Minute N° 26/00138

Jugement du 02 juin 2026

Dossier : N° RG 25/00593 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FK2S

Affaire : [W] [N] C/ [F] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRÉSIDENT : Sophie ROUBEIX

Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile

GREFFIER : Marianne CONSTANS, lors des débats

Sophie BERTHONNEAU, lors du délibéré

DEMANDEUR

[W] [N]

né le 29 janvier 1966 à [Localité 1]

de nationalité française

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Benoit LANGLAIS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

[F] [D]

née le 14 février 1989 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître David BODIN, membre de la S.C.P. BODIN-BOUTILLIER-DEMAISON-GIRET-HIDREAU-SHORTHOUSE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

—ooOoo—

Clôture prononcée le 18 décembre 2025

Débats tenus à l’audience du 07 avril 2026

Date de délibéré indiquée par le Président le 02 juin 2026

Jugement prononcé le 02 juin 2026 par mise à disposition au greffe

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 31 mars 2023, Monsieur [W] [N] a acquis de Madame [F] [D] épouse [J], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], figurant au cadastre section AA n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], moyennant le prix de 455.000 euros.

Déplorant des désordres affectant la terrasse et les toilettes, Monsieur [W] [N] a fait procéder à un constat de commissaire de justice le 26 juillet 2023 puis à un second constat le 23 octobre 2023.

Suivant acte de commissaire de justice du 27 février 2025, Monsieur [W] [N] a fait assigner en référé Madame [F] [D], devant le Président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE. Celui-ci a ordonné une mesure d’expertise judiciaire qu’il a confiée à Madame [H] [R].

L’expert a clos son rapport le 16 octobre 2024.

Monsieur [W] [N] a, par exploit du 27 mars 2025, fait assigner Madame [F] [D], devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE, afin d’obtenir la résolution de la vente, sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2025, Monsieur [W] [N], au visa des articles 1641, 1644 et 1645, demande au tribunal, de :

— prononcer la résolution de la vente immobilière intervenue le 31 mars 2023, devant Maître [Z], Notaire à [Localité 2], concernant l’immeuble sis à [Adresse 4],

— ordonner la restitution réciproque des prestations, et en conséquence :

* la restitution par Madame [D] au profit de Monsieur [N] du prix de vente, soit la somme de 455.000 euros augmentés des frais d’acquisition de 38.566,19 euros,

* la restitution du bien immobilier à Madame [D], qui ne pourra intervenir qu’après un délai de six mois à compter de la restitution du prix, afin de permettre à Monsieur [W] [N] d’organiser son déménagement,

— condamner Madame [D] à verser à Monsieur [W] [N] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices subis :

* les intérêts d’emprunt et frais bancaires : 21.435,74 euros,

* les dépenses réalisées : 17.064,19 euros,

* le préjudice de jouissance : 10.000 euros,

* le préjudice moral : 5.000 euros,

* les frais de déménagement : 13.609,67 euros,

— condamner Madame [D] aux entiers dépens de la procédure, y compris les frais d’expertise, conformément à l’article 696 du code de procédure civile,;

— condamner Madame [D] à verser à Monsieur [W] [N] la somme de 6.624,02€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens, comprenant les frais d’huissier de 624,02 euros,

— rejeter toutes les demandes, fins et prétentions contraires ou non conformes aux demandes formulées.

Monsieur [W] [N] expose que, suite à de fortes pluies survenues en juillet 2023, il aurait constaté des infiltrations d’eau dans l’isolation des murs et une stagnation importante des eaux pluviales sur la terrasse et qu’il a ensuite noté l’apparition de moisissures, taches vertes et auréoles sur les murs.

S’appuyant sur le constat d’huissier, il fait valoir que l’immeuble qu’il a acquis serait affecté de nombreux vices cachés, préexistants à la vente et qui diminueraient son usage puisqu’ils nécessiteraient des travaux onéreux avoisinant les 300.000€. Il estime que ces vices, non apparents lors de la vente, auraient nécessairement été connus de Madame [F] [D] qui aurait réalisé elle-même les travaux de réhabilitation de l’immeuble.

Il conteste sa qualité d’acheteur professionnel, faisant valoir qu’il exercerait uniquement la profession de peintre d’intérieur et non d’enduiseur et qu’il ne disposerait d’aucune compétence en matière de construction et immobilière, contrairement au vendeur qui aurait réalisé lui-même les travaux.

Il soutient que les vices qui affecteraient la maison la rendraient impropre à son usage et qu’il aurait pensé acheter une maison de standing entièrement réhabilitée dans laquelle il aurait pu résider à titre principal.

Il ajoute que les désordres, en nombre important, auraient présenté un caractère de gravité tel qu’il n’aurait pas conclu cette vente s’il en avait été informé.

Il précise que les désordres constatés par l’huissier auraient été antérieurs à la vente et cachés.

Il conteste à ce titre l’appréciation de l’expert qui retient certains vices comme apparents alors qu’elle indiquerait ensuite que ces désordres n’auraient pu être vus qu’au prix de destructions de parties du bien.

Il soutient qu’il n’aurait pas été en mesure de déceler ces désordres lors des deux visites qui ont précédé la vente mais que tous les vices résulteraient de malfaçons dans la réalisation des travaux par le vendeur.

Il fait état d’un préjudice financier important caractérisé par les frais engagés pour l’amélioration ou la conservation du bien ainsi que pour des interventions urgentes de professionnels. Il fait également valoir un préjudice de jouissance dans la mesure où il ne pourrait pas profiter pleinement de la maison en raison des désordres.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 juin 2025, Madame [F] [D] demande au tribunal de :

— dire et juger qu’en aucune manière la garantie de Madame [D] au titre de vices cachés ne saurait être retenue,

— donner acte à Madame [D] de son offre de versement à Monsieur [W] [N] d’une somme globale de 27.550,50 euros TTC au titre des points n°13, 15, 16, 18 et 20,

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires,

— débouter Monsieur [W] [N] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner Monsieur [W] [N] en tous les dépens.

Elle expose que contrairement à l’acquéreur, elle n’a pas la qualité de professionnel puisqu’elle est aide-soignante et que les travaux ont été réalisés par son conjoint et des membres de sa famille. En conséquence, la clause d’exonération de la garantie des vices cachés prévue dans l’acte de vente a vocation à s’appliquer.

Elle indique que certains désordres invoqués par Monsieur [W] [N] ne constituent pas des vices cachés et qu’en tout état de cause, en sa qualité de professionnel, il se plaint de vices qui étaient nécessairement apparents pour lui.

Elle accepte que certains désordres allégués soient mis à sa charge mais conteste le montant des travaux de réparation estimés à 130.000 euros par l’expert judiciaire.

Elle conteste avoir fait preuve de mauvaise foi et considère qu’aucune somme ne peut être mise à sa charge au titre de dommages et intérêts dus à l’acquéreur.

La clôture est intervenue le 18 décembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 07 avril 2026 et mise en délibéré au 02 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est rappelé qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, applicable à la procédure écrite devant le tribunal judiciaire, il n’y a lieu de statuer que sur les prétentions figurant au dispositif des dernières conclusions des parties.

Sur les principes applicables

Aux termes des articles 1641 et 1642 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Pour être qualifié de vice caché, le défaut doit être inhérent à la chose vendue, de nature à affecter gravement l’usage de la chose, présenter un caractère occulte et exister antérieurement au transfert des risques.

Il appartient au demandeur de rapporter la preuve de l’existence d’un vice caché présentant l’ensemble de ces caractéristiques.

Aux termes de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Sur la clause d’exclusion de garantie

En l’espèce, l’acte de vente du 31 mars 2023 contient la clause suivante : "L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas:

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Le vendeur reconnaît qu’une extension de la notion de vendeur professionnel aux particuliers ayant pu concevoir ou réaliser des travaux au sein de leur logement peut entraîner sa responsabilité au même titre qu’un professionnel de la construction (Cass. Civ 3, 10 juillet 2013, n°12-17-149)."

Il résulte de cette disposition que le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut donc se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

Il n’est pas contesté que Madame [F] [D] a acquis ce bien immobilier en 2015 et qu’un permis de construire a été déposé pour la rénovation de la maison le 10 mai 2015. Les travaux de rénovation n’ont pas été effectués par Madame [F] [D] elle-même mais par Monsieur [J], son conjoint, plaquiste de profession et des membres de sa famille, dont son père pour la maçonnerie et un cousin pour le ravalement. Madame [D], qui s’est comportée en maître d’oeuvre, en faisant exécuter les travaux de rénovation par des membres de sa famille, doit dès lors, être assimilée à un professionnel (Cass. 3e civ., 9 févr. 2011, n° 09-71.498).

Madame [D] ne peut donc pas invoquer la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés prévue au contrat.

La qualité de professionnel ne saurait être caractérisée par la seule appartenance à un corps de métiers du bâtiment. Elle suppose que les compétences professionnelles permettent de déceler les vices affectant la chose vendue (Cass, 3e civ, 26 avril 2006, n° 04-18-466).

Or, au regard des pièces versées aux débats, notamment le site internet de Monsieur [W] [N] et le tampon de son entreprise apposé sur le devis n°3373 du 10 juillet 2023 (pièce n°13 demandeur), le demandeur exerce une activité professionnelle de peinture extérieure et intérieure et de ravalement de façade. Cette activité est donc circonscrite à un domaine précis, les travaux de finition, d’enduit de revêtement et d’étanchéité superficielle des parois. Dès lors Monsieur [W] [N] sera considéré comme un professionnel pour les vices relevant de sa spécialité.

Par contre, ce métier, bien que s’inscrivant dans le domaine du bâtiment, ne confère pas à l’intéressé des compétences dans les autres domaines de la construction et notamment en matière de charpente, fondation, plomberie ou encore de maçonneries de gros oeuvre.

Dès lors, le demandeur ne sera pas considéré comme un professionnel dans ces différents domaines qui ne relèvent pas de sa sphère de compétence.

La clause de non garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente ne sera pas opposable à l’acquéreur de ce chef et les vices en cause demeureront couverts par la garantie légale dont le vendeur est tenu.

Sur l’existence de vices cachés

Une expertise judiciaire a été menée s’agissant de 39 désordres allégués par Monsieur [W] [N], nouveau propriétaire. Une première réunion d’expertise a été menée le 12 avril 2024 et une seconde a été réalisée le 25 juillet 2024, par temps sec, en présence des parties.

Le bien immobilier litigieux est un ensemble de bâtiments comprenant une maison d’habitation, un hangar ouvert, un grand garage et un petit garage s’ouvrant sur une cour fermée avec une piscine et un préau. La maison voisine est mitoyenne avec le préau de la piscine et une autre propriété voisine est mitoyenne avec la maison d’habitation.

Il résulte du rapport de l’expert que certains désordres invoqués par Monsieur [N] ne constituent pas des vices cachés car ils étaient visibles pour un acquéreur même profane.

Il en va ainsi des carreaux de carrelage sonnant creux, du désordre affectant l’escalier en colimaçon qui n’est pas rectiligne, de l’absence de bouche d’aération dans la salle de bain, de l’absence de trappe de visite au niveau du tablier de la baignoire, de la présence de termites au niveau des poutres du petit garage, de l’élément manquant en partie faîtage du toit du hangar les photographies prises par le commissaire de justice démontrant que ce désordre était visible à hauteur d’homme, de l’absence de gouttière, de la vétusté et du caractère courbe de la couverture de la maison, de l’absence d’enduit sur les murs en pierres de la propriété côté voisin et de l’existence de plis sur le liner de la piscine.

L’experte relève que le changement de joint et de l’extracteur du poêle relève de la maintenance d’un matériel vieillissant.

L’existence d’un vice tenant au poêle qui ne fonctionne pas n’est pas établie.

Monsieur [N] avait invoqué une flaque d’eau au niveau du hangar.

Or celui-ci n’est pas fermé et abrite des engins motorisés lourds qui peuvent déformer le sol. L’expert précise que le nouveau propriétaire n’entend pas revenir sur ce désordre.

Dès lors, ce désordre n’est pas caractérisé.

En outre, Monsieur [N] invoque le remplacement du moteur du portail. Il justifie effectivement de ces travaux selon facture du 05 septembre 2023 pour un montant de 1.551 euros. Néanmoins il ne démontre pas que ce remplacement était nécessaire en raison d’un quelconque désordre.

L’existence d’un vice caché à ce titre n’est pas démontrée.

L’expert a constaté que la fibre ne passait pas entre la maison et la limite de propriété. Aussi, le fait que Monsieur [W] [N] n’ait pas trouvé où se situe l’arrivée de la fibre et qu’il n’y ait pas de gaine prévue à cet effet ne constitue pas un désordre.

Le vice allégué tenant à la méconnaissance des trappes d’accès à la fibre n’est pas démontré.

L’expert constate que le caniveau d’évacuation des eaux pluviales devant les portes fenêtres n’a pas lieu d’être situé où il se trouve, à savoir juste devant la baie vitrée, sans seuil extérieur mais aucune conséquence de ce défaut n’est relevée par l’expert ou démontrée par les parties. Il n’y a donc pas lieu de caractériser ce désordre comme un vice caché.

Madame [R] a par ailleurs caractérisé plusieurs désordres qui ne relèvent pas de vices cachés car relevant du domaine de compétence de Monsieur [N].

Il en va ainsi des fissurations des enduits de façades conséquence d’un crépi qui apparaît soufflé à certains endroits en raison de sa réalisation sur des murs en pierres qui ne sont pas planes, de l’absence d’enduit de façade sur poteaux et derrière le mur de clôture alors que si le désordre n’est pas visible depuis la cour de la maison mais uniquement de l’extérieur de la propriété, l’absence de recouvrement en partie haute du mur constituait déjà un indice d’anomalie visible pour le professionnel du ravalement de façade qu’est Monsieur [N] ainsi que les pierres apparentes dans les fondations du mur de clôture.

Enfin Madame [R] a constaté les désordres suivants :

* des fuites en toiture du petit et du grand garage,

* la présence de termites dans la charpente de la maison d’habitation,

* différents désordres sur le toit du bar extérieur,

* le chéneau de la toiture au-dessus bar rouillé,

* la non-conformité de l’évacuation des eaux usées du bar,

* la terrasse sous l’auvent en contrepente,

* la terrasse en bois autour de la piscine,

* le trop-plein pour fonctionnement piscine,

* le lambris tâché,

* l’évacuation d’eau derrière le comptoir du bar extérieur,

* l’infiltration d’eau sur carrelage cuisine,

* la poutre dans la chambre parentale,

* les infiltrations d’eau dans le garage,

* les moisissures dans le grand garage côté piscine,

* le réseau d’évacuation des eaux ,

* et le plafond du séjour et de la cuisine.

Il convient de les examiner les uns après les autres pour déterminer i ils constituent ou non un vice caché.

— S’agissant des fuites en toiture du petit et grand garage (point 6)

L’expert constate dans le grand garage une forte humidité dans le complexe de toiture créant des tâches d’humidité, une pourriture du bois et une déformation. Il constate une humidité constante caractérisée par de la mousse blanche sur la bas du mur de pierres.

Dans le petit garage, la charpente présente des traces d’humidité et des chevrons touchés par les termites. Sur la partie la plus haute, une absence d’étanchéité est constatée, le jour étant visible entre le haut du mur et le haut des voliges. En conséquence, des infiltrations peuvent avoir lieu.

L’expertise a permis d’établir que ces défauts ne pouvaient pas être vus lors des visites ayant précédé la vente, caractérisant ainsi leur caractère occulte.

— S’agissant des termites dans le toit

Les termites dans le toit du petit garage, avaient été repérées par le diagnostiqueur avant la vente. L’acte de vente mettait à la charge de Monsieur [W] [N] un traitement anti-termites pour les zones repérées par le diagnostiqueur. Si, l’expertise met en exergue qu’il n’a pas été permis au diagnostiqueur d’aller au bout de ses investigations, faute d’avoir eu accès aux combles au-dessus du salon et de la cuisine, il convient de préciser que les deux garages sont attenants mais situés de l’autre côté de la cour par rapport à la maison d’habitation. Dès lors, la situation de la charpente de la maison est indépendante de celle des garages.

Il y a lieu de considérer que la présence des termites au petit garage constitue un défaut pleinement connu de l’acquéreur, contrairement aux termites présentes dans les combles de la maison d’habitation, constatées par l’expert, dont l’accès n’avait pas été donné au diagnostiqueur qui n’était donc pas en mesure d’appréhender l’ampleur réelle du phénomène.

La présence de termites dans la charpente de la maison d’habitation constitue un vice de nature à engager la garantie des vices cachés à laquelle Madame [F] [D] est tenue.

— S’agissant du toit du bar extérieur (points 11 et 12)

Le toit du bar extérieur repose contre le mur du voisin. L’expert constate que des tuiles en bas de pente du toit voisin sont manquantes et que des infiltrations sont visibles dans le mur. Il relève également l’absence de bande porte solin en rive du toit contre le mur du voisin et ainsi une absence d’étanchéité, constituant une malfaçon.

Lors de la seconde réunion d’expertise, réalisée par temps sec, les façades proches de la piscine présentent des marques importantes d’humidité :

— un bas de mur est jauni par l’humidité qui remonte,

— des auréoles sont particulièrement visibles sur les murs ne pouvant être liées aux conditions climatique,

— une partie de ce mur, dépourvue de couvertine, n’est pas protégé,

— le bas du mur du grand garage est humide et présente une mousse blanche apparue lors du séchage ainsi que des moisissures due à l’humidité créant des traces noircies.

L’expert met également en avant la présence de lichens sur les tuiles du préau du bar extérieur qu’il impute à une évolution naturelle des tuiles.

En revanche, il constate au niveau du faîtage, ligne la plus haute d’un toit où se rejoignent les deux pans inclinés, une absence de tuiles faîtières (certaines étant tombées au sol) censées assurer l’étanchéité de la toiture.

Madame [F] [D] soutient que ces défauts étaient visibles depuis la terrasse autour de la piscine, mais l’expert judiciaire relève que ces défauts n’auraient pu être vus par l’acquéreur lors de la visite qu’au prix d’investigations.

Surtout, si certains défauts tels que le manque de tuiles, l’absence de bande porte solin ou la présence de lichen étaient apparents lors des visistes, Monsieur [W] [N] ne pouvait en déduire l’ampleur des désordres affectant la toiture et les conséquences qui en découlent, en terme d’humidité et d’infiltration notamment.

L’existence de vices affectant le toit du bar extérieur est dès lors démontrée.

— S’agissant du chéneau de la toiture au-dessus bar rouillé (point 13)

Le chéneau de la noue est en acier et rouillé, ce qui n’est pas conforme aux normes en termes d’étanchéité des toitures-terrasses et toitures inclinées avec éléments porteurs en maçonnerie.

Les murs et les poteaux autour de la piscine ne sont pas coiffés et il manque des pièces assurant leur étanchéité. Les photographies démontrent que la couvertine ne va pas jusqu’au bout du mur, laissant une partie de celui-ci ainsi que les poteaux sans protection. Les murs présentent des marques d’infiltration.

L’expert relève que ce désordre n’était pas visible pour l’acquéreur lors des visites et n’a pu être décelé qu’après la vente. Ce défaut supposait une vérification de la toiture à laquelle l’acquéreur n’est pas tenu de procéder et constitue ainsi un vice caché.

— S’agissant de l’évacuation des eaux usées du bar (point 14)

L’expert met en exergue une non-conformité des réseaux d’eaux usées liée au fait que le tuyau d’évacuation de l’évier du bar extérieur s’arrête au niveau de la terrasse. Les eaux usées ne sont pas évacuées par le réseau, faute de raccordement et sont évacuées sur l’ancienne dalle du bâtiment démoli.

Monsieur [W] [N] n’étant pas professionnel en matière de plomberie, il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir procédé à des investigations sur le raccordement des tuyaux sous la terrasse et ce d’autant que ces investigations nécessitaient d’après l’expert une destruction d’une partie du bien.

Ce défaut constitue un vice caché puisqu’il présente un caractère de gravité suffisant dès lors que si l’évacuation des eaux usées n’est pas garantie, l’évier perd son usage premier.

— S’agissant de la terrasse sous l’auvent en contrepente (point 15)

Des traces d’humidité en pied de mur sont constatées. L’expert relève que la terrasse sous l’auvent n’est pas en pente pour permettre l’évacuation de l’eau de pluie, au surplus, le sol est carrelé et sans système de récupération des eaux. Des traces vertes consécutives à l’humidité stagnante lors des pluie apparaissent ainsi sur les murs.

Ce désordre constitue un vice caché. En effet, il ne pouvait pas être vu par l’acquéreur lors des visites de la maison, la vérification de la pente à l’aide d’un niveau ne faisant pas partie des vérifications élémentaires. De plus, les traces vertes en pied de mur, si tant est qu’elles étaient visibles lors des visites, ne permettaient pas à un acquéreur non averti d’identifier l’origine du désordre qui nécessitait des vérifications techniques.

— S’agissant de la terrasse en bois autour de la piscine (points 16 et 20)

La piscine est entourée d’une terrasse en lames de bois sur une structure en bois. Celle-ci repose sur des parpaings posés sur une dalle de béton alors qu’ils devraient être fixés dans la maçonnerie périphérique ou reposer sur des pieux. L’évacuation des eaux pluviales n’étant pas assurée les eaux de pluie tombent sur le bois, ce qui le détériore fortement. Les photographies effectuées par le commissaire de justice le 23 octobre 2023 permettent de constater que les eaux de pluie se déversent directement sous la terrasse où elles restent stagnantes. Le bois de structure est ainsi marqué par l’humidité, une poutre est gonflée d’eau et la présence de termites dans le bois est avérée.

Certaines lames de la terrasse sont calées de manière aléatoire par des cales en plastique.

Des photographies versées aux débats par la partie demanderesse établissent une dégradation du bois de la terrasse.

Un tel désordre n’a pu être constaté par l’expert judiciaire qu’après des investigations poussées sous la terrasse et un démontage de certaines lames de bois.

Dès lors, ce désordre indécelable pour l’acquéreur lors des visites, s’analyse comme un vice caché ouvrant droit à garantie.

— S’agissant du trop-plein pour fonctionnement piscine (point 17)

L’expert constate que la piscine n’est pas pourvue d’un trop-plein. L’expert a supposé que l’eau de pluie récupérée au niveau des aménagements de la piscine et venant des toitures alentours s’accumule et descend vers les garages, dont il est constaté que les bas de murs sont humides.

Partant, les caractéristiques normalement attendues d’une piscine ne sont pas remplies et l’acquéreur non professionnel n’avait pas à vérifier la présence d’un tel dispositif lequel relève des éléments techniques usuels dont il peut légitimement présumer l’existence. Partant, ce désordre litigieux constitue un vice caché.

— S’agissant du lambris taché (point 18)

L’expertise constate des infiltrations à l’origine de tâches sur le lambris, des traces d’humidité sur le mur résultant d’une noue non conforme et rouillée ainsi que d’un manque de solin en couverture et de faîtage. Les photographies prises lors des deux réunions d’expertise démontrent que les tâches d’humidité sont visibles dans le mur et que le lambris présente des traces d’infiltration d’eau de pluie et de coulures.

Au surplus, l’expert constate lors de la seconde réunion d’expertise l’apparition de cordons de termites sous le lambris du toit du préau.

Ce défaut est une conséquence de la noue non conforme et rouillée relevé au point 13 et constitue un vice caché.

— S’agissant de l’évacuation d’eau derrière le comptoir du bar extérieur (point 19)

L’expertise démontre une absence de trou d’évacuation des eaux pluviales derrière le bar ce qui génère une stagnation de l’eau et créé de la moisissure verte en pied de mur.

Ce désordre présente un caractère occulte dès lors qu’il est habituellement attendu d’un préau ou d’une terrasse extérieure qu’il soit muni d’un système d’évacuation des eaux pluviales.

Un tel dispositif n’avait pas à être vérifié par un acquéreur profane qui pouvait légitimement en présumer l’existence. Dès lors, ce désordre non apparent lors de la vente doit être qualifié de vice caché.

— S’agissant de l’infiltration d’eau sur carrelage cuisine (point 24)

L’expert ne constate pas d’infiltration d’eau sur le carrelage de la cuisine, celle-ci apparaissant par temps de pluie. Il relève toutefois un défaut puisque le caniveau devant la baie n’est pas raccordé sur une évacuation d’eau pluviale et se trouve au niveau du sol intérieur de la maison. Aussi, par temps de pluie, le caniveau se met en charge et déborde, pouvant créer une infiltration.

Un tel défaut de conception, non apparent pour l’acquéreur et susceptible d’engendrer des infiltrations, constitue un vice caché.

— S’agissant de la poutre dans la chambre parentale (point 27)

Aucune constatation n’est faite par l’expert s’agissant des traces jaunes sur les poutres de la charpente. Il renvoie au constat établi le 23 octobre 2023 qui fait état de traces jaunes au niveau des deux poutres de la chambre parentale, au-dessus de la partie centrale de la maison.

Il a été développé au point 6 s’agissant des termites que l’expert judiciaire a pu accéder aux combles de la maison d’habitation, accès qui n’avait pas été donné au diagnostiqueur. Il a ainsi constaté la présence de termites dans la charpente dont Madame [F] [D] devra répondre.

— S’agissant des infiltrations d’eau dans le garage (point 28)

Les infiltrations d’eau qui ont été constatées par l’expert sur les murs du garage résultent des vices affectant la toiture et la charpente du petit et du grand garage, tels qu’ils ont été constatés aux points 6 et 7.

Ce désordre n’était pas davantage apparent lors de la vente et doit être qualifié de vice caché.

— S’agissant des moisissures dans le grand garage côté piscine (point 30)

Il est constaté que le bas du mur du grand garage côté piscine est chargé d’humidité.

Lors d’une tempête en novembre 2023, les pompiers ont dû se déplacer pour évacuer 50 cm d’eau dans les garages. L’expert relève la présence de mousse blanche et de traces vertes en bas de mur.

Ce désordre, résultant des défauts de toiture et de charpente relevés précédemment ainsi que de l’absence de dispositif permettant l’évacuation des eaux de pluie, est un vice caché.

— S’agissant du réseau d’évacuation des eaux (point 32, 33, 34 et 35)

Un réseau d’eaux usées et d’eaux vannes traverse entre la maison et le jardin engazonné, sous une cour gravillonnée pour venir se rejeter dans un champ d’épandage situé dans le jardin à côté du hangar. Le dénivelé entre le pignon sud-est de la maison et les entrées de garages est de 50 cm. L’experte relève qu’il manque des caniveaux de récupération des eaux pluviales au niveau des entrées de bâtiments autour de la cour et constate également l’écrasement du tuyau d’évacuation des sanitaires qui ne permet pas un fonctionnement optimal des sanitaires. Cet écrasement est également constaté à l’issue d’un rapport d’inspection de Canalizeo qui a procédé à des photographies de l’intérieur des canalisations, versées au débat. Un écrasement du tuyau et diverses déformations sont visibles.

Une fuite a eu lieu en juin 2023 et a donné lieu à des réparations effectuées par un professionnel mandaté par Monsieur [W] [N]. L’expertise relève que celles-ci n’ont pas permis de résoudre le problème d’évacuation des eaux usées.

Le fait que le réseau ait été vérifié et déclaré conforme par l’organisme EAU 17 est indifférent dès lors qu’il est constaté un dysfonctionnement persistant dans le système d’évacuation qui ne pouvait être décelé lors des visites. L’évacuation des eaux ne s’effectue pas normalement et les sanitaires ne peuvent être utilisés conformément à leur destination, ce qui caractérise un vice caché.

— S’agissant du plafond du séjour et de la cuisine (point 37)

L’expertise relève que le faux plafond n’est pas conforme en ce qu’il a été réalisé par la mise en oeuvre de l’ossature suspendue à des profils F45 alors que les profils de la structure devraient être maintenus par des tiges filetées. L’absence de traitement anti-termites et des traces de termites sur certaines poutres sont également constatées alors même qu’il n’avait pas été donné accès à cette partie de la charpente au diagnostiqueur de termites avant la vente.

En conséquence, il y a lieu de relever que le plafond constitue un vice caché en ce que sa structure présente un désordre majeur et de surcroît, que des termites sont présentes dans la charpente.

Il est ainsi démontré que l’immeuble acquis par Monsieur [W] [N] était, en dehors de certains défauts visibles ou d’autres nécessairement connus par l’acquéreur en raison de sa profession, affecté de désordres cachés pour l’acquéreur.

