TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 23 FEVRIER 2026

DOSSIER : N° RG 25/02388 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FPNI

AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] C/ [J] [B]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

En présence lors des débats de Madame [R] [Z], auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [C] [F] régulièrement munie d’un pouvoir écrit

DEFENDERESSE

Madame [J] [B]

née le 20 Décembre 1999 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

***

Débats tenus à l’audience du 15 Décembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 23 Février 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 février 2023, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] a donné à bail à Madame [J] [B] un appartement situé [Adresse 4], à [Localité 2], pour un loyer initial mensuel de 384,46 euros, outre les charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] a fait signifier à Madame [J] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 579,97 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 18 décembre 2024 l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 05 août 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] a fait assigner Madame [J] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— Ordonner l’expulsion de Madame [J] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 15,24 euros par jour de retard,

— Condamner Madame [J] [B] au paiement des sommes suivantes :

467,16 euros au titre de la dette locative arrêtée au 28 juillet 2025, et postérieurement au paiement du loyer mensuel et des charges avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, révisable dans les conditions contractuelles du bail à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,Au paiement des frais éventuels de déménagement et de garde de meubles.

Le bailleur sollicite en outre la condamnation de la débitrice aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, le tout au bénéfice de l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente Maritime le 06 août 2025.

À l’audience du 15 décembre 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1], représenté par Madame [C] [F] régulièrement munie d’un pouvoir écrit, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a réactualisé sa créance locative à la somme de 2 376,90 euros arrêtée au 15 décembre 2025.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] indique à l’audience que Madame [J] [B] a repris le versement du loyer pour un montant de 160 euros correspondant au loyer résiduel mais qu’en raison de la suspension des droits à l’APL et RLS, le loyer est de 578 charges comprises, de sorte que la reprise du loyer n’est que partielle. Toutefois, le bailleur n’est pas opposé à des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire compte tenu de la situation de Madame [J] [B] et en prévision de la réouverture des ses droits (APL/RLS).

Madame [J] [B], comparante ne conteste pas le principe de la dette. Elle sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers et la suspension de la clause résolutoire.

Elle ajoute qu’elle a commencé depuis le mois de septembre 2025 une formation rémunérée (CAP de petite enfance) à hauteur de 1 471,51 euros.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 06 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Conformément à l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002, si le délai accordé au locataire pour apurer sa dette est désormais fixé à six semaines, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ce délai ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et ce délai de 2 mois sera appliqué.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 12 décembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 février 2023 à compter du 13 février 2025.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail, du commandement de payer et du décompte de la créance actualisé au 15 décembre 2025 que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

A l’audience, Madame [J] [B] ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 185,32 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [J] [B] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] la somme de 2 191,58 euros, au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés au 15 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les parties s’accordent sur des délais de paiements suspensifs de la clause résolutoire, compte tenu de la reprise du paiement du loyer résiduel avant l’audience et de la réouverture prévisible des droits à l’APL/RLS.

Madame [J] [B], propose de s’acquitter des sommes dues par un versement de 50 euros en plus du loyer courant. Il résulte du diagnostic social et financier que Madame [J] [B] perçoit des ressources de 1 471,51 euros dans le cadre d’une formation rémunérée et qualifiante. Il est indiqué que Madame [J] [B] a un enfant mineur à charge et qu’un accompagnement budgétaire a été proposé à Madame [J] [B] qui par ailleurs a fait des efforts pour résorber son découvert bancaire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [J] [B] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande des parties, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [J] [B] et de tout occupant de son chef sera dans ce cas autorisée. Madame [J] [B] sera alors en outre condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation en qualité d’occupante sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, déduction faite des paiements déjà intervenus, indemnité égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux.

Toutefois la demande d’astreinte sera rejetée, le concours éventuel à la force publique étant autorisé. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution. En conséquence, la demande au titre des frais de déménagement et de garde de meubles sera rejetée, le tribunal ne statuant pas sur une demande éventuelle.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [B] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

— DECLARE recevable la demande de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 février 2023 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] d’une part, et Madame [J] [B] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], à [Localité 2], sont réunies à la date du 13 février 2025 ;

— CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

— CONDAMNE Madame [J] [B] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] la somme de 2191,58 euros (DEUX MILLE CENT QUATRE VINGT ONZE EUROS ET CINQUANTE HUIT CENTIMES) au titre des loyers et charges arrêtés au 15 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— ACCORDE un délai à Madame [J] [B] pour le paiement de ces sommes ;

— AUTORISE Madame [J] [B] à s’acquitter de la dette en 36 mensualités, en procédant à 35 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

— DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

— RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

— DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets et En ce cas,

○ ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [J] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

○ CONDAMNE Madame [J] [B] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 13 février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

○ REJETTE les demandes formulées au titre de l’astreinte, des frais de garde de meubles et de déménagement ;

— CONDAMNE Madame [J] [B] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 décembre 2024 ;.

— RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction Départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER