5AA Minute N°

N° RG 25/00054 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GS3X

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 12 SEPTEMBRE 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [T] [O]

DEMANDEURS

Monsieur [L] [H]

né le 18 Mars 1953 à [Localité 7],

et

Madame [J] [H]

née le 10 Avril 1952 à [Localité 5],

demeurant tous deux [Adresse 3]

Représentés par Maître Emmanuel BREILLAT, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Maître Sarah HEILMANN, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Madame [C] [P]

née le 17 Juin 1996 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Cécilia TEZARD, avocat au barreau de POITIERS

Monsieur [F] [X]

né le 04 Octobre 1988 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 4]

Représenté par Maître Cécilia TEZARD, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 JUILLET 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 01 AOUT 2025, DATE PROROGEE AU 12 SEPTEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 août 2023, [J] [H] et [L] [H], par l’intermédiaire de leur mandataire la SARL ALPHA IMMO, ont donné à bail à [C] [P] et [X] [F] un logement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 563 €, outre 13 euros de provisions sur charges.

Le 22 janvier 2024, [J] [H] et [L] [H] ont fait signifier à [C] [P] et [X] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2 537,73 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Le 18 novembre 2024, [J] [H] et [L] [H] ont fait signifier à [C] [P] et [X] [F] un itératif commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi que de justifier de l’assurance locative, outre de l’occupation du logement.

Cet acte a été notifié par voie électronique à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la [Localité 8] le 18 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2025, [J] [H] et [L] [H] ont fait assigner à comparaître en référé [C] [P] et [X] [F], demeurant à cette même adresse, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion de [C] [P] et [X] [F] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner conjointement et solidairement [C] [P] et [X] [F] au paiement d’une provision d’un montant de 1 307,36 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ;

— condamner conjointement et solidairement [C] [P] et [X] [F] au paiement d’une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Appelée à l’audience du 28 mars 2025, l’affaire a été renvoyée en présence du Conseil des époux [H] et de celui de [C] [P]. [X] [F] n’est ni présent, ni représenté.

Appelée à l’audience du 23 mai 2025, l’affaire a de nouveau été renvoyée, dans les mêmes conditions.

A l’audience du 4 juillet 2025, [J] [H] et [L] [H], représentés par leur Conseil, ont maintenu leurs demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 1 331,92 €, arrêtée au 30 juin 2025. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

[C] [P] et [X] [F], représentés par leur Conseil, demandent de débouter [J] [H] et [L] [H] de leurs demandes ; de fixer leur dette locative à la somme de 1 028,04 euros ; et de leur accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à l’égard de [C] [P].

Les Conseils déposent leur dossier.

Il sera renvoyé aux conclusions écrites des parties pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 1er août 2025, date prorogée au 12 septembre 2025 en raison de la charge de travail du greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 22 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

Il sera observé que les parties discutent exclusivement le jeu de la clause résolutoire sur le fondement de l’arriéré locatif, et que le moyen tiré du défaut de justification d’une assurance n’est repris ni dans les dernières écritures, ni à l’audience.

Il ne sera donc pas examiné.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, toutefois, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure aux dispositions précitées, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Le commandement de payer initialement délivré reprend cette durée, plus favorable au locataire, conforme aux stipulations contractuelles. L’itératif commandement de payer vise quant à lui un délai de six semaines.

Le délai de deux mois, plus favorable au locataire, et au demeurant conforme aux dispositions contractuelles sera donc retenu.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 18 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 19 janvier 2025. Les locataires sont donc solidairement tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail s’était poursuivi.

Sur ce point, [X] [F] soutient qu’il a quitté le logement en raison de sa séparation avec [C] [P], et qu’il en a informé les bailleurs.

Un courrier manuscrit, portant la mention “reçu par e-mail à l’agence le 8 mars 2025", daté du 7 mars 2025, informe les bailleurs de la séparation du locataire avec [C] [P] le 4 octobre 2024, et de son départ du logement à compter du même jour.

Or, ce courrier, qui ne respecte pas le formalisme exigé en matière de résiliation locative, établi postérieurement à la délivrance des deux commandements précités, n’est étayé d’aucune pièce, sauf à considérer le contrat de bail produit par le locataire, daté du 27 mars 2025.

Il sera donné acte aux parties du départ de [X] [F] du logement sis [Adresse 2] à compter de cette date.

Au vu du décompte actualisé produit,les bailleurs justifient que leur est due la somme de 1 331,92 € au 30 juin 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de juin 2025.

Au demeurant, le principe de la créance des époux [H] n’est pas contesté ; les locataires la ramènent néanmoins à la somme de 1 028,04 euros.

La somme de 288 euros est ainsi discutée. Elle correspond à l’appel de loyer du mois de septembre 2023. Sur ce point, il est constant qu’un accord est intervenu entre les bailleurs et les locataires, relatif à la pose, par [X] [F], d’une clôture acquise par les locataires. La facture du matériel, à hauteur de 584,91 euros est versée aux débats par les bailleurs, qui affirment, sans en justifier, avoir remboursé cet achat à [X] [F], lequel ne conteste pas ne pas avoir procédé à l’installation convenue. Ce faisant, les locataires justifient d’une créance de 8,91 euros, qui viendra en déduction des sommes justifiées par les époux [H].

Il s’en déduit que la somme provisionnelle due par les locataires aux époux [H] s’établit à 1 035,01 euros (1331,92 – 288 – 8,91 euros).

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, les locataires sollicitant d’ailleurs l’octroi de délais de paiement pour acquitter cette somme, il convient de condamner solidairement [C] [P] et [X] [F] à verser à [J] [H] et [L] [H] une provision de 1 035,01 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il résulte du diagnostic social et financier que [C] [P] est mère isolée de 4 enfants, âgés de 2, 8, 9 et 10 ans. Ses revenus sont exclusivement constitués de prestations sociales, à hauteur de 2 439,52 euros. [C] [P] a procédé au dépôt d’un dossier de surendettement le 10 avril 2025, dont le devenir est inconnu, mais qui apparaît en toute hypothèse sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Il est précisé que la séparation du couple formé par [C] [P] et par [X] [F] a eu pour conséquence une baisse des ressources de la locataire, qui s’est trouvée dépassée par le paiement des factures, qui n’avaient pas été mensualisées. [C] [P] envisage d’emménager dans un logement moins énergivore ; une orientation vers une mesure d’accompagnement par le pôle logement est étudiée. Les services sociaux relèvent que la situation sociale et financière de [C] [P], qui va par ailleurs voir supprimée l’allocation de soutien familial à compter du mois de mars 2025, objective les difficultés à venir pour la locataire d’apurer l’arriéré locatif.

La locataire justifie néanmoins d’un contrat de travail à temps partiel et à durée indéterminée à compter du 2 juin 2025, en qualité d’assistante ménagère niveau 2, à raison de 43,73 heures mensuelles dont rémunération horaire brute de 11,88 euros, soit 405 euros nets mensuels environ.

La situation de [X] [F] est inconnue.

En fait de quoi, en dépit de la reprise du paiement du loyer et des charges courants par [C] [P], la précarité de la situation de la locataire, confortée par le dépôt d’un dossier de surendettement, outre l’incapacité de la défenderesse à apurer l’arriéré locatif en dépit de ses efforts, rendent illusoires la possibilité de celle-ci d’apurer, même de manière échelonnée, l’arriéré locatif en sus du paiement du loyer et des charges courants. Il est en outre établi que les bailleurs ont délivré congé pour vendre.

Pour les mêmes raisons, il ne sera pas ordonné de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, étant au demeurant observé que les éventuelles mesures ordonnées par la Commission de surendettement saisie sont susceptibles d’y pourvoir.

L’expulsion sera donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner in solidum [C] [P] et [X] [F] aux dépens, selon les modalités précisées au dispositif, qui comprennent uniquement les frais engagés dans le cadre de l’acte itératif.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de [J] [H] et [L] [H] les frais qu’ils ont exposés pour être rétablis dans leurs droits. [C] [P] et [X] [F] seront donc condamnés in solidum à leur payer une indemnité de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de [J] [H] et [L] [H] ;

CONSTATONS à la date du 19 janvier 2025 la résiliation du bail conclu entre [J] [H] et [L] [H], d’une part ; et [C] [P] et [X] [F], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2] ;

CONSTATONS que depuis cette date, [C] [P] et [X] [F] sont occupants sans droit ni titre du dit logement ;

DONNONS acte aux parties de ce que [X] [F] a quitté le logement le 27 mars 2025 ;

DISONS qu’à défaut pour [C] [P] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [C] [P], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS solidairement [C] [P] et [X] [F] à payer à [J] [H] et [L] [H] une provision de 1 035,01 € à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 30 juin 2025, incluant l’indemnité de juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, [C] [P] à payer à [J] [H] et [L] [H] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours, révisable selon les stipulations contractuelles, et des charges (594,34 €) ;

CONDAMNONS in solidum [C] [P] et [X] [F] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût des commandements de payer itératifs, celui de la notification à la CCAPEX, le coût des assignations, ainsi que de leur notification à la Préfecture de la [Localité 8], et enfin le coût de la signification de la décision ;

CONDAMNONS in solidum [C] [P] et [X] [F] à payer à [J] [H] et [L] [H] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES