TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/00030

N° RG 25/00567 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EET6

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 20 Janvier 2026

DEMANDEUR (S) :

E.P.I.C. OPDHLM-[Localité 2] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE LA [Localité 2] étant pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité à son siège social

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e André BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [M] [Y] [I]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie LEMOINE, Juge placée déléguée aux fonctions de Juge des contentieux de la protection auprès du Tribunal Judiciaire de Laval par ordonnances du Premier Président de la Cour d’Appel d’Angers du 07 Juillet 2025 et du 29 Décembre 2025

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 16 Décembre 2025 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 20 Janvier 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Mélanie LEMOINE, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à M^e BELLESORT

Copie certifiée conforme à M. [Y] [I] par LS

Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 29 mars 2022, [Localité 2] habitat, office public de l’habitat du département de la [Localité 2] a donné à bail à Monsieur [M] [Y] [I] un logement sis [Adresse 3], avec prise d’effet le 7 avril 2022, pour une durée de 3 mois renouvelable par tacite reconduction, pour un loyer mensuel de 270,24 €.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2025, [Localité 2] habitat, office public de l’habitat du département de la [Localité 2] a fait signifier à Monsieur [M] [Y] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 903,54 €.

Par notification électronique du 24 juillet 2025, [Localité 2] habitat, office public de l’habitat du département de la [Localité 2] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2025, [Localité 2] habitat, office public de l’habitat du département de la [Localité 2] a fait assigner Monsieur [M] [Y] [I] devant le juge des contentieux et de la protection aux fins de :

— Déclarer sa demande recevable,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou, à titre subsidiaire, ordonner la résiliation du bail,

— Voir ordonner que dans les 24 heures du jugement à intervenir la défenderesse devra vider de corps et de biens et rendre libre de tous occupants de son chef, les locaux occupés par elle,

— Voir ordonner que faute pour elle de ce faire dans ledit délai, elle y sera contrainte par toutes voies de droit et notamment par expulsion avec l’appui de la force publique s’il y a lieu et d’un serrurier,

— Condamner Monsieur [M] [Y] [I] au paiement des sommes suivantes :

• la somme de 1 903,54 € au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2025,

• une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

• la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

• les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,

— Ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 6 octobre 2025.

Le diagnostic social et financier a été reçu par le tribunal le 24 novembre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 16 décembre 2025, [Localité 2] habitat, office public de l’habitat du département de la [Localité 2] a :

— réitéré les demandes présentes dans son assignation,

— actualisé le montant de la dette locative à 1 815,66 €, mois de Novembre 2025 inclus.

Le bailleur a fait valoir que le locataire n’a pas régularisé les sommes dues après commandement d’avoir à payer visant la clause résolutoire ; qu’il a justifié d’une assurance habitation, de sorte qu’il ne maintient pas ce fondement pour sa demande.

Monsieur [M] [Y] [I] A sollicité des délais de paiement à hauteur de 50€ par mois.

Le locataire a fait valoir qu’il avait eu des difficultés après la perte de son emploi ; qu’il travaillait depuis le 01 septembre 2025 comme intérimaire et gagnait entre 1 500 et 1 600 € par mois ; qu’il avait des dettes d’impôt à hauteur de 600 €, remboursés depuis 4 mois à 100 € par mois ; qu’il envoyait 300 € par mois au Tchad à sa femme et à sa fille et régularisait un trop-perçu de France Travail de 30 € par mois ; qu’il avait repris le paiement du loyer depuis octobre 2025.

Il a été donné lecture des conclusions du diagnostic social et financier à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I. Sur la demande aux fins de résiliation du bail et d’expulsion

1) Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de résiliation du bail, motivée par des impayés de loyer, a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département, le 6 octobre 2025, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, [Localité 2] habitat, office public de l’habitat du département de la [Localité 2] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives, dite CCAPEX, le 24 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 octobre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, la demande de [Localité 2] habitat, office public de l’habitat du département de la [Localité 2] est recevable.

2) Sur le fond

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail produit par le bailleur contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit dans un délai de 2 mois.

Un commandement de payer visant ladite clause résolutoire a été signifié à Monsieur [M] [Y] [I], le 23 juillet 2025. Or, il ressort du décompte actualisé des impayés de loyer que les sommes dues dont le paiement était sollicité par ce commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de 2 mois. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont ainsi réunies 2 mois après le commandement de payer infructueux, soit le 24 septembre 2025.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire à cette date et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [Y] [I] et de tous les occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. Sur les demandes en paiement

1) Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bai, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 septembre 2025, de sorte que Monsieur [M] [Y] [I] se trouve sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation due du 24 septembre 2025 au 30 Novembre 2025 a fait l’objet d’un décompte dont les sommes seront détaillées ci-dessous.

Pour les sommes postérieures, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a ainsi lieu de condamner Monsieur [M] [Y] [I] au paiement de cette indemnité, à hauteur de 437,07 € par mois, jusqu’à la libération effective des lieux.

2) Sur le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation échues

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur justifie de la signature d’un contrat de bail avec Monsieur [M] [Y] [I], le locataire, pour un loyer de 270,24 €, actualisé à hauteur de 437,07 €. Il ressort du commandement de payer du 23 juillet 2025, et du décompte de la créance actualisé au mois de Novembre 2025 que le bailleur rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés et d’indemnités d’occupation impayées jusqu’au 30 novembre 2025, à hauteur de 1 660,36 €, une fois les frais d’huissier du commandement de payer déduits.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [R] [Y] [I] à payer la somme de 1 660,36 €, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

III. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou, d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Ainsi, si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [M] [Y] [I] a repris le paiement intégral des loyers et charges depuis octobre 2025 et a commencé à apurer sa dette, de sorte qu’elle est plus faible que lors de l’assignation. Il propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, justifiant de sa situation personnelle et financière, et est donc en mesure de régler la dette locative à hauteur de 50 euros par mois, pendant 33 mois, et une 34e mensualité de 10,36 €, comme sollicité.

Au vu de ces éléments, et [Localité 2] habitat, office public de l’habitat du département de la [Localité 2] ne s’opposant pas à l’octroi de délais de paiement, avec effet suspensif de la clause résolutoire, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [M] [Y] [I] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Monsieur [M] [Y] [I] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

IV. Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, Monsieur [Y] [I] sera condamné aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Toutefois, il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la matière justifie qu’il soit tenu compte de l’équité.

Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande d’indemnités au titre des frais irrépétibles.

3) Sur l’exécution provisoire

Selon les articles 514 et 515 du code civil, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de [Localité 2] habitat, office public de l’habitat du département de la [Localité 2] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement de résiliation judiciaire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 mars 2022 entre Monsieur [M] [Y] [I] d’une part, et [Localité 2] habitat, office public de l’habitat du département de la [Localité 2], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 24 septembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Y] [I] à payer à [Localité 2] habitat, office public de l’habitat du département de la [Localité 2] la somme de 1 660,36 € (mille six cent soixante euros et trente six centimes), au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [M] [Y] [I] à s’acquitter de la dette en 33 mensualités de 50 € (cinquante euros), et une 34e mensualité de 10,36 € (dix euros trente-six centimes), et ce, en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En cas de défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [M] [Y] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [M] [Y] [I], à compter du 01 décembre 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 437,07 € (quatre cent trente sept euros et sept centimes) ;

— CONDAMNE Monsieur [M] [Y] [S] verser à [Localité 2] habitat, office public de l’habitat du département de la [Localité 2] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Y] [I] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE [Localité 2] habitat, office public de l’habitat du département de la [Localité 2] de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [M] [Y] [I] au versement d’une somme au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE [Localité 2] habitat, office public de l’habitat du département de la [Localité 2] de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Mélanie LEMOINE