MINUTE N° 25/00177

ORDONNANCE DU:

30 Avril 2025

ROLE:

N° RG 25/00011 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-IM5O

S.C.I. CCBL

C/

S.A.S.U. EN ATTENDANT D’ETRE GRANDS Prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e WILLEMETZ

M^e HYEST

Copie(s) délivrée(s)

à M^e WILLEMETZ

M^e HYEST

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

Ce jour, trente Avril deux mil vingt cinq, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE

Nous, Guillaume MEUNIER, Président, assisté de Laëtitia WEGNER, Greffier principal, tenant l’audience des référés.

Dans la cause entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. CCBL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Samuel WILLEMETZ de la SELARL LAMORIL-WILLEMETZ-LETKO-BURIAN, avocats au barreau D’ARRAS, substitué par Maître Alexis FATOUX, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDERESSE

S.A.S.U. EN ATTENDANT D’ETRE GRANDS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Félicien HYEST, avocat au barreau de LILLE

A l’appel de la cause ;

A l’audience du 02 Avril 2025 ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025;

Sur quoi, Nous, Président, Juge des référés avons rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2017, la S.C.I CCBL a donné à bail professionnel, avec effet à compter du jour de la signature de l’acte à la société Ses premiers pas, un local situé [Adresse 2] (62), moyennant un loyer mensuel d’un montant de 1 800,00 euros H.T., outre les charges.

Ce bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement régulier des loyers et charges par le locataire, un mois après un commandement de payer les sommes dues demeuré infructueux.

La société Ses premiers pas a été placée en redressement judiciaire en date du 8 mars 2023. Par jugement en date du 26 juin 2024, le tribunal de commerce d’Arras a ordonné le transfert, à la société En attendant d’être grands, du bail professionnel susmentionné dans le cadre d’un plan de cession concernant le fonds de commerce de micro-crèche exploité en ces lieux. L’entrée en jouissance a été fixée par le tribunal commercial au 1er juillet 2024.

Constatant que les loyers ne sont pas réglés par la société locataire depuis plusieurs mois, et ce malgré la délivrance le 30 octobre 2024 d’un commandement de payé rappelant la clause résolutoire incluse dans le bail, la société CCBL a assigné, par acte en date du 31 décembre 2024 la société En attendant d’être grands devant le juge des référés de la présente juridiction aux fins de voir constater la clause résolutoire et obtenir le paiement à titre de provision des loyers échus.

A l’audience du 2 avril 2025, les parties sont représentées par leur avocats. La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS

A l’audience, la société CCBL demande à titre principal au tribunal de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 30 octobre 2024, Ordonner l’expulsion de la société En attendant d’être grands et de tous occupants de son chef, sous peine d’astreinte de 500,00 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, Condamner à titre provisionnel la société En attendant d’être grands à lui verser la somme de 12 345,67 euros T.T.C. au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés au 30 novembre 2024 avec taux à intérêt légal à compter de chaque échéance, Condamner à titre provisionnel la société En attendant d’être grands à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant de 2 237,23 euros hors charges à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux, avec taux à intérêt légal à compter de chaque échéance, Condamner la société En attendant d’être grands aux dépens en ce compris les frais de commissaire de justice liés au commandement de payer délivré. A titre subsidiaire, la société CCBL demande de :

Condamner la société En attendant d’être grands à lui verser la somme de 10 070,00 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés au 30 novembre 2024 avec taux à intérêt légal à compter de chaque échéance,Condamner la société En attendant d’être grands à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 1 825,00 euros hors charges à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux, avec taux à intérêt légal à compter de chaque échéance,

A titre infiniment subsidiaire, la société CCBL demande de :

Condamner la société En attendant d’être grands à lui verser la somme de 6 172,84 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés au 30 novembre 2024 avec taux à intérêt légal à compter de chaque échéance,Condamner la société En attendant d’être grands à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 1 118,62 euros hors charges à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux, avec taux à intérêt légal à compter de chaque échéance.

Au soutien de sa demande principale, la société CCBL se fondant sur l’article 1741 du code civil, affirme que la clause résolutoire et la résiliation du bail professionnel sont acquises en ce que le preneur du bail n’a versé aucun loyer depuis son entrée dans les lieux en dépit du commandement de payer qui a été délivré en conséquence de quoi, cette dernière étant sans droit ni titre, est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux. En outre, se fondant sur l’article 809 alinéa 2 du code civil (sic), la société CCBL affirme que la créance locative de la société défenderesse n’est pas contestable.

Au soutien de ses demande formées à titre subsidiaire et infiniment subsidiaire, la société CCBL indique qu’il est incontesté que la société défenderesse occupe le rez-de-chaussée du bâtiment pris à bail. Elle affirme en outre que la société preneuse avait parfaitement connaissance du fait qu’elle n’allait occuper que le rez-de-chaussée sans réduction du prix du loyer avant de procéder au rachat du droit au bail.

La société CCBL précise que même si des contestations existent, un loyer est dû par la société preneuse au titre de son occupation et que la réduction par moitié proposée par la société preneuse est excessive.

A l’audience, la société En attendant d’être grands demande à titre principal au tribunal de :

Constater l’existence de contestations sérieuses, Dire n’y avoir lieu à référé pour l’ensemble des demandes formées par la société CCBL, Constater que le bail transféré dans le cadre du plan de cession prévoit une surface locative intérieure de 240 m2, Débouter la société CCBL de ses prétentions, A titre reconventionnel, elle demande au tribunal de :

Ordonner la réduction du loyer mensuel de moitié à savoir 1118,62 euros soit 1 300,00 euros charges comprises, En toute hypothèse :

Condamner la société CCBL aux dépens, Condamner la société CCBL à lui payer la somme de 4 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Ecarter l’exécution provisoire.

En défense, la société En attendant d’être grands se fonde sur l’article 835 du code de procédure civile et indique que les demandes de la bailleresse se heurtent à des contestations sérieuses en ce que celle-ci ne respecte pas son obligation de délivrance en ne mettant à disposition que la moitié de la surface locative prévue sans que cela ne soit répercuté sur le prix du loyer. Aussi en se fondant sur l’article 1219 du code civil, la société En attendant d’être grand fait valoir que l’exception d’inexécution rend l’exigibilité des loyers réclamés contestable et conclu par conséquent à l’incompétence du juge des référés. En outre, la société demanderesse, ne justifie pas selon elle, de toutes les sommes qu’elle réclame conformément à l’article 1353 du code civil.

La société En attendant d’être grands se fonde sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile pour solliciter, à titre reconventionnel, la réduction du prix du loyer.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la constatation de la résiliation du bail professionnel et les sommes dues à ce titre :

Aux termes de l’article 1741 du code civil, « le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et part le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».

L’article 1219 du code civil dispose qu'« une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

Selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

L’appréciation du caractère sérieusement contestable porte à la fois sur l’acquisition de la clause résolutoire, et sur le principe et le montant de la provision sollicitée.

La société En attendant d’être grands soulève une exception d’inexécution, caractérisée par le manquement du bailleur à son obligation de maintien du local dans un bon état d’usage, ne lui permettant pas d’occuper la totalité des locaux pris à bail, d’une surface de 240 mètres carrés pour un loyer mensuel de 1 800,00 euros.

Or il ressort des constats d’huissier des 1er juillet et 18 septembre 2024 que la société En attendant d’être grands n’occupe que le rez-de-chaussée des locaux pris à bail, le premier étage n’étant accessible que par l’extérieur du bâtiment, des traces de salpêtre étant par ailleurs présentes sur les murs, dont les peintures s’effritent.

Les échanges entre les parties démontrent la volonté de la société bailleresse de ne donner à bail que le rez-de-chaussée, cette dernière faisant valoir que la société En attendant d’être grands avait une parfaite connaissance avant la finalisation de l’offre de rachat de fonds de commerce de la réalité des locaux pris à bail et notamment du fait que seul le rez-de-chaussée était occupé. En conséquence, la société En attendant d’être grands a fait une proposition de négociation d’un contrat de bail commercial indiquant une surface locative de 120 mètres carrés conformément à la réalité des locaux occupés par elle, avec un prix de loyer réduit. Aucun accord n’est toutefois intervenu entre les parties, de sorte que c’est la surface totale du bien dont la société locataire doit pouvoir jouir paisiblement.

Il en résulte une contestation sérieuse quant à la bonne exécution, par la société bailleresse, de son obligation de délivrance d’un bien conforme à l’usage que la locataire est en droit d’attendre, et sur l’exigibilité de la créance de loyers au regard d’une possible exception d’inexécution.

Au vu ce de ces éléments, le juge des référés ne saurait donc constater l’acquisition de la clause résolutoire et condamner à la société En attendant d’être grands à payer à titre de provisions les sommes réclamées par la société demanderesse au titre des loyers qu’elle estime dus, l’exigibilité de la créance de loyer supposant de trancher au fond la contestation sérieuse relative à l’exception d’inexécution, de nature à faire échec à l’obligation de paiement des loyers et, ainsi, aux effets du commandement de payer.

Ainsi, la société CCBL sera déboutée de ses demandes afférentes à la constatation de la clause résolutoire et du paiement à titre provisoire des sommes dues au titre des loyers, et des demandes qui leur sont accessoires.

II – Sur la demande reconventionnelle de réduction des loyers de la société En attendant d’être grands

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’ordonner la réduction des loyers, question relevant du fond.

La demande sera donc rejetée.

III – Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

A -Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En l’espèce, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

B -Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat ».

Les parties seront respectivement déboutées de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

C -Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 489 du code de procédure civile, « L’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire. Le juge peut toutefois subordonner l’exécution provisoire à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 517 à 522.

En cas de nécessité, le juge peut ordonner que l’exécution aura lieu au seul vu de la minute ».

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Nous, Guillaume Meunier, président du tribunal judiciaire de Béthune, statuant en référé, en premier ressort, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe ;

Au fond,

RENVOYONS les parties à se pouvoir ainsi qu’elles en aviseront ;

Mais dès à présent,

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

DEBOUTONS la société CCBL de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;

DEBOUTONS la société CCBL de sa demande d’expulsion sous astreinte de la société En attendant d’être grands ;

DEBOUTONS la société CCBL de l’intégralité de ses demandes en paiement formulées à l’encontre de la société En attendant d’être grands ;

DEBOUTONS la société En attendant d’être grands de sa demande de réduction du loyer ;

LAISSONS à chaque partie la charge de ses dépens ;

DEBOUTONS la société CCBL de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS la société En attendant d’être grands de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DISONS n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES