MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 29 SEPTEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00313 – N° Portalis DB2V-W-B7J-GZ5T

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. PICOTO, immatriculée au RCS sous le numéro 802 651 695, dont le siège social est sis 97 Boulevard Dufayel – 76310 SAINT-ADRESSE

Rprésentée par la SELARL LEPILLIER BOISSEAU, Avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [K] DIT [F]

né le 17 Juillet 1961 à ANGLESQUEVILLE L’ESNEVAL (76000), demeurant 49, rue Pressensé – Logement 142 – 76600 LE HAVRE

Représenté par Madame [W] [K] DIT [F], son épouse, munie d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 23 Juin 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Selon renouvellement de bail en date du 27 juin 2010, la société HESTIM aux droits des quels vient désormais la SCI PICOTO, a renouvelé le bail à Monsieur [G] [K] DIT [F] pour une durée de 6 ans portant sur un logement de type F5 situé 49 rue de Pressensé, au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel de 500 €, outre une provision sur charges de 125 €.

Se prévalant de loyers impayés aux échéances convenues, la SCI PICOTO a fait délivrer au locataire, le 5 décembre 2024, un commandement de payer la somme de 21 855,98 € en principal arrêtée au 1er décembre 2024 au titre d’un arriéré de loyers et charges, visant la clause résolutoire insérée au bail. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à exécution sans que les causes dudit commandement n’aient été apurées, par acte du 13 mars 2025, la SCI PICOTO a fait assigner Monsieur [N] [F] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 5 février 2025, les causes du commandement de payer signifié le 5 décembre 2024 n’ayant pas été régularisées dans le délai légal de deux mois,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [K] DIT [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Monsieur [K] DIT [F] à lui payer :

* Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clés,

* La somme de 8 843,58 euros en principal au titre des termes dus au 20 février 2025 avec intérêts de droit à compter du jugement à intervenir,

* La somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

* La somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,

* Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience du 23 juin 2025, lors de laquelle l’affaire est évoquée, la SCI PICOTO était représentée par Maître [T] [B] qui a actualisé le montant de la dette à la somme de 45,78€ à la date du 11 juin 2025. La bailleresse indique que le locataire a payé mais pas dans le délai de deux mois du commandement de payer et maintient ses demandes.

Madame [K] DIT [F] représente dûment son époux, Monsieur [G] [K] DIT [F]. Elle expose être mariée depuis 1983 mais ne pas avoir signé le bail. Elle ne s’explique pas pourquoi le loyer n’a pas été payé et demande à être maintenue dans les lieux. Monsieur est gravement malade. Il est en retraite, il perçoit une somme totale de 4 390€ par mois dont une rente pour l’amiante et Madame ne perçoit pas de revenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI PICOTO justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 14 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Sa demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location pour un montant de 21 855,98 € a été signifié à Monsieur [K] DIT [F] le 5 décembre 2024. Les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées intégralement dans le délai de deux mois suivant sa délivrance. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 6 février 2025 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner au défendeur, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI PICOTO à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 492-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer, à compter de la date du jugement, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI PICOTO ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte du décompte actualisé au 20 juin 2025 que la défenderesse ne doit pas la somme de 45,78 €, une fois le décompte expurgé des frais d’huissier normalement liquidés avec les dépens. Le compte est même créditeur hors frais de procédure.

Certes, le défendeur n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans les deux mois, mais il s’est acquitté de l’intégralité de la dette locative.

Or en application des dispositions des alinéas 3 et suivants de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation et mixtes, dans sa rédaction issue de la loi du 29 juillet 1998 relative à l’exclusion, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cette situation se caractérise par la capacité du locataire défaillant non seulement à apurer l’arriéré constitué mais également à reprendre le paiement des échéances normales de loyer.

En l’espèce, le paiement intégral à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer, et des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience, établit que les défendeurs étaient en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, il ressort des pièces et notamment de l’enquête sociale que le non-paiement des loyers à leurs échéances, résultent des difficultés de santé rencontrées par le défendeur et non d’une volonté de ne pas respecter leurs engagements contractuels qu’il a respecté jusqu’alors pendant toute la durée du bail, depuis plus de 15 ans.

Enfin, il ne saurait être reproché au défendeur, sauf à transgresser le sens de la loi précitée, et à pénaliser encore davantage inutilement la bailleresse et à traiter le locataire qui régularise sa situation comme ceux qui ne règlent pas, de s’être abstenu d’apurer la totalité de la dette et de l’avoir réglée avant que le juge des contentieux de la protection n’accorde les délais de paiement et n’ordonne la suspension de la clause résolutoire.

Dans cette circonstance, il appartient au juge des contentieux de la protection de restituer, à la loi, le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et en conséquence de constater que la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

Il convient en conséquence de débouter la SCI PICOTO de sa demande de constat de résiliation du contrat de bail et de ses demandes annexes.

Sur la demande de dommages et intérêts

Rien ne justifie la demande de dommages et intérêts qui sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [K] DIT [F], partie perdante, est condamné aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [K] DIT [F] est condamnée à verser à la SCI PICOTO la somme de 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la SCI PICOTO recevable en sa demande en résiliation de bail ;

DEBOUTE la SCI PICOTO de sa demande de constatation de résiliation du bail et d’expulsion du locataire ;

CONDAMNE Monsieur [G] [K] DIT [F] aux dépens, qui comprennent notamment le coût du commandement de payer en date du le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 5 décembre 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 13 mars 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Monsieur [G] [K] DIT [F] à payer à la SCI PICOTO la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 29 SEPTEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE