REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT DU 15 AVRIL 2026

__________________________

N° RG 25/08024 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K5EH

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 04 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Avril 2026.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Sabine SALANON.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substituée par Maître Aline MEURISSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Madame [U] [R]

née le 25 Février 2000 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Catherine GAUTHIER

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 25 octobre 2024 prenant effet le même jour, la SCI ACA a consenti à Madame [U] [R] un bail meublé à usage d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 620 euros outre 35 euros de provisions sur charges.

Le bailleur a souscrit le 23 octobre 2024 auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement Visale n°A10419089259, garantissant les obligations de Madame [U] [R].

Suite à divers impayés de loyers, la SCI ACA a fait jouer l’engagement de caution. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé à la SCI ACA, selon quittance subrogative en date du 9 mai 2025, la somme de 2.620 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, a fait délivrer à Madame [U] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.620 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Suite à de nouveaux impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a versé au bailleur une somme complémentaire de 1.310 euros, soit une somme totale de 3.930 euros au 10 août 2025 selon quittance subrogative actualisée du même jour.

Par notification électronique du 8 juillet 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Suivant acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [U] [R] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation du bail,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Madame [U] [R] et de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique,

— condamner Madame [U] [R] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.930 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 juillet 2025 sur la somme de 2.620 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— condamner Madame [U] [R] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération des lieux,

— condamner Madame [U] [R] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [U] [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 10 octobre 2025.

A la suite d’un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2026.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes contenues dans son assignation, à laquelle il est renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens soutenus, et a déposé son dossier. Elle a actualisé sa créance à la somme de 6.550 euros.

Madame [U] [R], régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un procès-verbal de carence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le droit d’agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

L’article 2309 du code civil dispose que : « La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Aux termes de l’article 1346-1 du même code, « la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens ».

Et suivant l’article 1346-4 alinéa 1er : « La subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier ».

En l’espèce, le dispositif VISALE ou VISA pour l’Emploi et le Logement, qui constitue un mécanisme de sécurisation des loyers dans le parc locatif privé, est principalement régi par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union Economique et Sociale pour le Logement (UESL), dont l’article 7.1 dispose notamment que : « en vertu de l’article 2306 du code civil (article 2309 nouveau du code civil), la caution, c’est-à-dire le CIL, recueille de la part du Bailleur ou de son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du Locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le Bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du Bailleur (article 2306 du code civil). La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du [Localité 2] (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant porté caution mettront en œuvre les actions de recouvrements amiables et contentieuses à l’encontre du Locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail ».

A la suite de l’ordonnance n°2016-1408 du 20 octobre 2016, de l’arrêté du 28 octobre 2016 et du décret n°2016-1769 du 19 décembre 2016, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est venue aux droits des CIL, s’agissant de la qualité de caution dans le dispositif VISALE.

Pour justifier de sa qualité de créancier subrogé dans les droits du bailleur à l’égard de la locataire, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit aux débats notamment le contrat de cautionnement Visale n°A10419089259 signé avec la SCI ACA, les quittances subrogatives des 9 mai 2025, 10 août 2025 et 20 janvier 2026 et un décompte de sa créance arrêté au 29 janvier 2026, permettant d’établir que la caution a été actionnée pour le paiement de la somme totale de 6.550 euros correspondant aux loyers impayés des mois de février à mai 2025 inclus, des mois de juillet à novembre 2025 inclus, et du loyer de janvier 2026.

A défaut pour le locataire de justifier d’autres règlements, soit au bailleur, soit à la caution s’agissant des sommes déjà acquittées par cette dernière, il doit être considéré que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur pour la somme de 6.550 euros arrêtée au 29 janvier 2026 (échéance de janvier 2026 incluse).

Le contrat prévoit expressément que la caution pourra faire jouer la clause résolutoire du bail, et/ou engager toute procédure judiciaire dont l’expulsion de la locataire. La subrogation permet au subrogé de disposer de toutes les actions du créancier et notamment l’action en constatation d’acquisition de la clause résolutoire ou en résiliation judiciaire.

En application des dispositions légales relatives au cautionnement et à la subrogation telles que rappelées ci-dessus, ainsi que des stipulations conventionnelles, la société ACTION LOGEMENT SERVICES peut exercer, en qualité de créancier subrogé et dans les limites de la subrogation, l’ensemble des droits du bailleur, y compris une action en résiliation du bail, expulsion et paiement des loyers et des charges.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité à agir en l’espèce.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 10 octobre 2025, soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 8 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail ou de résiliation judiciaire du bail, pour défaut de paiement des loyers, est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (paragraphe VIII) qui prévoit que le bail est résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, des charges et du dépôt de garantie.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié par commissaire de justice le 4 juillet 2025 pour la somme en principal de 2.620 euros.

Il résulte des pièces versées aux débats que les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois du commandement de payer.

Dès lors les causes du commandement n’ont pas été payées dans le délai de deux mois après sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 4 septembre 2025 à 24 heures.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 5 septembre 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 5 septembre 2025, Madame [U] [R] est occupante sans droit ni titre depuis cette date et son obligation au versement d’une indemnité d’occupation, eu égard à son maintien sans droit ni titre dans le logement, est établie.

Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation par référence au montant du dernier loyer révisé augmenté des provisions sur charges, soit la somme de 655 euros par mois, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration ni indexation, et de condamner la locataire à son paiement à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Aux termes de l’article 1346 du code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, et notamment du commandement de payer délivré le 4 juillet 2025, des quittances subrogatives, et du décompte de la créance arrêtée au 29 janvier 2026 à la somme de 6.550 euros, que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve qu’elle a pris en charge le paiement de la somme de 6.550 euros correspondant aux loyers impayés des mois de février à mai 2025 inclus, des mois de juillet à novembre 2025 inclus, et du loyer de janvier 2026.

En conséquence, il convient de condamner Madame [U] [R] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.550 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 janvier 2026 (échéance de janvier 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 juillet 2025 sur la somme de 2.620 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [U] [R] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Il convient également de condamner Madame [U] [R] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail signé le 25 octobre 2024 entre la SCI ACA d’une part, et Madame [U] [R] d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 4 septembre 2025 à 24h00,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 5 septembre 2025,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [U] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [U] [R] à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 655 euros, sans indexation ni majoration,

CONDAMNE Madame [U] [R] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.550 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 janvier 2026 (échéance de janvier 2026 incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Madame [U] [R] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance, avec intérêt au taux légal à compter du 4 juillet 2025 sur la somme de 2.620 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Madame [U] [R] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de février 2026 et jusqu’à la libération complète et effective des lieux, déduction faite le cas échéant des paiements déjà intervenus, et sur justification d’une quittance subrogative attestant du paiement par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES des sommes dues à ce titre par la locataire,

CONDAMNE Madame [U] [R] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [U] [R] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer signifié le 4 juillet 2025,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE