MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 FEVRIER 2025

Minute :

N° RG 24/00703 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GS2K

NAC : 5AH Baux d’habitation – Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués

DEMANDERESSE :

Madame [L] [R]

née le 28 Décembre 1970 à SENLIS (60300), demeurant 14, rue Montebello – 76310 SAINTE – ADRESSE

Représentée par Monsieur [X] [F], son conjoint, muni d’un pouvoir

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [I], demeurant 888, rue du Village – 76280 PIERREFIQUES

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 02 Décembre 2024

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 avril 2015, Monsieur et Madame [V] [I] et Monsieur [C] [I] ont donné à bail à Madame [L] [R] un logement situé 108 rue Saint Jacques au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel de 650 €, outre une provision sur charges de 40 €.

Par une requête enregistrée au greffe le 12 juin 2024, Madame [R] a saisi le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir la restitution du dépôt de garantie versé à son entrée dans les lieux soit 650 €, outre la somme de 1 755 € correspondant à la majoration de 10 % due par mois de retard dans la restitution.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 2 décembre 2024. Madame [R] était représentée par Monsieur [X] [F], son concubin, à qui elle avait donné pouvoir. Il a repris les termes de la requête et précisé que, malgré l’absence de différence entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, Madame [R] avait reçu une facture de 3 000 € pour la réfection des peintures et le cumulus. Il a indiqué qu’une tentative de conciliation avait échoué et a précisé que Madame [R] avait eu des problèmes avec le cumulus pendant la durée de la location ainsi qu’avec le compteur électrique qui n’était pas accessible.

Monsieur [C] [I] a comparu en personne. Il a indiqué que les réparations avaient toujours été faites et qu’il avait été convenu que les peintures seraient refaites à l’entrée dans les lieux. Il a précisé que des difficultés avaient été notées lors de l’état des lieux de sortie. Il a indiqué maintenir les demandes mentionnées dans ses écritures, précisant que la vétusté avait déjà été déduite par l’agence.

Aux termes de ses écritures, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Monsieur [I] demande au juge des contentieux de la protection de condamner Madame [R] à lui verser la somme de 1 022,13 €.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en ses alinéa 3 et 4 dispose que le dépôt de garantie : « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. »

En l’espèce, Madame [R] demande la restitution du dépôt de garantie de 650 € versé au bailleur lors de son entrée dans les lieux.

Le bailleur lui oppose les frais engagés pour remettre en état le logement et soutient qu’elle reste redevable de la somme de 1 022,13 €.

Aux termes des dispositions de l’article 7 d de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire prend en charge l’entretien courant du logement, les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives mentionnées par décret à l’exception des réparations occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuits ou force majeure.

L’article 7 c du même texte prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

Les parties produisent les états des lieux d’entrée et de sortie dont le contenu diffère contrairement à ce qu’indique Madame [R]. Le bailleur lui facture tout d’abord des frais de nettoyage à hauteur de 84 € ce qui est corroboré par l’état des lieux de sortie qui mentionne bien que le meuble de cuisine est sale ainsi que la VMC et les joints de carrelage de la salle de bains.

Le bailleur facture, ensuite, des frais en lien avec la dégradation du placard du cumulus à la suite d’un dégât des eaux. Madame [R] affirme avoir eu des difficultés à plusieurs reprises avec le cumulus qui aurait été changé deux fois. Dans le constat amiable de dégât des eaux produit par Madame [R], il est indiqué que la fuite a pour origine une mauvaise installation du cumulus. En tout état de cause, le bailleur ne justifie pas de ce que le problème survenu sur le cumulus résulterait d’un défaut d’entretien par la locataire, il est donc responsable des pannes survenues et du dégât des eaux et la remise en état du plancher du placard est à sa charge.

Le bailleur facture, enfin, la remise en peinture de certaines pièces de l’appartement au vu de l’état des lieux de sortie qui mentionne des traces d’enduit à plusieurs endroits. Un coefficient de vétusté de 60 % a été appliqué sur la somme totale facturée par l’entreprise, portant la somme réclamée à 1 155 €. Le bailleur reconnaît que les peintures du logement étaient en mauvais état lors de l’entrée dans les lieux de Madame [R] puisqu’il indique qu’une franchise de loyer lui a été accordée jusqu’au 15 juin 2015 pour les remettre en état soit une somme de 1 035 €. Aucune grille de vétusté n’est jointe à l’état des lieux de sortie, toutefois, il est couramment considéré que la durée de vie des peintures est de 7 ans ce qui correspond à peu près à la durée du contrat de location en l’espèce. De plus, l’état des lieux d’entrée établi après la remise en peinture du logement par Madame [R] mentionne que toutes les peintures sont en bon état alors même qu’il est indiqué dans l’état des lieux de sortie que, dans la chambre 2, l’ancienne peinture est encore visible.

Monsieur [I] est donc débouté de sa demande au titre du remboursement de la remise en état du placard du cumulus et des peintures du logement. Madame [R] est condamnée à prendre en charge la facture de 84 € correspondant au nettoyage du logement et Monsieur [I] est condamné à lui restituer le dépôt de garantie de 650 € et à lui payer la somme de 113,57 € correspondant à la remise exceptionnelle faite à la locataire sur le compteur d’eau.

Monsieur [I] est donc condamné à payer à Madame [R] la somme de 679,57 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

L’article 22 alinéa 7 de la loi précitée prévoit qu’une pénalité de 10 % du loyer mensuel en principal est due par le propriétaire pour chaque période mensuelle commencée passé le délai susmentionné.

Monsieur [I] conteste être redevable de cette somme au motif que Madame [R] a tardé à intenter une action contentieuse pour récupérer le dépôt de garantie or le retard pris pour intenter l’action ne peut être sanctionné que par sa prescription ce qui n’est pas le cas en l’espèce. De plus, Monsieur [I] n’a, lui-même, jamais agi en justice à l’encontre de Madame [R] pour récupérer les sommes qu’il estimait lui être dues. Le montant du loyer était de 650 €. Madame [R] a quitté le logement le 1er décembre 2021, l’état des lieux de sortie n’étant pas conforme à l’état des lieux d’entrée, le bailleur avait jusqu’au 1er février 2022 pour restituer le dépôt de garantie donc au jour de la décision, le retard est de 60 mois soit 3 900 €. Monsieur [I] est donc condamné à payer cette somme à Madame [R].

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [I], qui succombe, est condamné aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [C] [I] à payer à Madame [L] [R] la somme de 650 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [C] [I] à payer à Madame [L] [R] la somme de 113,57 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [C] [I] à payer à Madame [L] [R] la somme de 3 900 euros au titre de la pénalité avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [L] [R] à payer à Monsieur [C] [I] la somme de 84 euros au titre du nettoyage du logement avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [C] [I] aux dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 03 FEVRIER 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS