prévoit également, en son article 4.4, “qu’HENEO pourra donner congé à tout moment au cours du contrat: – pour manquement du sous-locataire aux conditions générales de la location prévues au présent contrat.”

La S.A.S HENEO explique qu’à l’occasion de la procédure de renouvellement du contrat de résidence, au mois de janvier 2025, il est apparu que l’occupant du logement objet du contrat n’était pas le résident mais son frère, et ce depuis plusieurs années.

A l’appui de sa demande de résiliation, elle produit :

— un courrier en date du 6 janvier 2025, rappelant à M. [V] [Z] les termes de son contrat et l’invitant à contacter la Directrice de la Résidence pour régulariser la situation,

— une sommation interpellative en date du 30 janvier 2025,1'occupant du logement ayant alors déclaré au Commissaire de justice être M. [V] [Z], refusant de communiquer toute autre information,

— un courriel en date du 11 février 2025 aux termes duquel la Directrice de la Résidence a indiqué à M. [V] [Z] que son frère, [K], avait été reçu pour faire un point de la situation et avait confirmé qu’il vivait effectivement dans le logement, de sorte que son contrat au sein de la résidence [A] [T] ne pourrait pas être renouvelé et qu’il conviendrait de trouver une solution pour son frère,

— un rapport de dective établit par la société DETECNET le 8 mars 2025 dont il ressort que [K] [Z] vit toujours dans le logement donné à bail,

— une tentative de sommation interpellative en date du 21 mars 2025, dans lequel Maître [J] [D] indique s’être présentée à l’adresse des lieux loués et avoir frappé à la porte, une personne étant dans Ie logement mais refusant d’ouvrir et de lui parler, toutes ses tentatives pour échanger avec cette personne étant demeurées vaines,

— un courrier recommandé avec avis de réception en date du 24 mars 2025 dans lequel HENEO a rappelé à M. [V] [Z] les termes de son contrat, d’une durée d’un an, lui interdisant de sous-louer ou héberger un tiers et, en application des stipulations de l’article 4.4 du même contrat lui a en notifié la résiliation lui demandant de libérer les lieux au plus tard dans le mois de la notification, soit avant le 21 avril 2025,

Décision du 09 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/07457 – N° Portalis 352J-W-B7J-DATXZ

— un congé en date du 19 mai 2025 délivré par commissaire de justice.

Il est constant que M. [V] [Z] n’a pas donné suite ni au courrier de résiliation, ni au congé et n’a pas restitué les lieux.

Il est donc établit par l’ensemble des pièces versées au dossier que M. [V] [Z] a manqué à ses obligations contractuelles en sous-louant ou en hébergeant son frère [K].

La sous location de son logement ou l’hébergement de son frère sans autorisation du bailleur caractérise un manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles justifiant le prononcé de la résiliation du bail à ses torts.

Aux termes de l’article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat. Elle prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il est justifié par la demanderesse qu’une lettre de résiliation du contrat de location a été envoyée à l’intéressé le 24 mars 2025, en conséquence de quoi, la résiliation dudit contrat est valablement intervenue, après le délai de préavis conventionnel d’un mois, le 24 avril 2025.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner la résiliation judiciaire d’un contrat déjà résilié depuis le 24 avril 2025, tel que sollicité mais de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 24 avril 2025, et d’ordonner l’expulsion de M. [V] [Z], occupant sans droit ni titre depuis cette date, des lieux sis dans la Résidence située [Adresse 5], selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il est rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de redevances et de l’indemnité d’occupation

M. [V] [Z], locataire en titre, est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail crée un préjudice au bailleur privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien justifiant de lui allouer une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.

En l’espèce, la société HENEO produit un décompte démontrant que M. [V] [Z] restait lui devoir la somme de 412,64 euros à la date du 28 juillet 2025, terme du mois de juin 2025 inclus, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances échu à cette date.

M. [V] [Z] sera donc condamné au paiement de la somme de 412,64 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de délais pour partir

M. [V] [Z] sollicite des délais pour partir souhaitant pouvoir rester dans les lieux jusqu’au mois d’août 2026 afin de terminer son année universitaire.

La S.A.S. HENEO s’oppose à sa demande aux motifs que ce dernier a dé jà bénéficié des délais de procédure.

Or, contrairement aux baux d’habitation classiques soumis à la Loi de 1989, les résidences universitaires ne prévoient généralement pas de droit au maintien dans les lieux en cas de résiliation pour manquement.

En conséquence, M. [V] [Z] sera débouté de sa demande de délai pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [V] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris les frais du congé du 19 mai 2025 (68,32 euros).

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société HENEO les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties par les soins du greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 18 octobre 2023 entre la S.A.S. HENEO et M. [V] [Z] concernant le logement situé [Adresse 5] à la date du 24 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [V] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [V] [Z] à verser à la S.A.S. HENEO la somme de 412,64 euros due au 28 juillet 2025 terme du mois de juin 2025 inclus, au titre de l’arriéré de redevances, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE M. [V] [Z] à verser à la S.A.S. HENEO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

DEBOUTE la S.A.S. HENEO de ses autres demandes ;

CONDAMNE M. [V] [Z] aux dépens en ce compris les frais du congé du 19 mai 2025 (68,32 euros) ;

CONDAMNE M. [V] [Z] à verser à la S.A.S. HENEO une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,