TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 27 AVRIL 2026

DOSSIER : N° RG 25/03332 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FR2H

AFFAIRE : [E] [N] [R] C/ [J] [D] [Y] [U]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [E] [N] [R], née le 26 Janvier 1970 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 17300-2025-001617 du 11/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

comparante, assistée par Maître Serge NGUYEN VAN ROT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

DEFENDEUR

Monsieur [J] [D] [Y] [U], né le 01 Octobre 1979

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

***

Débats tenus à l’audience du 23 Février 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 27 Avril 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2021, Madame [E] [R] a donné à bail à Monsieur [J] [U] un logement sis [Adresse 4] (RDC) à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer de 550,00 euros hors charges.

Des loyers demeurant impayés, Madame [E] [R] a, par acte de commissaire de justice en date du 06 février 2024, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2024, Madame [E] [R] a fait délivrer à Monsieur [J] [U] un congé pour vendre pour le 31 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 juillet 2024, Madame [E] [R] a fait assigner en référé Monsieur [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection aux fins, pour l’essentiel, d’expulsion, après acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, et condamnation au paiement des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation.

Par ordonnance de référé du 16 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE a pour l’essentiel, constaté l’existence d’une contestation sérieuse nécessitant l’intervention du juge du fond et débouté Madame [E] [R] de l’intégralité de ses demandes.

Par lettre recommandée du 13 juin 2025, Madame [E] [R] a rappelé à Monsieur [J] [T] son obligation de quitter les lieux et de régulariser les impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2025, Madame [E] [R] a fait assigner Monsieur [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection, aux fins de :

— valider le congé pour vente délaissé à Monsieur [J] [U] par acte d’huissier en date du 20 février 2024 à effet du 31 août 2024 ;

— ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [J] [U] à verser l’arriéré de loyers et de charges, et d’indemnités d’occupation à compter du 1er septembre 2024 et arrêté au 31 octobre 2025 d’un montant de 8.464,02 euros ;

— condamner Monsieur [J] [U] en quittance ou derniers à lui régler à compter du 1er septembre 2024 une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, et ce jusqu’à libération des lieux ;

— condamner Monsieur [J] [U] aux entiers frais et dépens.

À l’audience du 26 janvier 2026, à l’affaire a été renvoyée au 23 février 2026 à la demande de Madame [E] [R] pour connaitre la position de Monsieur [J] [T].

A l’audience du 23 février 2026, l’affaire a été retenue. Madame [E] [R] était assistée de son conseil et Monsieur [J] [T] a comparu.

Madame [E] [R], qui demandait le bénéfice de son acte introductif, faisait valoir que le loyer n’est pas payé depuis 1 an et demi. Elle indique que l’électricité a disjoncté, ce qui a occasionné un incendie mais que l’artisan ne peut pas intervenir. Elle précisait que la gendarmerie a constaté le dysfonctionnement du compteur d’électricité et les courts-circuits.

Elle indiquait qu’elle ne peut pas vendre tant que Monsieur [J] [T] se maintient dans les lieux, qu’il y a des rats et dénonçait l’absence d’assurance habitation. Elle ajoutait qu’elle était en difficultés financières, les premiers impayés remontant à 2023. Elle précise qu’un seul loyer a été réglé en 2025.

Elle explique que le locataire présente un syndrome de Diogène, qu’il a été aperçu par un voisin pour la dernière fois en décembre et qu’une personne vient la nuit.

Elle indique que la créance actualisée est de plus de 12.000,00 euros.

Monsieur [J] [T] expliquait qu’il n’a plus d’électricité et ne peut pas manger. Il indique que sans quittances, il ne peut pas avoir un autre logement. Il explique qu’avant, il payait, mais que lorsque sa bailleresse lui a réclamé 900,00 euros en décembre, il était déjà en difficultés financières et n’a pas payé. Il affirme avoir payé les loyers en 2025. Il fait valoir qu’il refuse de payer les loyers en raison de la coupure d’électricité.

Il ajoute que depuis la dernière audience, il est en arrêt de travail, et qu’il exerçait dans le domaine du recyclage de métaux. Il indique avoir rencontré une assistante sociale pour demander un logement social mais que le bailleur demande les quittances de loyer.

Un diagnostic social et financier a été adressé avant l’audience (carence) ;

L’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé pour vendre

En application des dispositions de l’article 15 – I et – II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En l’espèce, le bail consenti initialement le 1er septembre 2021 pour une durée de 1 an, a été tacitement reconduit chaque année, et arrivait à échéance au 1er septembre 2024. Le congé du bailleur délivré le 20 février 2024 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction des dispositions de l’alinéa II de l’article 15.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis est bien régulier. Monsieur [J] [U] n’ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 31 août 2024.

Monsieur [J] [T], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du logement depuis le 1er septembre 2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre des arriérés

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Le décret du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables auprès du locataire, laquelle est limitative, de sorte que le bailleur ne peut récupérer auprès du locataire des charges qui ne seraient pas prévues par ledit texte.

Aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987, les dépenses relatives à l’électricité privative d’un logement loué ne sont pas fixées dans la liste des charges récupérables sur les locataires.

Il est de jurisprudence constante que la liste des charges récupérables sur le locataire d’un local à usage d’habitation loué vide figurant en annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 est strictement limitative. Cette liste ne comprend que les dépenses d’électricité dans les parties communes ou pour des services ou équipements collectifs ou communs et exclut la consommation d’électricité spécifique aux locaux loués.

Il résulte des articles 9 du Code de procédure civile et 1353 du Code civil que chaque partie doit prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. C’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

En l’espèce, au soutien de sa demande de condamnation au paiement de l’arriéré de loyers, charge, et indemnités d’occupation pour la période du 1er septembre 2024 au 31 octobre 2025 pour un montant de 8.464,02 euros, le bailleur produit des décomptes manuels, au demeurant difficilement interprétables, dont il résulte que la créance totale de loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtée au 1er juillet 2025, est de 6.722,13 euros.

Pour mémoire, par ordonnance rendue en référé le 16 décembre 2024, il avait été relevé que le bailleur ne justifiait d’aucune pièce relative aux conditions de facturation des frais de l’électricité imputables au locataire, en se contentant d’indiquer sur un décompte manuscrit l’index du compteur, sans fournir des explications. Le bailleur ne justifiait pas de la réalité du relevé du compteur pour établir le montant des charges réclamées, en produisant les éléments justificatifs les sommes du décompte, puisqu’il se contentait de mentionner l’index relevé, sans élément de comparaison.

Il est constant que le contrat de bail signé le 1er septembre 2021 indique que la provision sur charge initiale a été fixée à 50,00 euros ; que le logement et le chauffage sont individuels ; que l’eau chaude sanitaire est également individuelle avec un relevé sous compteur biannuel.

Il ressort des décomptes produits par la bailleresse que le total des sommes à devoir au titre de la régularisation des charges s’élèverait pour la période du 1er janvier 2023 au 1er juillet 2025, à 3.188,58 euros pour l’EDF, et 778,80 euros pour l’eau.

Dans le cadre de la présente instance, le bailleur ne produit toujours pas les pièces relatives aux conditions de facturation des frais d’électricité et d’eau imputables au locataire et se contente d’indiquer sur un décompte manuscrit l’index des compteurs sans apporter d’explications. Le bailleur ne justifie donc pas de la réalité du relevé des compteurs pour établir le montant des charges réclamées, le décompte du bailleur n’étant accompagné d’aucune pièce justificative ou élément de comparaison.

Par conséquent, les sommes réclamées au titre des frais d’électricité et d’eau seront écartées, faute d’être justifiées.

En outre, la demande de condamnation telle que formulée dans l’assignation à hauteur de 8.464,02 euros n’est pas justifiée.

Il est observé que Monsieur [J] [U] ne conteste pas l’impayé de loyers, tant dans son principe que son montant.

Par conséquent, au regard des éléments figurant au dossier, et notamment le décompte arrêté à juillet 2025 inclus, Monsieur [J] [T] sera condamné à payer à Madame [E] [R] la somme de 3.331,00 euros, échéance de juillet 2025 incluse, au titre des loyers et indemnités d’occupation impayées arrêtés à cette date, exclusion faite des frais d’électricité et d’eau.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 août 2024. Monsieur [J] [T] est occupant sans droit ni titre à compter du 1er septembre 2024.

Dans la mesure où le décompte fourni par le bailleur englobe les indemnités d’occupation dues à compter du 1er septembre 2024, et jusqu’en juillet 2025 inclus, il y a lieu de retenir la date du 1er août 2025 s’agissant de la fixation du début des indemnités d’occupation.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner le locataire au paiement de cette indemnité à compter du 1er août 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [U] aux dépens de l’instance comprenant les frais de délivrance du congé pour vendre, ainsi que ceux de l’assignation.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

— VALIDE le congé pour vendre délivré le 20 février 2024 à effet au 31 août 2024 par Madame [E] [R] portant sur le logement situé [Adresse 5] à [Localité 4] ;

En conséquence,

— CONSTATE la résiliation du bail à compter du 31 août 2024, entre Madame [E] [R] d’une part, et Monsieur [J] [T] d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 5] à [Localité 4] ;

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [J] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [J] [T] à compter du 31 août 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du dernier loyer et des charges prévus au contrat qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

— CONDAMNE en quittance ou deniers Monsieur [J] [T] à payer à Madame [E] [R] la somme de 3.331,00 euros (TROIS MILLE TROIS CENT TRENTE ET UN EUROS) au titre des loyers et indemnités d’occupation impayées arrêtés à l’échéance de juillet 2025 incluse, exclusion faite des frais d’électricité et d’eau ;

— CONDAMNE en quittance ou deniers Monsieur [J] [U] à payer à Madame [E] [R] une indemnité d’occupation à compter du 1er août 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— CONDAMNE Monsieur [J] [T] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du congé signifié pour vendre et de l’assignation ;

— RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER