MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 MARS 2025

Minute :

N° RG 24/00311 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GPVY

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [J]

né le 26 Mars 1998 à THIONVILLE (57100), demeurant à DUBLIN (Irlande) domicilié à l’Agence Immobilière Océane, 4 bis rue de la Victoire / 11 place Georges Chédru – 76280 CRIQUETOT-L’ESNEVAL

Représenté par M^e Anne-Sophie MARTEL de la SELARL LEPILLIER BOISSEAU, Avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [E]

né le 15 Janvier 1986 à FECAMP (76400), demeurant 51 rue Notre Dame – 1er étage – 76790 ETRETAT

Non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 06 Janvier 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 septembre 2016, Madame [W] [F] née [O] a donné à bail à Monsieur [K] [E] un logement situé 51 rue Notre Dame, Cour Hamel, 1er étage, à ETRÉTAT (76790), moyennant un loyer mensuel initial de 600 €, outre une provision sur charges de 30 €.

Monsieur [R] [J] a acquis le logement par acte notarié en date du 21 mai 2021.

Se prévalant de loyers impayés aux échéances convenues, Monsieur [J] a fait délivrer au locataire, le 11 décembre 2023, un commandement de payer la somme de 1 471,44 € arrêtée au 16 novembre 2023, au titre d’un arriéré de loyers et charges, visant la clause résolutoire insérée au bail. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 4 mars 2024, Monsieur [J] a fait assigner Monsieur [E] devant le juge des contentieux de la protection. Il lui demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et par conséquent constater la résiliation du bail d’habitation passé entre les parties,

— ordonner en conséquence l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef desdits locaux loués ainsi que de ses biens s’y trouvant, il y sera contraint par toutes voies et moyens de droit, et même au besoin avec l’assistance de la force publique,

— l’autoriser, le cas échéant, à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls du défendeur, dans l’attente qu’il soit statué sur le sort des biens,

— condamner Monsieur [E] au paiement des sommes suivantes :

* La somme de 3 075,69 euros en principal au titre des loyers et des charges, suivant décompte arrêté au 20 février 2024, déduction faite des acomptes perçus à la date sus énoncée,

* Les loyers et charges échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir,

* Les indemnités d’occupation irrégulière, du jour du jugement à intervenir, jusqu’au jour de la libération effective du logement sur la base du loyer et des charges et subissant les mêmes augmentations qu’eux,

* Le tout avec intérêts légaux,

* La somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de l’assignation et des actes de procédure qui en suivront,

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant l’exercice de toutes voies de recours, cette créance n’étant pas définitive et pour éviter qu’elle ne prenne des proportions trop importantes et ne devienne, par la même, irrécouvrable.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 3 juin 2024, lors de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2024. La réouverture des débats à l’audience du 6 janvier 2025 a été prononcée par mention au dossier afin que Monsieur [J] justifie de sa qualité de bailleur puisqu’au vu du contrat de bail, seule Madame [F] née [O] a cette qualité. Lors de l’audience du 6 janvier 2025, Monsieur [J] était représenté par Maître LEPILLIER, substitué par Maître MARTEL, qui a déposé son dossier, contenant notamment l’attestation de propriété de Monsieur [J].

Monsieur [E], régulièrement convoqué par le greffe de la juridiction, par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 20 septembre 2024, n’a pas comparu à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [J] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 11 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Sa demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location pour un montant de 1 471,44€ a été signifié à Monsieur [E] le 11 décembre 2023. Au vu de l’avis de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024 (demande d’avis n°K24-70.002), les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. En conséquence et dans la mesure où le bail n’a pas été signé ni renouvelé postérieurement à la loi du 27 juillet 2023, le délai qu’il convient d’appliquer au présent cas, est celui de deux mois tel que prévu par le contrat et le commandement de payer.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 12 février 2024 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner au défendeur, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [J] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte du décompte actualisé au 3 juin 2024 que le défendeur doit une somme de 5 513,76 €, déduction faite d’une somme de 35€ correspondant à des « frais impayés » non justifiés et des frais d’huissier qui sont normalement compris dans les dépens.

Monsieur [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné au paiement de cette somme avec intérêts de droit à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer, à compter de la date du jugement, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [J] ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [E], partie perdante, est condamné aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [E] est condamné à verser à Monsieur [J] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE Monsieur [R] [J] recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 7 septembre 2016 concernant le logement situé 51 rue Notre Dame, Cour Hamel, 1er étage, à ETRÉTAT (76790) donné en location à Monsieur [K] [E] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 12 février 2024 ;

DIT que Monsieur [K] [E] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [K] [E] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 51 rue Notre Dame, Cour Hamel, 1er étage, à ETRÉTAT (76790) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [R] [J] pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE Monsieur [K] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 702,72 euros par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 février 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [K] [E] à payer à Monsieur [R] [J] la somme de 5 513,76 euros (cinq mille cinq cent treize euros et soixante-seize centimes) arrêtée à la date du 3 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [K] [E] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 11 décembre 2023, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 4 mars 2024 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Monsieur [K] [E] à verser à Monsieur [R] [J] la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 03 MARS 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE