TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 16 MARS 2026

DOSSIER : N° RG 25/03129 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FRKX

AFFAIRE : Société FONCIERE 01 2003 C/ [P] [J]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 16 décembre 2025, en qualité de juge des contentieux de la protection

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société FONCIERE 01 2003, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Lina ABBAS, avocat au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

DEFENDERESSE

Madame [P] [J]

née le 11 Novembre 1977 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

non comparante ni représentée

***

Débats tenus à l’audience du 12 Janvier 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 16 Mars 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 octobre 2009, la Société civile Immobilière FONCIERE LOGEMENT , par l’intermédiaire de son mandataire CITYA IMMOBILIER, a donné à bail à Madame [P] [J] et Monsieur [G] [Q] un logement sis [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 530,16 euros charges comprises.

Monsieur [G] [Q] a quitté le logement en 2020.

Des loyers demeurant impayés, la Société civile FONCIERE 01 2003 a fait signifier le 6 janvier 2025 à Madame [P] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé à la CCAPEX le 7 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2025, dénoncé à la préfecture de la Charente-Maritime le 13 octobre 2025, la Société civile FONCIERE 01 2003 a fait assigner Madame [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— Ordonner l’expulsion de Madame [P] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— Condamner Madame [P] [J] au paiement des sommes suivantes :

○ 4 608,05 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer ;

○ une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;

○ la somme de 450 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

○ les dépens.

— Rappeler le bénéfice de l’exécution provisoire.

À l’audience du 12 janvier 2026, la Société civile FONCIERE 01 2003, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à hauteur de 6 040,08 euros arrêtée au 7 janvier 2026.

Madame [P] [J], régulièrement assignée à étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Un bordereau de carence du diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 17 décembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [P] [J] assignée à étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la Société civile FONCIERE 01 2003 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la Société civile FONCIERE 01 2003 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, (Avis Cass 13 juin 2024, n°24-70.002), toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 6 janvier 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 29 octobre 2009 à compter du 7 mars 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [P] [J]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 7 mars 2025, Madame [P] [J] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [P] [J] à son paiement à compter du 7 mars 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 octobre 2009, du commandement de payer délivré le 6 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 7 janvier 2026 que la Société civile FONCIERE 01 2003 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [P] [J] à payer à la Société civile FONCIERE 01 2003 la somme de 6 040,08 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 7 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer du 6 janvier 2025 sur la somme de 3 500,93 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [P] [J] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la Société civile FONCIERE 01 2003 les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, eu égard aux conséquences attachées à une décision d’expulsion, il convient d’écarter l’exécution provisoire attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

— DECLARE recevable la demande de la Société civile FONCIERE 01 2003 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 octobre 2009 entre la Société civile FONCIERE 01 2003 d’une part, et Madame [P] [J] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 7 mars 2025 ;

— CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [P] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [P] [J] à compter du 7 mars 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

— CONDAMNE Madame [P] [J] à payer à la Société civile FONCIERE 01 2003 la somme de 6 040,08 euros (SIX MILLE QUARANTE EUROS ET HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 7 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer du 6 janvier 2025 sur la somme de 3 500,93 euros et de la signification du présent jugement sur le surplus ;

— CONDAMNE Madame [P] [J] à payer à la Société civile FONCIERE 01 2003 l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2026, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

— REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Madame [P] [J] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 6 janvier 2025 ;

— ECARTE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Monsieur Quentin ATLAN, Juge placé en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER Q. ATLAN