AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 27 AVRIL 2026

N° RG 25/00572 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LTHP

Minute JCP n° 246/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [K] [S]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Nathalie MARCHEGAY, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [R] [Q]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER lors des débats : Marc SILECCHIA

GREFFIER lors du prononcé : Amélie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 26 février 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e MARCHEGAY (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [Q]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 1er août 2019, Madame [K] [S] a consenti à Mme [R] [Q] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 615 euros ainsi que 35 euros de provisions sur charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Mme [K] [S] a fait signifier à Mme [R] [Q] le 13 juin 2025 un commandement de payer et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire, pour une somme en principal de 9113 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2025 remis à étude, Mme [K] [S] a fait assigner Mme [R] [Q] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin de voir :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Constater la résiliation du bail ; Ordonner l’expulsion de Mme [R] [Q] et des biens, ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique dans les délais en vigueur ;Condamner Mme [R] [Q] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 9113 euros suivant décompte du 13 juin 2025 ;Condamner Mme [R] [Q] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 650 euros en deniers ou quittance à compter du 1er juillet 2025 ; Condamner Mme [R] [Q] à payer à Mme [K] [S] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Mme [R] [Q] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 13 juin 2025 d’un montant de 173,74 euros, outre la somme de 24,90 euros au titre de la notification du commandement de la CCPAEX.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 février 2026.

À l’audience, Mme [K] [S], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé sa créance locative à la somme de 9439 euros, selon un décompte des loyers et charges dus par la locataire du 8 juillet 2025.

En défense, Mme [R] [Q], quoique régulièrement assignée, n’était ni présente ni représentée, sans avoir fait connaître les motifs de son absence.

L’affaire était mise en délibéré au 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe, les parties présentes avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes:

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : “I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

(…)

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. (…)

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.”

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 13 juin 2025. Une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 juin 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 24 septembre 2025.

L’assignation a été notifiée le 25 septembre 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 26 février 2026.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire:

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que le locataire est obligé de g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (page 4/5 du contrat) qui prescrit un délai de deux mois, tant pour régulariser le défaut de paiement que pour justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Le commandement de payer signifié à la locataire le 13 juin 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 9113 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à l’expiration d’un délai de 2 mois suivant le commandement de payer (délai unique prévu au contrat pour la régularisation des arriérés locatifs et la justification d’une assurance), soit au 13 août 2025 à 23h59 ; de sorte que la résiliation du bail doit être prononcée à la date du 14 août 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Mme [K] [S] produit un décompte actualisé au 8 juillet 2025 aux termes duquel Mme [R] [Q] lui doit la somme de 9439 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de juillet 2025.

Mme [R] [Q], qui n’a pas comparu à l’audience, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Mme [R] [Q] sera condamnée, à titre provisionnel, à payer à Mme [K] [S] la somme de 9439 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation:

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Mme [R] [Q] sera condamnée au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle Mme [R] [Q] est devenue occupante sans droit ni titre, soit le 14 août 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 615 euros outre 35 euros pour les charges à la date de l’assignation et du décompte établi au mois de juillet 2025 (échéance de juillet 2025 incluse). Le montant sera donc révisé conformément au bail.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Mme [R] [Q] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 9439 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 14 août 2025.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens:

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Mme [R] [Q], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 13 juin 2025, de l’assignation du 24 septembre 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 25 septembre 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile:

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Mme [R] [Q] , supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à Mme [K] [S] la somme de 350 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de Mme [R] [Q].

Sur l’exécution provisoire:

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laure FOURMY, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 1 août 2019 entre Mme [K] [S] et Mme [R] [Q] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 14 août 2025 et que le bail sera résilié à cette date ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Mme [R] [Q] à payer à Mme [K] [S] la somme de 9439 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de de juillet 2025 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Mme [R] [Q] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 4] ;

ORDONNONS à Mme [R] [Q] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [R] [Q] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, Mme [K] [S] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Mme [R] [Q] à payer à Mme [K] [S] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 615 euros augmentée de 35 euros à compter du 14 août 2025 outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 9439 euros outre intérêts à laquelle Mme [R] [Q] est déjà condamnée provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 14 août 2025 et la date de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Mme [R] [Q] à payer à Mme [K] [S] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [R] [Q] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 13 juin 2025, de l’assignation en référé du 24 septembre 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 25 septembre 2025 ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par M^me FOURMY, Vice Présidente, assistée de M^me KLEIN, greffière ;

La greffière La Vice Présidente