Tribunal Judiciaire d'Orléans, Chambre 1 section a, 18 juillet 2025, n° 25/00343

TJ Orléans 18 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Validité du commandement de payer
La cour a jugé que le commandement de payer était régulier et que la clause résolutoire avait été acquise, rendant la demande de constatation recevable.
Accepté
Inertie du locataire
La cour a constaté que le locataire ne s'était pas acquitté de ses obligations, rendant l'expulsion nécessaire.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'occupation sans droit justifiait le versement d'une indemnité provisionnelle d'occupation.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que les loyers et charges n'avaient pas été réglés, rendant la demande fondée.
Accepté
Frais exposés pour faire valoir ses droits
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser ces frais à la charge du bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Orléans, ch. 1 sect. a, 18 juil. 2025, n° 25/00343
Numéro(s) :	25/00343
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Helene CADINOT-MANTION
Parties :	S.C.I. NOLWENN c/ S.A.S. LEVA SAS LEVA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 Juillet 2025

N° RG 25/00343 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HDVD

DEMANDERESSE :

S.C.I. NOLWENN

immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n°498 518 729, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Helene CADINOT – MANTION, avocat au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.S. LEVA SAS LEVA

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°820 235 737, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 23 Mai 2025 tenue par Bénédicte LAUDE, 1ère vice-présidente, assistée de Olivier GALLON, greffier,

Puis, Madame la 1ère vice-présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le DIX HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 novembre 2022, la SCI NOLWENN a donné à bail commercial à la société LEVA des locaux situés [Adresse 1] à ORLEANS contre le paiement d’un loyer annuel de 6840 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, la SCI NOLWENN a fait délivrer à la société LEVA un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant de 8400 euros en principal.

Par acte de 28 avril 2025, la SCI NOLWENN a fait assigner la société LEVA devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans afin de :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire au 18 décembre 2024,

— ORDONNER l’expulsion de la société LEVA et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la [Localité 5] Publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, jusqu’à libération des lieux et remise des clés.

Copie exécutoire délivrée le :

A : M^e CADINOT – MANTION

— ORDONNER l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux dans un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la SAS LEVA,

— CONDAMNER la société LEVA à lui payer une somme de 570 euros, outre provisions sur charges et taxes, au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 18 décembre 2024 jusqu’à libération des lieux et remise des clés,

— CONDAMNER la société LEVA à lui payer la somme provisionnelle de 9000 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au jour des présentes, assortie des intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter de la présente assignation,

— DEBOUTER la société LEVA de toutes ses demandes,

— La CONDAMNER au paiement d’une somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les dépens comprenant le coût de la signification du commandement de payer, de l’assignation et de la levée des inscriptions.

Pour un exposé des moyens exposés par la société NOLWENN à l’appui de ses prétentions, il est renvoyé à ses écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La société LEVA n’a pas constitué avocat.

A l’audience utile tenue le 23 mai 2025, la société NOLWENN a maintenu ses demandes.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 18 juillet 2025, pour y être prononcée la présente ordonnance par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il peut également, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier par application de l’article 835 du même code.

1/ Sur la résiliation du bail commercial en vertu de la clause résolutoire

L’article L145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le bail commercial signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de payement d’un seul terme de loyer à son échéance, et un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, il sera résilié de plein droit.

Par exploit du 18 novembre 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 8400 euros en principal. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que le délai prévu par l’article L145-41 du code de commerce si bien que la demande afin de constat d’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Suivant décompte produit par le bailleur, il apparaît que les loyers impayés n’ont pas été réglés dans le mois dudit commandement.

Dès lors, l’obligation dont se prévaut le bailleur n’étant pas sérieusement contestable et l’urgence étant caractérisée compte tenu du maintien du locataire dans les lieux alors qu’il ne s’acquitte pas du loyer, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 18 décembre 2024.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de la société LEVA et de tous occupants de son fait, ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

Compte tenu de l’inertie du preneur, qui s’abstient de tout règlement depuis le mois de mars 2024, cette expulsion sera ordonnée sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant trois mois, courant à compter du 30ème jour suivant signification de la présente décision.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, l’huissier instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

A défaut de quoi, conformément à l’article L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

2/ Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation

Le bail étant résilié, la société LEVA occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qui n’est pas sérieusement contestable et qu’il convient de réparer en fixant une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle à hauteur totale de 600 euros.

Cette indemnité provisionnelle sera due à compter du 18 décembre 2024. Elle sera due au prorata temporis et payable mensuellement, à terme d’avance, et au plus tard le 5 du mois.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1153-1 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités échues depuis le 18 décembre 2024 jusqu’à ce jour produiront intérêt au taux légal à compter du présent jugement, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

3/ Sur la demande provisionnelle en paiement

L’article 1103 nouveau du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le bailleur justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et le décompte de sa créance au titre des loyers et indemnités d’occupation qui n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de 11.400 euros, échéance du mois d’avril 2025 inclus.

Par conséquent, la société LEVA sera condamnée à payer à la société NOLWENN la somme provisionnelle de 11.400 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 30 avril 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

4 / Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société LEVA, partie succombante, sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société NOLWENN les frais irrépétibles exposés pour faire valoir ses droits. La société LEVA sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée en premier ressort et par sa mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre la société NOLWENN et la société LEVA concernant le local situé [Adresse 1] à [Localité 6], ce à compter du 18 décembre 2024 ;

DIT qu’à défaut pour la société LEVA et ses occupants d’avoir volontairement quitté les lieux un mois après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur et ce, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant trois mois, courant à compter du 30ème jour suivant signification de la présente décision.

CONDAMNE la société LEVA à payer à la société NOLWENN une indemnité provisionnelle d’occupation à hauteur mensuelle de 600 euros, à compter du 18 décembre 2024 et jusqu’à la libération totale des lieux ;

CONDAMNE la société LEVA à payer à la société NOLWENN la somme provisionnelle de 11.400 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 avril 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable mensuellement à terme d’avance et au plus tard le 5 du mois ;

CONDAMNE la société LEVA aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la société LEVA à payer à la société NOLWENN la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demande.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le DIX HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ et signée par Bénédicte LAUDE, 1ère vice-présidente, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LA 1èRE VICE-PRÉSIDENTE.