Sur les conséquences de ces vices cachés

Ces désordres inhérents à la charpente de la maison, à la toiture du bar extérieur et des garages, au manque d’évacuation des eaux pluviales et des eaux usées ainsi qu’à la terrasse de la piscine découlent des travaux réalisés par Madame [D] antérieurement à la vente.

Ces désordres n’étaient pas apparents au moment de la vente et selon l’expert judiciaire ils existaient dès l’emménagement de Monsieur [W] [N]. Effectivement au regard du peu de temps écoulé entre l’acquisition de la maison et la constatation des désordres, il doit être déduit que ces vices existaient au moment de la vente.

Enfin, la multiplicité des désordres et non-conformités ainsi que leur ampleur, établit leur importance. Ainsi la présence de termites dans la maison d’habitation, en ce qu’elle affecte la structure de l’immeuble compromet sa solidité, sa sécurité et l’expose à une dégradation progressive, ne permettant pas un usage normal du bien. Par ailleurs, les défauts affectant les toitures et la terrasse créent des infiltrations importantes compromettent de façon importante l’usage de la maison.

Madame [F] [D] ne produit aucun nouvel élément qui permettrait de remettre en question les constats de l’expert judiciaire.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il est suffisamment démontré que les désordres relatifs aux infiltrations, à l’humidité, aux moisissures, aux défauts de structures et d’étanchéité constituent des vices non apparents, antérieurs à la vente, inhérents au bien immobilier situé [Adresse 5], et qui en diminuent tellement l’usage que Monsieur [W] [N] ne l’aurait pas acquis s’il avait connu ces vices ou bien en aurait donné un moindre prix.

Selon l’article 1644 du code civil, en cas de vices cachés, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Et ce choix entre l’action estimatoire et l’action rédhibitoire n’appartient qu’à l’acquéreur.

Le tribunal rappelle ici qu’il résulte des articles 1352 et suivants du code civil que les restitutions résultant d’une résolution contractuelle sont un effet direct et nécessaire de l’anéantissement du contrat, la remise des choses dans le même état qu’avant la vente étant une conséquence légale de la résolution. Par suite, si une demande en résolution est formulée, elle emporte automatiquement demande de restitution.

Par ailleurs, les règles de la restitution excluent qu’une partie puisse être tenue de restituer plus que ce qu’elle a perçu au titre du contrat, sans préjudice des éventuelles demandes indemnitaires fondées sur la responsabilité pour faute prouvée.

En l’espèce, Monsieur [W] [N] réclame la résolution de la vente.

Au regard de l’existence de vices cachés telle que précédemment démontrée et de l’inapplicabilité de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés au regard de la qualité de vendeur professionnel de Madame [D], il y a lieu de prononcer la résolution de la vente intervenue le 31 mars 2023 entre Monsieur [W] [N] et Madame [F] [D] et d’ordonner les restitutions réciproques à savoir de condamner Madame [F] [D] à restituer le prix de vente soit la somme de 455.000 euros et d’ordonner à Monsieur [W] [N] de restituer à Madame [F] [D] l’immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5].

Aucune condition ne pouvant être mise à l’obligation de restitution de chacun, Monsieur [W] [N] sera débouté de sa demande de délais pour quitter le bien.

L’article 1645 du code civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Madame [F] [D], en sa qualité de vendeur professionnel, est présumée avoir connaissance des vices affectant l’immeuble vendu à Monsieur [W] [N].

Elle est donc tenue d’indemniser Monsieur [W] [N] de ses différents préjudices.

— Sur le préjudice matériel

Monsieur [W] [N] justifie au vu de l’acte de vente de frais d’acquisition à hauteur de la somme de 26.644 euros.

Madame [D] sera condamnée à lui rembourser cette somme.

Monsieur [W] [N] produit uniquement une offre de crédit à l’appui de sa demande de remboursement des intérêts et frais bancaires qu’il aurait payés au titre d’un crédit immobilier souscrit pour acheter l’immeuble.

Or il ne justifie ni de l’acceptation de cette offre ni du montant des frais et intérêts réglés.

Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Monsieur [W] [N] fait valoir différents frais engagés pour l’amélioration et la conservations du bien. Il n’y a pas lieu de distinguer les dépenses d’amélioration et de conservation dès lors qu’il résulte de l’article 1645 du code civil une présomption irréfragable de connaissance du vice par le vendeur professionnel, qui l’oblige à réparer l’intégralité de tous les dommages qui en sont les conséquences.

Monsieur [W] [N] produit une facture pour le changement du moteur du portail d’un montant de 1.551 euros établie le 26 octobre 2023. Ce changement a bien été constaté par l’expert, en conséquence Madame [F] [D] sera condamnée à réparer ce préjudice.

Il invoque une dépense de 4.415,18 euros pour l’installation d’une clôture. Il fournit à ce titre une facture de l’EIRL HUGUET MICKA CLÔTURE établie le 04 avril 2023.

Cependant la réalité de cette clôture n’est pas démontrée.

De plus, la facture mentionne une référence du chantier situé [Adresse 6] à [Localité 3], soit à une adresse distincte du bien objet du litige suscitant ainsi un doute sur la localisation de la clôture.

Le lien de causalité avec un éventuel désordre ne pouvant être démontré, Monsieur [W] [N] sera débouté de sa demande.

Les frais de dépannage des toilettes justifiés par la facture d’ AGIR PRO 17 en date du 10 avril 2024 d’un montant de 554,40 euros, la réparation du poêle à pellets justifié par la facture d’AGIR PRO 17 du 10 avril 2024 d’un montant de 616,12 euros, le traitement de la terrasse correspondant à la facture n° D201524086 émise par la société L’ENTRE POTS DES COULEURS le 17 mai 2023 d’un montant de 2.171,46 euros ainsi que le traitement anti-termites d’un montant de 3.087,70 euros justifié par la facture de KRISTAL TRAITEMENT n° FAC/2025/09/00060 du 19 septembre 2025 seront intégralement remboursés par Madame [F] [D].

Il ne sera pas fait droit à la demande de Monsieur [W] [N] concernant les frais qu’il prétend avoir engagés pour changer une menuiserie à hauteur de 2.776 euros, en référence au devis n°3373 du 10 juillet 2023, faute pour lui de rapporter la preuve de la réalisation effective de la prestation.

Enfin, la partie demanderesse sollicite l’indemnisation de frais de déménagement sur la base d’un devis. Ces frais présentent un caractère futur dès lors que le déménagement invoqué n’est pas réalisé. De plus, le devis produit ne permet pas de justifier le montant allégué au titre des frais de déménagement. En effet, le cubage retenu par le devis n’est étayé par aucun élément notamment sur la consistance des biens à déménager et la méthode d’évaluation retenue.

En conséquence, Monsieur [W] [N] sera débouté de sa demande à ce titre.

Par conséquent, Madame [F] [D] sera condamnée à payer à Monsieur [W] [N] la somme de 7.980,68 euros au titre des frais engagés et une somme totale de 34.624,68 euros en réparation du préjudice matériel de l’acquéreur arrêté à la date de la décision, le surplus de la demande étant rejeté.

— Sur le préjudice de jouissance

Certes, l’immeuble acquis présentait des désordres.

Néanmoins, Monsieur [W] [N] ne justifie aps avoir dû quitter le bien. Il en a donc de fait effectivement profité depuis son entrée dans les lieux.

Il sera débouté de sa demande au titre d’un préjudice de jouissance.

— Sur le préjudice moral

Au regard des éléments versés aux débats, Monsieur [W] [N] est dans une situation anxiogène en raison des multiples dysfonctionnements dans son habitation. Il a également du faire de multiples démarches dans le cadre de la présente instance pour faire valoir ses droits.

Le préjudice est établi dans son principe mais devra être réduit dans son quantum. Il convient d’allouer un montant de 1.000 euros en réparation de ce préjudice moral.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [F] [D] succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens qui comprendront ceux de l’instance en référé et le sfrais de l’expertise judiciaire.

— Sur les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [F] [D] partie qui succombe, sera condamnée à payer à Monsieur [W] [N] une somme qu’il est équitable de fixer à 5.000 euros, comprenant les frais d’huissier hors dépens.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résolution pour vices cachés de la vente intervenue le 31 mars 2023 entre Monsieur [W] [N] et Madame [F] [D] portant sur l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 4] (cadastre section AA n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4]) pour un montant de 455.000 euros,

CONDAMNE Monsieur [W] [N] à restituer l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 4] (cadastre section AA n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4]) à Madame [F] [D],

CONDAMNE Madame [F] [D] a verser à Monsieur [W] [N] la somme de QUATRE CENT CINQUANTE CINQ MILLE EUROS (455.000€) au titre de la restitution du prix de vente de l’immeuble,

CONDAME Madame [F] [D] à payer à Monsieur [W] [N] à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes :

— TRENTE-QUATRE MILLE SIX CENT VINGT-QUATRE EUROS ET SOIXANTE-HUIT CENTIMES (34.624,68€) au titre de son préjudice matériel,

— MILLE EUROS (1.000€) en réparation de son préjudice moral,

DEBOUTE Monsieur [W] [N] de sa demande de délais pour quitter le bien immobilier, et de ses demandes indemnitaires plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [F] [D] aux dépens en ce compris ceux de l’instance en référé et les frais d’expertise judiciaire,

CONDAMNE Madame [F] [D] à payer à Monsieur [W] [N] la somme de CINQ MILLE EUROS (5.000€) au titre de l’article 700 du code de procédure civile comprenant les frais d’huissier hors dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Copies délivrées le

à

Maître Cécile HIDREAU de la SCP BODIN-BOUTILLIER-DEMAISON-GIRET-[P] (1 ccc)

Maître [S] [Y] (1 ccc + 1 ce)