TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Mai 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Mars 2025

GROSSE :

Le 07 mai 2025

à M^e Corinne DE ROMILLY

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EXPEDITION :

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N° RG 25/01371 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6EHC

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA S.A PHOCEENNE D’HABITATIONS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [L] [Z]

née le [Date naissance 2] 1991, demeurant [Adresse 9]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

La société UNICIL, venant aux droits de la société Phocéenne d’Habitations, est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, la société UNICIL, venant aux droits de la société Phocéenne d’Habitations, a fait assigner en référé Mme [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :

— constater que Mme [L] [Z] est entrée dans l’appartement par voie de fait,

— déclarer Mme [L] [Z] occupante sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 5], ainsi que tout occupant de son chef,

— ordonner son expulsion immédiate ainsi que celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique, et ce dès le prononcé de l’ordonnance à intervenir sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

— déclarer que la voie de fait commise par la requise et les troubles occasionnés justifient la suppression du délai prévu à l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— déclarer que compte tenu de cette voie de fait il conviendra de supprimer le délai de L.412-1 du Code de Procédure Civile d’Exécution,

— condamner Mme [L] [Z] et tout occupant de son chef à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 360,46 euros à compter du 20 novembre 2024 et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner Mme [L] [Z] à payer la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 mars 2025 date à laquelle la société UNICIL, venant aux droits de la société Phocéenne d’Habitations, représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation et Mme [L] [Z], bien que régulièrement citée par acte remis en étude, n’a pas comparu ni personne pour elle.

La décision a été mise en délibéré à la date du 6 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces dispositions, le juge des référés peut ordonner l’expulsion d’occupants sans droit ni titre de locaux d’habitation ou professionnels.

Sur l’expulsion

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite. Il s’ensuit que la violation du droit de propriété suffit à justifier la prise de mesures en référé pour faire cesser le trouble, quelles qu’en soient les raisons et les circonstances.

Enfin, le contrôle de proportionnalité auquel le juge des référés est tenu ne s’opère pas au stade de la détermination de l’illicéité manifeste du trouble invoqué laquelle conditionne la compétence du juge des référés mais au stade de la détermination et de l’opportunité de la mesure adoptée pour y mettre fin. Ce contrôle de proportionnalité peut se manifester dans le choix des modalités qui peuvent assortir la mesure.

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces versées aux débats que :

Le gestionnaire de la bailleresse a porté plainte le 26 novembre 2024 suite à un constat de changement de serrure de la porte d’entrée du logement T2 situé [Adresse 6] dans le [Localité 8] ; il a indiqué que le 20 novembre 2024, dans le cadre de ses fonctions, il a pris contact avec l’occupante, qui a présenté son passeport et a déclaré avoir changé la serrure pour entrer dans les lieux avec son enfant en bas âge, n’ayant pas de solution de logement ;Par procès-verbal de constat dressé le 11 décembre 2024, le commissaire de justice mandaté par la bailleresse a constaté que le bois de la porte autour du cylindre est endommagé, la serrure d’origine ayant manifestement été forcée et remplacé par un verrou ; Il a constaté que l’appartement situé [Adresse 4], dans le [Localité 8] est occupé par Mme [L] [Z], née le [Date naissance 3] 1991 à [Localité 7] ; il a indiqué que lors de sa visite, Mme [Z] a déclaré occuper ledit logement depuis plus de quatre mois avec son enfant âgé de 18 mois, étant entrée dans les lieux par effraction de la porte d’entrée et sans autorisation du propriétaire et qu’elle a précisé ne pas avoir d’autre logement disponible et ne pas être en mesure de quitter les lieux.

Il ressort donc des pièces produites à l’audience que Mme [L] [Z] ne justifie d’aucun droit ni titre à occuper les lieux litigieux, l’existence d’un contrat de bail n’étant nullement établie par les pièces produites, pas plus qu’un accord de la SA UNICIL en ce sens.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite, au-delà du fait qu’elle n’est, au cas d’espèce, pas sérieusement contestable.

Il y a, dès lors, lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [L] [Z] et tous occupants de son chef y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, des lieux illégalement occupés, conformément et selon les modalités fixées aux articles L 411-1, L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et de dire que le sort des meubles présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais légaux

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En outre, le sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 d’exécution, est écarté si l’introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui a eu lieu à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et peut être supprimé ou réduit par le juge si les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide de ces mêmes procédés.

Il résulte des éléments de la cause que Mme [L] [Z] s’est introduit dans les lieux par une voie de fait, qui suppose des actes matériels positifs imputables aux occupants, tels que des actes de violences ou d’effraction. En effet, si la preuve de l’imputabilité de l’effraction n’est pas rapportée, cette effraction a permis à Mme [L] [Z] de pénétrer dans les lieux.

Il s’ensuit que les délais prévus par les articles L. 412-1 et L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution seront écartés.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [L] [Z] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation

Il n’est pas sérieusement contestable que l’occupation illégale d’un bien crée un préjudice à son propriétaire en vertu de l’article 1240 du code civil.

Compte tenu des caractéristiques des lieux occupés et pour compenser l’occupation du logement, Mme [L] [Z] sera condamnée à payer à la SA UNICIL une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à hauteur de 284,32 euros, à compter du 11 décembre 2024 (date du procès-verbal de constat de l’occupation des lieux dressé par le commissaire de justice) et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [L] [Z] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Au regard de la disparité économique existant entre les parties, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal mais, dès à présent, vu le trouble manifestement illicite subi par la requérante du fait de l’occupation sans droit ni titre de la défenderesse,

CONSTATONS que Mme [L] [Z] occupe sans droit ni titre le logement appartenant à la SA UNICIL situé [Adresse 5] ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [L] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [L] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA UNICIL pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

ECARTE le délai prévu à l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatif à la période dite de “ trêve hivernale”, et le délai de deux mois prévu à l’article L 412-1du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS la société UNICIL, venant aux droits de la société Phocéenne d’Habitations, de sa demande d’expulsion sous astreinte,

CONDAMNONS Mme [L] [Z] à payer à la société UNICIL, venant aux droits de la société Phocéenne d’Habitations, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle de deux cent quatre-vingt-quatre euros et trente-deux cts (284,32 euros) à compter du 11 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la société UNICIL, venant aux droits de la société Phocéenne d’Habitations,

CONDAMNONS Mme [L] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION