MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 MARS 2025

Minute :

N° RG 24/00979 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GVA2

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [Y]

né le 14 Août 1981 à TALENCE (33400), demeurant 190 rue de Grenelle – 75007 PARIS

Représenté par M^e Lucie CAILLIERET-GRAUX, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSES :

Madame [G] [X]

née le 03 Juin 1987 à LE HAVRE (76600), demeurant 5, rue de Tourville – 76600 LE HAVRE

Non comparante ni représentée

Madame [C] [X]

née le 15 Mai 1961 à LE HAVRE (76600), demeurant 11, Allée Freycinet – 76620 LE HAVRE

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 06 Janvier 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 mars 2017, la SCI 5 rue de Tourville a donné à bail à Madame [G] [X] un logement situé 5 rue de Tourville, bâtiment B, 1er étage, au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel initial de 550 €, outre une provision sur charges de 20 €.

Par acte du 7 mars 2017, Madame [C] [X] s’est portée caution solidaire des engagements de Madame [G] [X], sa fille.

Par acte notarié en date du 28 mai 2018, Monsieur [Z] [Y] a fait l’acquisition du logement en question.

Se prévalant de loyers impayés, Monsieur [Y] a fait délivrer, le 19 juin 2024, à Madame [G] [X], un commandement de payer les loyers pour un montant de 1 876,07 € arrêté au 16 juin 2024, et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au bail. Ce commandement a été dénoncé à la caution par acte séparé en date du 21 juin 2024.

Par actes en date du 20 septembre 2024, Monsieur [Y] a fait assigner Madame [G] [X] et Madame [C] [X] devant le juge des contentieux de la protection. Il lui demande de :

— constater la résiliation du bail consenti à Madame [X] portant sur le bien sis 5 rue de Tourville au HAVRE par l’effet de la clause résolutoire prévue au bail au 19 juillet 2024 pour défaut d’assurance et à défaut au 19 août 2024 pour non-paiement des loyers,

— en tout état de cause sur le fondement de l’article 1728, ordonner la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [X] portant sur le bien sis 5 rue de Tourville au HAVRE faute de paiement des loyers, faute d’assurance et faute par la locataire d’user paisiblement des locaux loués,

— constater que Madame [G] [X] est occupante sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion de Madame [X] ainsi que celle de tous biens et occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [G] [X] in solidum avec Madame [C] [X] à lui payer la somme de 2 816,09 € arrêtée au 1er septembre 2024, sauf à parfaire des loyers et charges restant dus au jour de l’audience,

— condamner Madame [G] [X] in solidum avec Madame [C] [X] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 636,09 €, avec indexation jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner Madame [G] [X] in solidum avec Madame [C] [X] à lui payer la somme de 123,75 € au titre de la réparation de la serrure du porche,

— condamner Madame [G] [X] in solidum avec Madame [C] [X] à lui payer la somme de 985 € au titre de sa consommation d’eau,

— condamner Madame [G] [X] in solidum avec Madame [C] [X] à lui payer une indemnité d’un montant de 1 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner Madame [G] [X] in solidum avec Madame [C] [X] aux entiers dépens qui comprendront les frais de la sommation, du commandement, de la dénonciation à la caution et frais d’exécution éventuels de la décision à intervenir.

A l’audience du 6 janvier 2025 lors de laquelle l’affaire est évoquée, Monsieur [Y] était représenté par Maître CAILLIERET-GRAUX qui a précisé que suite à des nombreux troubles anormaux du voisinage commis par Madame [G] [X], plusieurs locataires ont quitté l’immeuble et que des dégâts ont été commis dans les parties communes. Elle a indiqué que Madame [X] s’est raccordée au réseau d’eau de l’immeuble, ses factures étant donc à 0 € et que Monsieur [Y] sollicite sa condamnation à régler la consommation d’eau qui lui est imputable. Elle a précisé que Madame [C] [X] est tenue de ses engagements en tant que caution jusqu’au 7 mars 2026 et elle a actualisé le montant de la dette à la somme de 3 476,45 € au 1er janvier 2025.

Madame [C] [X] a comparu en personne. Elle a indiqué ne plus avoir de contact avec sa fille et avoir renoncé à son engagement de caution. Elle a précisé être à la retraite, percevoir 2 100 € par mois et ne pas être en mesure de payer.

Madame [G] [X], citée par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [Y] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 23 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 19 juin 2024.

Madame [G] [X] n’a cependant pas justifié de l’assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 20 juillet 2024.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Madame [G] [X], ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [Y] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à partir d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner, solidairement avec Madame [C] [X], en qualité de caution, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Il est établi que Madame [C] [X] a dénoncé son cautionnement par courrier adressé au bailleur le 25 juin 2024. Conformément à son engagement de caution, la résiliation prend effet au terme du contrat de location qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit la notification.

Le bail ayant été conclu le 7 mars 2017, le cautionnement se terminera le 7 mars 2026, terme du bail reconduit.

Madame [C] [X] est donc tenue de l’indemnité d’occupation jusqu’au 7 mars 2026.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [Y] ou à son mandataire.

Sur les demandes en paiement

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [Y] produit un décompte aux termes duquel, à la date du 1er janvier 2025, Madame [G] [X] lui doit la somme principale de 3 274,60 €, déduction faite de la somme de 201,85 € correspondant à des frais de réparation de serrures. Madame [G] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de la condamner, solidairement avec Madame [C] [X], en qualité de caution, à payer cette somme au bailleur, avec intérêts de droit à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de réparation locative

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « le locataire est obligé : (…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…) ».

En l’espèce, Monsieur [Y] sollicite la condamnation solidaire de Madame [G] [X] et Madame [C] [X], en qualité de caution, à la somme de 123,75 € au titre des réparations de la serrure du porche. Il verse au dossier un procès-verbal de l’assemblée générale du syndic des copropriétaires de l’immeuble qui indique que « la serrure de la porte d’entrée de l’immeuble est de nouveau cassée suite à une mauvaise utilisation des locataires de Monsieur [Y] », ainsi qu’un signalement aux termes duquel « les voisins du bâtiment B ont réussi à casser la porte d’entrée à force de l’ouvrir à coup de pied ».

Monsieur [Y] ne précise pas s’il n’a pas déjà été indemnisé par son assureur au titre de ces réparations.

Sa demande est donc rejetée.

Sur la demande au titre de la consommation d’eau

Monsieur [Y] sollicite la condamnation de Madame [G] [X] à lui verser la somme de 985 € correspondant à la consommation d’eau de Madame [X] qui, selon lui, a bloqué son compteur d’eau courant 2022 et s’alimente depuis sur le compteur commun, la facture payée par Monsieur [Y] pour l’eau utilisée par la femme de ménage étant ainsi passée de 118,43 € en 2021 à 1 095,70 € en 2023.

Cependant, Monsieur [Y] n’apporte pas la preuve que Madame [X] a effectivement raccordé son logement sur le compteur d’eau commun, sa demande à ce titre devra donc être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [G] [X], partie perdante, est condamnée in solidum avec Madame [C] [X], en qualité de caution, aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [G] [X] est condamnée, solidairement avec Madame [C] [X], en qualité de caution, à verser à Monsieur [Y] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Monsieur [Z] [Y] recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 7 mars 2017 concernant le logement situé 5 rue de Tourville, bâtiment B, 1er étage, au HAVRE (76600) donné en location à Madame [G] [X] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 20 juillet 2024 ;

DIT que Madame [G] [X] est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date ;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [X] et Madame [C] [X], en qualité de caution, à payer à Monsieur [Z] [Y] la somme de 3 274,60 euros (trois mille deux cent soixante-quatorze euros et soixante centimes) arrêtée à la date du 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [G] [X] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 5 rue de Tourville, bâtiment B, 1er étage, au HAVRE (76600) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [G] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [Z] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [X] et Madame [C] [X], en qualité de caution, au paiement d’une indemnité mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 636,09 euros par mois jusqu’au 7 mars 2026 en ce qui concerne Madame [C] [X] et au-delà de cette date, Madame [G] [X] seule ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 juillet 2024, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à complète libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [Y] de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [X] et Madame [C] [X], en qualité de caution, aux dépens, qui comprendront notamment le cout du commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 juin 2024, de la notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 17 novembre 2023 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’Etat ;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [X] et Madame [C] [X], en qualité de caution, à payer à Monsieur [Z] [Y] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 03 MARS 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE