Tribunal Judiciaire de La Rochelle, Loyers commerciaux, 3 mars 2026, n° 25/03156

TJ La Rochelle 3 mars 2026

Arguments

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Autre
Valeur locative des locaux
La cour a constaté que les expertises présentées par les deux parties ne respectaient pas le principe du contradictoire et ne pouvaient donc pas emporter la conviction de la juridiction.
Autre
Trop perçus de loyers
La cour a décidé d'ordonner une expertise avant de statuer sur le montant des loyers, ce qui implique que la question des intérêts ne peut être tranchée à ce stade.
Accepté
Fixation du loyer provisionnel
La cour a décidé de fixer le loyer provisionnel au montant du loyer actuel payé jusqu'à la fixation définitive.
Autre
Frais d'expertise
La cour a ordonné une expertise aux frais de la SAS [X] [Q], ce qui implique que la question du remboursement des frais d'expertise ne peut être tranchée à ce stade.

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Sur la décision

Référence :	TJ La Rochelle, loyers commerciaux, 3 mars 2026, n° 25/03156
Numéro(s) :	25/03156
Importance :	Inédit
Dispositif :	Désigne un expert ou un autre technicien
Date de dernière mise à jour :	14 mars 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Alexandre UZANFranck VEISSE
Cabinet(s) :	JEROME GARDACH ET ASSOCIESFIERS & ROY
Parties :	S.C.I., S.A.S. [ X ] c/ S.C.I. [ A ] [ Y ] [ V ]

Texte intégral

Notification le :

Copie certifiée conforme à :

— dossier

— M^e Jérôme GARDACH 25

— M^e Ludovic FIERS 116

— expert

Grosse délivrée à :

JUGEMENT DU : 03 Mars 2026

Nature de l’affaire : Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

DOSSIER N° : N° RG 25/03156 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FRNC

AFFAIRE : S.A.S. [X] [Z] C/ S.C.I. [A] [Y] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DE LA ROCHELLE

LOYERS COMMERCIAUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

LE JUGE DES

LOYERS COMMERCIAUX: Sophie ROUBEIX,

GREFFIER : Ségolène FAYS,

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. [X] [Z], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Ludovic FIERS de la SELARL SELARL FIERS & ROY, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocats postulant, et par M^e Franck VEISSE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.C.I. [A] [Y] [V], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jérôme GARDACH de la SELARL JEROME GARDACH ET ASSOCIES, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocats postulant, et par M^e Alexandre UZAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

***

Débats tenus à l’audience du : 03 Février 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : par mise à disposition au greffe.

*************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 octobre 2013 enregistré le 20 novembre 2013 faisant suite à une décision du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de LA ROCHELLE du 22 janvier 2013, Monsieur [W] [P] a renouvelé le bail commercial au profit de la SAS [X] [Q] et portant sur un local situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à LA ROCHELLE cadastré section AB n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] composé d’un local commercial au rez-de-chaussée et cave en sous-sol, et un local situé [Adresse 5] à LA ROCHELLE cadastré section AB n°[Cadastre 3] composé d’un local commercial au rez-de-chaussée, une réserve à l’étage et une cave au sous-sol et ce moyennant un loyer annuel de 82 829€ HT payable par trimestre.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 07 avril 2025, la SAS [X] [Q] a demandé à la SCI [A] [Y] [V], devenue propriétaire des locaux loués, la fixation du montant du loyer à la somme annuelle de 65 000€HT.

Le 25 avril 2025, la SCI [A] [Y] [V] s’est opposée à cette demande et a indiqué accepter le maintien du loyer au montant de 2023 soit 114 920,40€HT.

la SAS [X] [Q] a fait intervenir un expert qui a établi son rapport le 02 août 2025.

Par mémoire signifié par lettre recommandée avec avis de réception du 20 septembre 2025, la SAS [X] [Q] a demandé la fixation du loyer à la somme de 75 000€ par an.

En l’absence d’accord, la SAS [X] [Q] a, par exploit du 27 octobre 2025, fait assigner la SCI [A] [Y] [V] devant le Président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en matière de loyers commerciaux aux fins de:

* voir fixer, en application des dispositions des articles 145-39 et suivants du code de commerce, le montant du loyer du bail à compter du 07 avril 2025 à la somme de 75 000€HT et HC correspondant à la valeur locative des locaux, toute autre clause du bail étant maintenue,

* voir en conséquence condamner la SCI [A] [Y] [V] au paiement des intérêts au taux légal sur les trop perçus de loyers rétroactivement à compter du 07 avril 2025 en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil ,

* voir ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

* voir fixer le montant du loyer provisionnel pendant la durée de l’instance à la somme de 75 000€ HT et HC,

* voir condamner la SCI [A] [Y] [V] à lui verser la somme de 4000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

* voir rappeler l’exécution provisoire de droit e la décision à intervenir.

Elle fait valoir que l’application de la clause d’indexation aurait eu pour effet une augmentation de 37% du loyer et qu’elle serait fondée à demander la fixation du loyer à la valeur locative des locaux.

Elle indique que l’expert par elle mandaté aurait procédé à des recherches de références locatives dans la zone chalandise concernée et retenu à juste titre un prix du mètre carré de 650€, soit après abattement de 2% pour charges exorbitantes constituées par le paiement de l’impôt foncier un loyer annuel de 75 000€.

La SCI [A] [Y] [V] conclut à titre principal à la fixation du loyer à la somme annuelle de 112 300€ HT et HC et au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés depuis la date de la demande en justice à compter de chaque date d‘exigibilité conformément aux dispositions de l’article 1343-1 du code civil et leur capitalisation pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an.

A titre subsidiaire, elle demande, pour le cas où une mesure d’instruction serait ordonnée en application des dispositions de l’article R145-30 du code de commerce, la fixation du loyer provisionnel pour la durée de l’instance à son montant actuel sur lequel continuera à s’appliquer la clause d’indexation contractuelle pendant la durée de l’instance et que l’avance des frais d’expertise soit mise à la charge de la SAS [X] [Q].

En tout état de cause elle s’oppose à l’ensemble des demandes de la SAS [X] [Q] et sollicite :

* que le juge des loyers commerciaux dise qu’à défaut d’exercice par les parties d leur droit d’option prévu par l’article L145-57 du code de commerce, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L111-2, L111-3 et L111-6 du code des procédures civiles d’exécution,

* la condamnation de la SAS [X] [Q] aux dépens en ce compris les frais éventuels d’expertise,

* la condamnation de la SAS [X] [Q] à lui verser 10 000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* et le rappel de l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Elle expose que le loyer indexé serait supérieur de 37,90% au dernier loyer contractuel si bien qu’en application des dispositions des articles Selon l’article L 145-33 et L145-39 du code de commerce, le loyer devrait être fixé à la valeur locative des locaux et que l’expert du bailleur aurait retenu un prix de 790€ du mètre carré soit un loyer annuel de 112 300€ tandis que les éléments de comparaison produits par la demanderesse ne seraient pas probants et qu’aucun abattement pour charge exorbitante ne pourrait être appliqué.

MOTIFS DE LA DECISION

Les deux parties s’accordent sur le fait que le loyer doit correspondre à la valeur locative des locaux.

Il résulte de la jurisprudence constante de la Cour de cassation que si un rapport d’expertise non contradictoire mais soumis aux débats peut constituer un élément de preuve, il ne peut à lui seul, sans être corroboré par d’autres éléments de preuve, emporter la conviction d’une juridiction.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’expertise invoquée par la SAS [X] [Q] a été réalisée à la requête de la seule demanderesse, sans respect du principe du contradictoire.

De son côté le bailleur a également fait réaliser une expertise amiable sans plus de respect du contradictoire.

Ces deux rapports aboutissent à des conclusions différentes si bien qu’ils ne peuvent emporter la conviction de la juridiction.

Ainsi, le respect du principe du contradictoire impose d’ordonner, avant dire droit, une expertise, conformément aux dispositions de l’article R 145-30 du Code de Commerce et ce aux frais avancés de la SAS [X] [Q], demanderesse à la procédure et dans l’intérêt de laquelle la mesure est ordonnée.

Il convient également de fixer le loyer provisionnel au montant du loyer actuel payé, en l’absence d’autres éléments suffisants permettant de fixer un loyer différent pendant le cours de l’instance, et ce, jusqu’à fixation définitive.

En l’état chacune des parties conservera provisoirement ses frais irrépétibles et les dépens exposés.

L’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Loyers Commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

Avant dire droit, ORDONNE une expertise et COMMET pour y procéder :

Monsieur [C] [T]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.24.19.81.59

Mèl : [Courriel 1]

en qualité d’expert avec mission de :

— entendre les parties en leurs explications

— se rendre sur les lieux loués, les décrire et les photographier,

— donner son avis sur la valeur locative des lieux loués à la date de révision du loyer, soit le 07 avril 2025,

Aux termes de l’article L.145-33 du Code de commerce : "Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments."

FIXE le loyer provisionnel au montant du loyer actuel payé, jusqu’à fixation définitive ;

DIT que la SAS [X] [Q] devra verser directement à l’expert la somme de 3.500 euros, à valoir sur le montant de ses honoraires au plus tard le 30 mars 2026 ;

DIT qu’il sera référé au juge des loyers commerciaux en cas de difficulté ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport dans les six mois de sa saisine ;

DIT que l’affaire sera rappelée à la première audience utile par le greffe du juge des loyers commerciaux dès le dépôt du rapport d’expertise ;

DIT en tout état de cause que l’affaire sera rappelée au plus tard à l’audience du mardi 03 novembre 2026 à 10h30, la présente décision valant convocation ;

DIT que chacune des parties conservera provisoirement les frais irrépétibles et les dépens par elle exposés ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS

COMMERCIAUX

Ségolène FAYS Sophie ROUBEIX