TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/192

N° RG 25/00426 – N° Portalis DBZC-W-B7J-ED27

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Mai 2026

DEMANDEUR (S) :

Monsieur [Y] [U]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparant

DEFENDEUR (S) :

Madame [F] [A]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Catarina ALVES PEREIRA, avocate au barreau de LAVAL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Julie BOULANGER

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 02 Décembre 2025 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 10 Février 2026. Le délibéré a été prorogé au 31 Mars 2026 puis au 05 Mai 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Julie BOULANGER, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à M. [U] par LS

Copie certifiée conforme à M^e ALVES PEREIRA

délivrée(s) le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 2 juillet 2022, Monsieur [Y] [U] a donné à bail à Madame [F] [A] un logement sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 530 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 avril 2025, Monsieur [Y] [U] a fait signifier à Madame [F] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire au titre d’impayés de loyers à hauteur de 1 590 € et d’un défaut de justification d’assurance.

Par notification électronique du 8 avril 2025, M. [Y] [U] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2025, M. [Y] [U] a fait signifier à Mme [F] [A] un commandement aux fins de faire cesser les troubles de voisinage.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2025, M. [Y] [U] a fait assigner Mme [F] [A] devant le juge des contentieux et de la protection aux fins de :

— concilier les parties si faire ce peut,

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail pour défaut d’assurance au 7 mai 2025,

— ordonner la résiliation du bail pour manquements graves de la locataire à ses obligations, conformément aux dispositions des articles 1103, 1728, 1741, 1217, 1224, 1227 et 1228 du code civil et article 7g de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de la locataire ainsi que celle de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin avec le concours de la force publique,

— condamner la locataire au paiement du solde des loyers et charges impayés, soit la somme de 190 euros arrêtée au mois de juin 2025 inclus dont un décompte actualisé sera produit lors de l’audience,

— condamner la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation égale à un mois de loyer, soit 530 euros par mois et ce depuis la date de résiliation du bail jusqu’à l’entière libération des lieux,

— condamner la locataire au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des dommages-intérêts par application de l’article 1231-6 du code civil,

condamner la locataire au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles conformément à l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la locataire aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code civil,

— ne pas écarter l’exécution provisoire.

A l’audience du 2 septembre 2025, le demandeur comparaissait en personne soutenant son action et le défendeur était représenté par son conseil. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 2 décembre 2025.

A l’audience du 2 décembre 2025, M. [U] ne comparaissait pas.

Mme [A] était représentée par son conseil qui a déposé son dossier. Ce même dossier a été envoyé par courriel électronique au demandeur le 1er décembre 2025.

Aux termes de ses conclusions numéro 1, Madame [A] sollicite de :

à titre principal

— dire et juger recevables et bien fondées ses demandes,

— débouter M. [U] de l’ensemble de ses demandes,

à titre subsidiaire

— accorder à Madame [A] des délais de paiement s’il s 'avère qu’elle n’a pas soldé l’intégralité de sa dette de loyer,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

en tout état de cause

— condamner M. [U] à lui verser 1200 euros dur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamner M. [U] aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle argue de la souscription d 'une assurance, de l’absence de troubles du voisinage justifiant une résiliation, de la régularisation de ses impayés de loyer, subsidiairement de la disproportion de toute résiliation sur le fondement d’un impayé de 190 euros, mais de sa proposition à assumer des délais de paiement mensuel de 50 euros en sus du loyer aux fins de suspension du jeu de la clause résolutoire si M. [U] venait à établir la poursuite actuelle d’un impayé de loyer et si la résiliation devait ainsi prospérer.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2026, par mise à disposition au greffe prorogé au 31 Mars 2026 puis au 05 mai 2026.

MOTIFS

Sur la demande de constat de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

Aux termes de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 « le locataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. »

En l’espèce, Madame [A] produit une attestation d’assurance contrat habitation souscrite auprès de la MATMUT à compter du 17 avril 2025, soit dans le délai d’un mois ayant suivi le commandement qui lui a été délivré à cette fin le 7 avril 2025.

Monsieur [U] sera par conséquent débouté de sa demande de constat du jeu de la clause résolutoire sur ce fondement.

Sur la demande de résiliation du bail au titre des troubles du voisinage

Aux termes de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 « le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir. »

En l’espèce, le bailleur prétend à la résiliation du bail pour manquements graves de la locataire à ses obligations.

Il produit à l’appui de sa demande :

— un courriel de Madame [P] (voisine de Madame [A]) en date du 5 mai 2025 par laquelle cette dernière se plaint de désagréments du fait la divagation depuis plusieurs mois de plusieurs chiens qui rendent insécurisant l’accès à son domicile, de nuisances sonores causées par les aboiements de ces chiens, de l’entrepôt d’un pneu, d’une bâche et d’un sommier dans les parties communes extérieures de son habitation,

— un mail du propriétaire de Madame [P] adressé à M. [U] en date du 4 mai relayant la plainte ci-dessus décrite,

— copie d’un échange de trois SMS non datés entre Madame [A] et Madame [P] concernant les chiens,

— copie de deux photos, l’une démontrant la présence d’un gros chien et l’autre de bâches et d’un sommier en extérieur.

Madame [A] ne conteste pas qu’à une période son compagnon, dont elle se dit désormais séparée, était propriétaire de chiens qui ont pu sortir de son habitation pour se rendre sur les parties communes. La lecture des SMS produits laissent à penser que cette difficulté s’est reproduite plusieurs fois et qu’elle a pu revêtir une certaine gravité du fait de l’insécurité ressentie par la voisine et ses relations.

Elle ne conteste pas non plus que les encombrants figurant sur la photo produite aux débats aient pu lui appartenir.

Pour autant les pièces justificatives versées au débat par Monsieur [U] sont insuffisantes à établir la réalité d’un trouble suffisamment répété et prolongé sur une longue période pour constituer un trouble suffisamment grave justifiant une résiliation de bail.

Il sera par ailleurs noté qu’aucune pièce ne vient établir que les nuisances aient persisté après la délivrance du commandement d’avoir à cesser les troubles délivré le 13 mai 2025.

Monsieur [U] sera par conséquent débouté de sa demande.

Sur la résiliation pour manquements graves du locataire à se sobligations au titre du non paiement des loyers

Aux termes de l’article 1728 du code civil « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

En l’espèce, M. [U] sollicite la résiliation du bail au titre des manquements graves de Madame [A] aux obligations comprises en cette disposition.

Il produit à cette fin le commandement de payer et un historique des loyers arrêté à juin 2025.

Madame [A] produit de son côté un historique de virements faisant figurer deux virements au profit de M. [U] en novembre 2025 pour un montant global de 2310 euros.

Au regard de ces pièces versées au débat, il apparaît que Madame [A] n’a présenté que deux mois de loyers impayés (février et avril 2025), qu’elle s’est rapidement mobilisée pour régulariser la quasi totalité de son impayé (versements de mai et juin 2025) de sorte que ne subsistait que 190 euros d’impayés à la date de l’assignation, qu’elle prétend avoir régularisé cette somme depuis, ce à l’encontre duquel Monsieur [U] n’apporte aucune contestation et ce qui semble pouvoir être établi par la copie des virements effectués en novembre 2025.

Il ne peut en être déduit un manquement suffisamment grave aux obligations du locataire pour justifier la résiliation du bail.

M. [U] sera débouté de sa demande.

Sur la demande en paiement des loyers impayés

Madame [A] tend à apporter des éléments de preuve visant à établir que sa dette est intégralement réglée ce à l’encontre duquel Monsieur [U] ne dresse aucune contestation. Il n’a pas répondu notamment à la demande de Madame [A] qu’il produise aux débats un relevé actualisé de l’historique des loyers.

Il convient par conséquent de débouter M. [U] de sa demande en paiement de la somme de 190 euros au titre de loyers impayés.

Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation et la demande d’expulsion

Ces demandes sont sans objet en l’absence de résiliation du bail.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation à l’égard de l’une ou l’autre des parties en application de l’article 700 du code de procédure civile dès lors que Monsieur [U] ne prospère pas en ses demandes mais que son action a été manifestement intentée au regard des manquements initiaux de sa locataire.

Pour les mêmes raisons, les dépens seront laissés à la charge de Madame [A]

Sur l’exécution provisoire

Selon les articles 514 et 515 du code civil, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, la présente décision est exécutoire, de plein droit, par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

DEBOUTE M.[U] [Y] de ses demandes ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. Madame [A] [F] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Julie BOULANGER