MINUTE N° : 26/00067

JUGEMENT

DU 20 Mars 2026

N° RC 25/02096

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

TOURS METROPOLE HABITAT

ET :

,

[F], [Z]

Débats à l’audience du 15 Janvier 2026

Le

Copie executoire et copie à :

TOURS METROPOLE HABITAT

Copie à :

Monsieur le Prefet d,'[Localité 1] et, [Localité 2]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 3]

TENUE le 20 Mars 2026

Au siège du Tribunal,, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 20 Mars 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

TOURS METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représenté par Madame, [H], service recouvrement, muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Monsieur, [F], [Z]

né le 06 Novembre 1984 à, [Localité 4], demeurant, [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 mai 2023 à effet du même jour, l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat a donné à bail à Monsieur, [F], [Z], un logement sis, [Adresse 4] étage à, [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 232,81 euros, plus charges. Ce bail succède à un précédent bail.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat a fait délivrer à Monsieur, [F], [Z] un commandement de payer visant une clause résolutoire en se prévalant d’un arriéré locatif de 287,11 euros ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) d,'[Localité 1] et, [Localité 2] dès le 5 juin 2024.

Ces démarches n’ont pas permis d’apurer les causes du commandement précité.

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025, le bailleur a fait assigner Monsieur, [F], [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

À titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,

À titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire dudit bail,

En tout état de cause :

— ordonner l’expulsion de Monsieur, [F], [Z] ainsi que de tous occupants de son chef avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique,

— condamner Monsieur, [F], [Z] à lui payer :

. la somme de 843,15 euros au titre de la dette locative,

. une somme mensuelle correspondant au montant mensuel du loyer et des charges mensuelles à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

. la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. les frais et dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d,'[Localité 1] et, [Localité 2] le 30 avril 2025.

L’affaire a été retenue et examinée à l’audience du 15 janvier 2026, au cours de laquelle il a pu être donné lecture du diagnostic social et financier reçu par le greffe.

L’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat – dûment représenté – a maintenu les termes de son assignation, en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 2 508,44 euros, arrêtée au 8 janvier 2026. Il a précisé que locataire n’avait pas repris le paiement de son loyer courant avant l’audience, les derniers paiements remontant au 2 octobre 2025 (200 €) et 8 janvier 2026 (150 €), et que sa situation au regard de la CAF n’a jamais pu être régularisée, faute pour Monsieur, [F], [Z] lui d’avoir fourni certains des éléments nécessaires indispensables au versement des prestations sociales.

Régulièrement cité à l’étude du commissaire de justice, Monsieur, [F], [Z] a comparu en confirmant les indications ci-dessus. Il a exposé être au chômage et percevoir environ 580 €, précisant être sans enfant mais être marié, son épouse ne travaillant pas. Enfin, il a précisé n’avoir pas d’autre charge que son loyer et les charges courantes, et que si l’APL était débloquée, il pourrait régler son loyer.

Invitées à produire tout élément sur ce point, aucune des parties n’a fait état de l’existence d’une procédure de surendettement.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le juge peut soulever d’office l’application des dispositions de l’article 24 I. à III. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF.

Le III. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l’audience.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CCAPEX de la situation d’impayés de Monsieur, [F], [Z] dès le 5 juin 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation qui lui a été délivrée le 30 avril 2025.

Egalement, l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat verse aux débats la preuve de ce que de son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d,'[Localité 1] et, [Localité 2] le 30 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, son action est recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 ; ce délai étant ramené à six semaines dans le cas des baux signés postérieurement.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient à l’article 6.1. des conditions générales du bail, signées par le locataire, une clause résolutoire et l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat produit le commandement de payer, visant cette clause, signifié à Monsieur, [F], [Z] le 5 juin 2024 pour une somme principale de 287,11 euros.

Au moyen du décompte locatif fourni, l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat justifie également que Monsieur, [F], [Z] n’a pas apuré cette somme dans les deux mois dudit commandement, puisqu’à la date du 6 août 2024, il présentait encore un solde débiteur.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 6 août 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1217 du Code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Enfin, l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, outre le bail signé entre les parties, l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat fait la preuve de l’obligation de l’obligation invoquée en produisant le décompte de la créance au 8 janvier 2026.

De ce décompte, il convient d’écarter divers frais d’huissier à hauteur de 136.99 € (62.90 € + 37,37 € + 37.12 €) qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent, le cas échéant, des dépens dont le sort sera examiné ci-après. De la sorte qu’au final, il y a lieu de retenir que le solde locatif débiteur s’établit à 2 371,45 euros au 8 janvier 2026.

Monsieur, [F], [Z] ne conteste pas ce solde débiteur.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur, [F], [Z] à payer à l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat la somme de 2 371,45 euros au titre du solde locatif impayé au 8 janvier 2026.

Sur les délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il résulte du bail et du décompte locatif actualisé, que le loyer courant hors charges de Monsieur, [F], [Z] s’élève à la somme de 248,19 euros par mois, après indexation. De sa situation économique et familiale, telle qu’évoquée par les parties à l’audience, il résulte que Monsieur, [F], [Z] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant celle-ci et qu’il n’est, en l’état, malheureusement pas en mesure de régler sa dette locative. Il est en outre souligné que Monsieur, [F], [Z] n’a pas sollicité que les effets de la clause résolutoire soient suspendus.

En conséquence, aucun délai ne peut être accordé à Monsieur, [F], [Z], tant en termes de paiement qu’en termes de suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte que son expulsion doit être ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur, [F], [Z] se trouve en situation d’avoir occupé les lieux sans droit ni titre, à compter du 6 août 2024, causant dès lors à l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat un préjudice qu’il y a lieu de réparer en lui octroyant une somme équivalente au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail.

Toutefois, le solde locatif débiteur précédemment fixé à la somme de 2 371,45 euros au 8 janvier 2026, intègre déjà partie de l’indemnité d’occupation ainsi fixée.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur, [F], [Z] à payer à l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat une indemnité d’occupation courant à compter du 8 janvier 2026 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur, [F], [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de débouter l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat de sa demande.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable l’action entreprise ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 24 mai 2023 à effet du même jour entre l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat, d’une part, et Monsieur, [F], [Z], d’autre part, sont réunies à la date du 6 août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur, [F], [Z] à payer à l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat la somme de 2 371,45 euros (DEUX MILE TROIS CENT SOIXANTE ET ONZE EUROS ET QUARANTE CINQ CENTIMES) au titre de l’arriéré locatif dû au 8 janvier 2026.

DIT n’y avoir lieu à accorder de délais de paiement à Monsieur, [F], [Z] ;

DIT que Monsieur, [F], [Z] est désormais occupant sans droit ni titre du logement sis, [Adresse 5] à, [Localité 5] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur, [F], [Z] de restituer ces lieux à l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat ;

DIT qu’à défaut, pour Monsieur, [F], [Z] d’avoir libéré ces lieux deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ; les meubles laissés dans les lieux suivant alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur, [F], [Z] à payer à l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter du 8 janvier 2026 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au Préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

CONDAMNE Monsieur, [F], [Z] aux dépens qui, les cas échéant, seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle ;

DEBOUTE l’E.P.I.C., [Localité 3] Métropole Habitat de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par les juge et greffier sus-nommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection