MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 SEPTEMBRE 2025

Minute :

N° RG 24/01305 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GXGA

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis 19-21 Quai d’austerlitz – 75013 PARIS

Représentée par M^e Roger LEMONNIER, Avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Amandine DOMINGUES de la SCP DPCMK, Avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Madame [S] [X], demeurant 139, Avenue Jean Jaurès – 76600 LE HAVRE

Comparante en personne

Monsieur [A] [M], demeurant 139, avenue Jean Jaurès – 76600 LE HAVRE

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 05 Mai 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 novembre 2022, Madame [Y] [U] a donné à bail à Madame [S] [X] et Monsieur [A] [M] un logement situé 139 avenue Jean Jaurès, 3e étage à LE HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel initial de 790 €, outre une provision sur charges de 220 €.

Par convention dématérialisée en date du 23 novembre 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution au titre du paiement des loyers, laquelle caution a été mise en jeu par le bailleur suite à divers incidents de paiement.

Par acte du commissaire de justice en date du 17 novembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [S] [X] et Monsieur [A] [M] un commandement de payer la somme principale de 3 039,85 € hors le coût de l’acte, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Le 5 décembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Madame [S] [X] et Monsieur [A] [M] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— La déclarer recevable en son action,

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— A titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— Ordonner l’expulsion de Madame [S] [X] et Monsieur [A] [M] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique.

— Condamner solidairement Madame [S] [X] et Monsieur [A] [M] à lui payer la somme de 5 676,87 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 novembre 2023 sur la somme de 3 039,85 € et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— Condamner solidairement Madame [S] [X] et Monsieur [A] [M] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner solidairement Madame [S] [X] et Monsieur [A] [M] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner Madame [S] [X] et Monsieur [A] [M] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 5 mai 2025 lors de laquelle l’affaire est évoquée, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES était représentée par Maître Roger LEMONNIER, substitué par Maître DOMINGUES qui s’est rapporté à l’assignation et a actualisé sa créance à la somme de 7 295,87 € au jour de l’audience. La demanderesse ajoute qu’il y a eu un échéancier accordé en février 2023 mais qu’il n’a pas été respecté par les locataires.

Madame [S] [X] et Monsieur [A] [M] comparaissent en personne. Madame expose être en congé parental suite à la naissance de son cinquième enfant. Elle reprendra son travail au mois de septembre. Elle affirme avoir repris le loyer au mois de décembre 2024 et dit verser 100 € de plus pour la dette. Il y aurait un accord avec Action Logement Services en ce sens. Ils demandent à rester dans les lieux. Ils sollicitent les mêmes délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Au préalable, il est précisé qu’aucun moyen tiré de l’irrecevabilité de l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES n’étant soulevé, il n’y a pas lieu à statuer sur ce point.

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la bailleresse pour le paiement des loyers qu’elle a été amenée à garantir et pour l’exercice de l’action en résiliation de bail, justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 17 novembre 2023, soit 2 mois avant la délivrance de l’assignation et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 6 décembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 5 mai 2025.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 5 juin 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 5 juin 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [S] [X] et Monsieur [A] [M] le 17 novembre 2023.

Les locataires ne justifient pas de l’apurement intégral des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, étant précisé que les versements de la caution, destinés à pallier la carence du locataire ne s’imputent pas sur la dette visée par le commandement. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 18 janvier 2024 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Madame [S] [X] et Monsieur [A] [M], ainsi qu’à tous les occupants de leur chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte établi le 29 avril 2025 dont il ressort que la créance du garant est de 7 295,87 €.

Il conviendra donc de condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 7 295,87 € au titre des arriérés de loyers et charges garantis par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et arrêtée au 29 avril 2025 avec intérêts de droit à compter de la signification du jugement.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au vu du décompte locatif, les locataires ont repris le paiement des loyers depuis le mois d’avril 2024 et effectuent des versements de 100 € sur la dette.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif et le jeu de la clause résolutoire sera suspendue pendant le cours desdits délais.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 janvier 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au propriétaire ou à son mandataire.

Par ailleurs, en vertu du contrat de cautionnement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée à la bailleresse dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, le terme loyer désignant, ainsi que le prévoit ledit contrat de cautionnement, le loyer et les charges récupérables et taxes locatives inscrits au bail, y compris leur révision contractuelle ou réévaluation, dus par les locataires à la bailleresse, ainsi que, sous certaines conditions, les indemnités d’occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail ou de mise en jeu de la clause résolutoire, de sorte que la caution est également régulièrement subrogée dans les droits de la bailleresse aux fins d’obtenir la condamnation solidaire des locataires au paiement de l’indemnité d’occupation qu’elle sera amenée à régler au bailleur dans le cadre du dispositif VISALE.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [S] [X] et Monsieur [A] [M] qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [S] [X] et Monsieur [A] [M] sont condamnés solidairement à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du logement situé 139 avenue Jean Jaurès, 3e étage à LE HAVRE (76600) donné en location à Madame [S] [X] et Monsieur [A] [M] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 18 janvier 2024 ;

DIT que Madame [S] [X] et Monsieur [A] [M] sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [X] et Monsieur [A] [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7 295,87 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 29 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [S] [X] et Monsieur [A] [M] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [S] [X] et Monsieur [A] [M] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

* le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 18 janvier 2024,

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

* la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [S] [X] et Monsieur [A] [M] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [X] et Monsieur [A] [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée, à compter du 18 janvier 2024 jusqu’à libération des lieux, dans la limite des sommes qu’elle pourra être amenée à régler à ce titre dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative notifiée au débiteur ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de toute demande contraire ou non conforme ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [X] et Monsieur [A] [M] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 novembre 2023, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 5 décembre 2024 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [X] et Monsieur [A] [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 15 SEPTEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE