TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/00024

N° RG 25/00590 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EEY5

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 20 Janvier 2026

DEMANDEUR (S) :

Monsieur [C] [T]

né le 01 Mai 1971 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparant

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [N] [D]

né le 19 Décembre 1959 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie LEMOINE, Juge placée déléguée aux fonctions de Juge des contentieux de la protection auprès du Tribunal Judiciaire de Laval par ordonnances du Premier Président de la Cour d’Appel d’Angers du 07 Juillet 2025 et du 29 Décembre 2025

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 18 Novembre 2025 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 06 Janvier 2026. Puis le délibéré a été prorogé au 20 Janvier 2026

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Mélanie LEMOINE, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à M. [T] par LS

Copie certifiée conforme à M. [D] par LS

Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 15 janvier 2025, Monsieur [C] [T] a donné à bail à Monsieur [N] [D] un logement sis [Adresse 4], avec prise d’effet le le jour-même, pour une durée de 3 ans, pour un loyer mensuel de 400,00 €, outre 35,00 € de provisions pour charges et 30 € de charges récupérables.

Un dépôt de garantie a été prévu à hauteur de 400,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2025, Monsieur [C] [T] a fait signifier à Monsieur [N] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 395,00 €.

Par notification électronique du 29 avril 2025, Monsieur [C] [T] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 1 septembre 2025, Monsieur [C] [T] a fait assigner Monsieur [N] [D] devant le juge des contentieux et de la protection aux fins de :

▸ Déclarer sa demande recevable,

▸ Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 09 juin 2025,

▸ Ordonner l’expulsion de monsieur [D] du logement, ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L411-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédure civiles d’exécution,

▸ Condamner Monsieur [N] [D] au paiement des sommes suivantes :

• la somme de 1 999,50 € au titre de la dette locative arrêtée au 09 juin 2025, avec intérêts au taux légal,

• une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

• la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

• la somme de 550 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

• les dépens, comprenant le coût du commandement de payer, et les frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 2 septembre 2025.

Le diagnostic social et financier a été reçu par le tribunal le 9 octobre 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois et retenue à l’audience du 18 novembre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 18 novembre 2025, Monsieur [C] [T] a :

— réitéré les demandes présentes dans son assignation,

— actualisé le montant de la dette locative à 4 350,00 €, mois de Novembre 2025 inclus, outre 315 € de provisions de charges en plus.

Le bailleur a fait valoir que le locataire n’a pas régularisé les sommes dues après commandement d’avoir à payer visant la clause résolutoire ;

qu’il n’a réglé aucun loyer depuis le début du contrat ; qu’il y a des provisions de charges supplémentaires pour l’eau chaude et l’eau froide.

Monsieur [N] [D] a:

— confirmé le montant de la dette actualisée,

— sollicité des délais de paiement à hauteur de 200 € par mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Le locataire a fait valoir qu’il avait été victime d’une arnaque en novembre 2024 et avait perdu beaucoup d’argent ; qu’il avait une retraite à hauteur de 1 300 € par mois.

Il a été donné lecture des conclusions du diagnostic social et financier à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 06 janvier 2026, prorogé au 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I. Sur la demande aux fins de résiliation du bail et d’expulsion

1) Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de résiliation du bail, motivée par des impayés de loyer, a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département, le 2 septembre 2025, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, Monsieur [C] [T] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives, dite CCAPEX, le 29 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1 septembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, la demande de Monsieur [C] [T] est recevable.

2) Sur le fond

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, sauf si un délai plus long est prévu.

En l’espèce, le contrat de bail produit par le bailleur contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit dans un délai de deux mois.

Un commandement de payer visant ladite clause résolutoire a été signifié à Monsieur [N] [D], le 28 avril 2025. Or, il ressort du décompte actualisé des impayés de loyer que les sommes dues dont le paiement était sollicité par ce commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont ainsi réunies deux mois après le commandement de payer infructueux, soit le 29 juin 2025.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire à cette date et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [D] et de tous les occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. Sur les demandes en paiement

1) Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 juin 2025, de sorte que Monsieur [N] [D] se trouve sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation due du 29 juin 2025 au 30 Novembre 2025 a fait l’objet d’un décompte dont les sommes seront détaillées ci-dessous.

Pour les sommes postérieures, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a ainsi lieu de condamner Monsieur [N] [D] au paiement de cette indemnité, à hauteur de 465 € par mois, à compter du 01 décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

2) Sur le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation échues

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur justifie de la signature d’un contrat de bail avec Monsieur [N] [D], le locataire, pour un loyer de 400,00 €, outre 35 € de charges et 30 € de provisions sur charges. Il ressort du commandement de payer du 28 avril 2025, et du décompte de la créance actualisé au mois de Novembre 2025 que le bailleur rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, à hauteur de 4 350,00 €, outre 315 € de provisions de charges, soit un total de 4 665 €. Cette somme n’est pas contestée par le locataire.

Cette somme se décompose en :

• 2 309 €, au titre des arriérés de loyers et charges jusqu’au 28 juin 2025,

• 2 356 €, au titre des indemnités d’occupation du 29 juin 2025 au 31 Novembre 2025.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [N] [D] à payer ces sommes, avec intérêt au taux légal à compter à compter de la présente décision.

III. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire/ de la résiliation judiciaire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou, d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Ainsi, si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [D] n’a pas repris le paiement des loyers et ne justifie pas de sa situation financière. En tout état de cause, ses ressources, telles que déclarées, à hauteur de 1300 € ne lui permettent pas de faire face au loyer courant et charges et à une somme complémentaire de 200 € mensuelle tel que proposé.

Par conséquent, il n’est d’autre choix que de débouter Monsieur [N] [D] de sa demande de délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

IV. Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance .

En l’espèce, Monsieur [C] [T] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

V. Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, Monsieur [D] sera condamné aux entiers dépens.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Condamné aux dépens, Monsieur [D] sera condamné à payer à monsieur [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme qu’il convient de fixer à 300 €.

3) Sur l’exécution provisoire

Selon les articles 514 et 515 du code civil, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de Monsieur [C] [T] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 janvier 2025 entre Monsieur [N] [D] d’une part, et Monsieur [C] [T], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4],sont réunies à la date du 29 juin 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [N] [D] à payer à Monsieur [C] [T] la somme de 2 309 € (deux mille trois cent neuf euros), au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNE Monsieur [N] [D] à payer à Monsieur [C] [T] la somme de 2 356 € (deux mille trois cent cinquante six euros), au titre des indemnités d’occupation du 29 juin au 31 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [N] [D], à compter du 01 décembre 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 465 € (quatre cent soixante cinq euros) ;

CONDAMNE Monsieur [N] [D] à verser à Monsieur [C] [T] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de décembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DEBOUTE Monsieur [N] [D] de sa demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Monsieur [C] [T] ;

CONDAMNE Monsieur [N] [D] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [N] [D] à payer à Monsieur [C] [T] la somme de 300 € (trois cent euros) au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE Monsieur [C] [T] de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Mélanie LEMOINE