MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00590 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G4YU

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A.S. 3F NORMANVIE, dont le siège social est sis 5 rue Montaigne – 76000 ROUEN

représentée par la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE:

Madame [B] [T]

née le 26 Août 1985 à FORT DE FRANCE (97200), demeurant 32 allée des Tréfileries – Pav. 34 – 76600 LE HAVRE

comparante, non assistée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 26 Août 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 juin 2020, la S.A. d’HLM 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE a consenti un bail d’habitation à Madame [B] [T] sur un logement situé 32 allée des Tréfileries, logement 34 76600 LE HAVRE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel actuel de 748,43 euros, charges comprises.

Par acte d’huissier de justice du 13 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 090,08 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mars 2025, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Madame [B] [T] le 11 mars 2025.

Par acte d’huissier de justice du 17 juin 2025, la S.A. d’HLM 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [B] [T], obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, avec revalorisation possible,2 403,47 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 mai 2025,450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

et obtenir l’exécution provisoire de la décision, nonobstant toute voie de recours.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 juin 2025 et le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 26 août lors 2025 lors de laquelle l’affaire est évoquée, la S.A. d’HLM 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE, comparante par Maître [Y] [I], maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 21 août 2025, s’élève à 309,34 euros et n’est pas opposé à des délais.

Madame [B] [T], comparante en personne, explique que la dette restante correspond à des frais. Elle indique avoir eu un accident et avoir dû rester à l’hôpital. La MGEN et la MAIF avaient un différend avec le fonds de garantie pour savoir quel organisme devait payer à Madame [T] les sommes dues suite à l’accident. Elle a eu des ATD et des saisies sur salaire. Elle en a informé l’assistante sociale du bailleur et un plan d’apurement aurait été fait en concertation. Dans ces conditions, elle estime que les frais ne sont pas justifiés et s’oppose à les payer.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité

La S.A. d’HLM 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département au moins 6 semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 13 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 090,08 euros n’a pas été réglée intégralement dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 14 mai 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A. d’HLM 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.A. d’HLM 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 août 2025, Madame [B] [T] lui devait la somme de 309,34 euros.

Les parties ne contestent pas que cette somme correspond à des frais du commissaire de justice. Les factures du commissaire de justice produites le confirment également. Madame [B] [T] s’oppose à leur paiement, estimant que ces frais ne sont pas dus. Toutefois, au moment où le bailleur a engagé ces frais, il y avait une dette locative importante et ils étaient donc parfaitement justifiés. D’autre part, il s’agit de frais prévus par la loi donc obligatoires pour la régularité de la procédure (délivrance du commandement de payer, notification à la préfecture, assignation).

En conséquence, Madame [T] est condamnée au paiement cette somme.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Madame [T] n’a formulé aucune demande de délais de paiement puisqu’elle s’est opposée au paiement de la dette, ne reconnaissant pas la devoir. D’autre part, elle n’a pas encore repris de façon régulière le paiement du loyer même si elle a en grande partie apuré sa dette par deux versements du même jour de 1 500 euros chacun mais en ne payant pas les frais de 309,34 euros qu’elle conteste alors qu’ils font partie de la dette locative.

Au regard de ces éléments, il ne peut lui être accordé des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire du bail.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A. d’HLM 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [B] [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la S.A. d’HLM 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 mars 2025 n’a pas été réglée intégralement dans les deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 juin 2020 entre la S.A. d’HLM 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE, d’une part, et Madame [B] [T], d’autre part, concernant les locaux situés 32 allée des Tréfileries, logement 34 76600 LE HAVRE est résilié depuis le 14 mai 2025,

ORDONNE à Madame [B] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés 32 allée des Tréfileries, logement 34 76600 LE HAVRE ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Madame [B] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 14 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT que l’indemnité d’occupation sera réévaluée le 1er janvier de chaque année, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE au troisième trimestre de l’année précédente, conformément à l’article 112 de la Loi du 27 mars 2014, modifiant l’article 210 de la loi du 29 décembre 2010 applicable à la révision des loyers conventionnés,

CONDAMNE Madame [B] [T] à payer à la S.A. d’HLM 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE la somme de 309,34 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 août 2025,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Madame [B] [T] à payer à la S.A. d’HLM 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [B] [T] aux dépens en ce compris le commandement de payer du 13 mars 2025, la dénonciation à la sous-préfecture, l’assignation du 17 juin 2025 et les actes qui suivront.

Ainsi jugé le 14 NOVEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Danielle LE MOIGNE