MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGEMENT DU 20 JANVIER 2025

Minute :

N° RG 23/01091 – N° Portalis DB2V-W-B7H-GMDC

NAC : 52A Demande en paiement des fermages ou loyers et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation du bail pour défaut de paiement et prononcer l’expulsion

DEMANDERESSE :

Madame [T] [R] divorcée [O]

née le 30 Mars 1962 à ECRAINVILLE, demeurant 107 impasse de l’Epine Froidure – 76110 ECRAINVILLE

Représenté par M^e Romain LEMETAIS substitué par M^e Sonia BAUDELET, Avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [V]

né le 21 Octobre 1973 à CASABLANCA (MAROC) (76790), demeurant 3 sente du Cotillage – 76700 HARFLEUR

Représenté par M^e Constance LALAIN, Avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 25 Novembre 2024

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

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EXPOSE DU LITIGE

Au cours de l’année 2014, Monsieur [I] [Z] et son épouse Madame [K] [Z] ont consenti à Monsieur [X] [V] un bail verbal concernant un terrain de loisirs situé 2 impasse de la Romainerie à ANGERVILLE-L’ORCHER (76280).

Se prévalant de l’irrégularité du paiement des loyers et souhaitant reprendre possession du terrain loué, Monsieur et Madame [Z] ont adressé à Monsieur [V] une lettre recommandée avec accusé de réception envoyée le 20 avril 2022 valant résiliation du bail au 30 mai 2022. Le 18 octobre 2022, Monsieur et Madame [Z] ont fait délivrer à Monsieur [V] une sommation interpellative d’avoir à quitter les lieux sous quinzaine, non suivie d’effet. Le 3 novembre 2022, un constat d’huissier a été établi concernant le terrain litigieux, aux termes duquel le terrain était toujours occupé par Monsieur [V].

Par acte notarié en date du 19 mai 2023, Monsieur et Madame [Z] ont fait don du terrain litigieux à leur fille, Madame [T] [O] née [R]. Cette dernière a adressé à Monsieur [V], par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 septembre 2023, une mise en demeure de régler les loyers impayés, restée infructueuse.

Par acte en date du 21 novembre 2023, Madame [O] a fait assigner Monsieur [V] devant le tribunal judiciaire.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 18 mars 2024. Madame [O] était représentée par Maître LEMETAIS qui s’est rapporté à l’acte introductif d’instance. Monsieur [V], cité par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu à l’audience.

Aux termes de l’acte introductif d’instance, auquel il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Madame [O] demande au tribunal de :

— Concilier les parties si faire se peut et à défaut,

A titre principal,

— Constater par le jeu du congé délivré le 19 avril 2022 la résiliation du bail verbal litigieux à la date du 30 mai 2022,

— Dire que Monsieur [V] est occupant sans droit ni titre depuis le 30 mai 2022,

A titre subsidiaire,

— Constater par le jeu du congé délivré le 18 octobre 2022 la résiliation du bail verbal litigieux à la date du 3 novembre 2022,

— Dire que Monsieur [V] est occupant sans droit ni titre depuis le 3 novembre 2022,

A titre infiniment subsidiaire,

— Constater par le jeu du congé délivré le 18 septembre 2023 la résiliation du bail verbal litigieux à la date du 5 octobre 2023,

— Dire que Monsieur [V] est occupant sans droit ni titre depuis le 5 octobre 2023,

En tout état de cause,

— Prononcer en conséquence son expulsion corps et biens et celle de toutes personnes introduites par lui sur le terrain litigieux avec le concours de la force publique si besoin et passé le délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [V] à lui payer la somme de 1 560 € (solde des loyers restant dus au 1er octobre 2023) avec les intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 9 octobre 2023,

— Condamner Monsieur [V] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, soit 214 € par trimestre jusqu’à l’entière libération des lieux,

— Condamner Monsieur [V] à lui payer la somme de 500 € au titre de la résistance abusive,

— Condamner Monsieur [V] à lui payer la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles,

— Condamner Monsieur [V] aux entiers dépens, en ce compris le constat d’huissier du 3 novembre 2022,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir vu l’ancienneté du litige.

Madame [O] fait valoir qu’un délai de 18 mois s’est écoulé entre la première notification au locataire de la résiliation du bail et l’assignation et que, malgré ce large délai, le locataire n’a pas libéré les lieux. Elle fait valoir également que le loyer a été payé de façon irrégulière et que la dette locative a atteint la somme de 1 560 € au 1er octobre 2023. Elle soutient que la résistance abusive de Monsieur [V] lui a causé un préjudice dont elle demande réparation.

Par un jugement rendu le 27 mai 2024, le tribunal judiciaire a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 8 juillet 2024 et demandé la production du décompte locatif visé dans l’assignation ainsi que les courriers se rapportant aux accusés de réception des 19 avril 2022, 18 septembre 2023 et 9 octobre 2023.

A l’audience du 8 juillet 2024, l’affaire a été renvoyée à celle du 25 novembre 2024. A cette audience, Madame [O] était représentée par Maître LEMETAIS, substitué par Maître BAUDELET qui s’est rapportée à l’acte introductif d’instance. Monsieur [V] était représenté par Maître [M] qui s’est rapportée à ses conclusions en défense n°1.

Aux termes desdites conclusions, communiquées par message RPVA le 4 novembre 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Monsieur [V] demande au tribunal de :

— Débouter Madame [T] [O] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner Madame [T] [O] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral,

— Condamner Madame [T] [O] à lui verser la somme de 960 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [T] [O] aux entiers dépens.

Monsieur [V] fait valoir que le congé délivré n’est pas régulier et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux. Il soutient avoir sollicité à plusieurs reprises des quittances de loyer mais en vain et affirme avoir réglé le loyer par le biais de mandats Western Union, refusés par les bailleurs et par un chèque, non débité. Monsieur [V] invoque un préjudice moral dont il demande réparation.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

L’existence du bail verbal n’est pas contestée par Monsieur [V].

Madame [O] en sollicite la résiliation sur le fondement des articles 1709 et 1736 du code civil.

L’article 1736 du code civil dispose que : « Si le bail a été fait sans écrit, l’une des parties ne pourra donner congé à l’autre qu’en observant les délais fixés par l’usage des lieux. »

En l’espèce, la bailleresse soutient que le bail aurait été résilié par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 avril 2022 adressée par ses parents au locataire et avec prise d’effet au 30 mai 2022. Toutefois, et malgré la demande du tribunal, elle ne produit pas le courrier correspondant à l’accusé de réception or le seul accusé de réception aux noms des expéditeurs et du destinataire susmentionnés ne peut en aucun cas constituer une preuve de résiliation de bail à défaut de la production de la lettre l’accompagnant. Madame [O] est donc déboutée de sa demande principale de constat de la résiliation du bail au 30 mai 2022.

La demanderesse produit une sommation interpellative en date du 18 octobre 2022 délivrée à la personne même de Monsieur [V] lui faisant sommation d’avoir à vider et quitter les lieux dans le délai de 15 jours à compter de la délivrance de l’acte. Monsieur [V] a répondu à l’huissier de justice « je refuse de quitter les lieux. Les propriétaires refusent de me délivrer une quittance suite au paiement de mes loyers. J’ai transmis le dossier à mon avocat. »

Monsieur [V] invoque l’absence de motif légitime et le non-respect du délai. Il convient, toutefois, de rappeler qu’il ne s’agit pas d’un bail d’habitation mais d’un bail verbal portant sur un terrain de loisirs et que les difficultés qu’il pouvait rencontrer pour obtenir des quittances de loyer ne sauraient justifier son maintien dans les lieux contre la volonté des propriétaires.

Suite à la sommation interpellative en date du 18 octobre 2022 laissant au locataire un délai de 15 jours pour évacuer le terrain, il s’avère que celui-ci s’est maintenu dans les lieux puisqu’au vu du procès-verbal de constat en date du 3 novembre 2022, il occupe toujours le terrain. Le terrain en question étant un terrain de loisirs tenant lieu de jardin, il y a lieu de considérer que le délai de 15 jours accordé par la sommation interpellative était un délai suffisant.

Monsieur [V] ne conteste pas être toujours dans les lieux, plus de deux ans après la sommation interpellative.

Il y a donc lieu de prononcer la résiliation du bail à compter du 3 novembre 2022, soit 15 jours après la délivrance de la sommation interpellative et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V].

L’occupation des lieux donnés en location, après la résiliation du bail, crée au bailleur un préjudice qui sera réparé par la condamnation de Monsieur [V] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et accessoires de loyer tels qu’ils auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Madame [O] produit un décompte de sa créance arrêtée au deuxième trimestre 2024 dont il ressort que la dette est de 1 755 €. Monsieur [V] indique avoir voulu payer les loyers par le biais de mandats Western Union mais reconnaît que ces mandats n’ont pas été encaissés par Monsieur et Madame [Z]. Le chèque daté du 1er juin 2024 a bien été déduit du montant de la dette. En ce qui concerne le dernier chèque envoyé à Madame [O], Monsieur [V] communique la copie d’un courrier recommandé avec demande d’accusé de réception envoyé le 29 août 2024 mais la copie du chèque n’est pas produite.

S’il n’est pas contesté que Monsieur [V] a bien tenté de régler les loyers, il apparaît que, faute d’encaissement des mandats Western Union par les bailleurs, il reste redevable de la somme de 1 755 €. Il est donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résistance abusive

Il résulte de l’article 1240 du code civil que l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

Madame [O] soutient que Monsieur [V] lui a causé un préjudice en se maintenant dans les lieux malgré le congé délivré et ce sans régler les loyers. Il ressort des éléments du dossier que c’est sciemment que les bailleurs n’ont pas encaissé les loyers adressés par Monsieur [V] et ont refusé de lui délivrer des quittances de loyer conformes. Toutefois, il apparaît également que Monsieur [V] s’est maintenu dans les lieux alors qu’il ne pouvait ignorer le droit des propriétaires du terrain d’invoquer leur souhait de récupérer les lieux. Le préjudice subi par Madame [O], qui a été contrainte d’agir en justice, excède, par conséquent, le non-paiement des loyers.

Monsieur [V] est donc condamné à verser à Madame [O] la somme de 500€ en réparation de son préjudice.

Sur le préjudice moral de Monsieur [V]

Monsieur [V] reproche à Madame [O] de ne pas avoir privilégié la voie amiable et de ne pas lui avoir fourni de quittances de loyer et ce malgré l’ancienneté du bail. Il soutient avoir toujours entretenu le terrain et avoir tenté de payer le loyer.

Le respect par le locataire de ses obligations d’entretien du bien et de paiement du loyer ne saurait lui conférer un droit à se maintenir dans les lieux contre la volonté du propriétaire qui a donné congé. Celui-ci ne peut donc invoquer ce congé à l’appui d’une demande d’indemnisation d’un préjudice moral. Monsieur [V] est donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [V], partie perdante, est condamné aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [V] est condamné à payer à Madame [T] [O] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu en 2014 entre Monsieur [I] [Z], Madame [K] [Z] et Monsieur [X] [V] et portant sur un terrain de loisirs sis 2 impasse de la Romainerie à ANGERVILLE-L’ORCHER (76280) à compter du 3 novembre 2022 ;

DIT que Monsieur [X] [V] est occupant sans droit ni titre depuis cette date ;

ORDONNE au besoin à Monsieur [X] [V] de libérer les lieux dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Madame [T] [O] née [R] pourra, 8 jours après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

RAPPELLE qu’en cas de difficulté quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [X] [V] à payer à Madame [T] [O] née [R] la somme de 1 755 euros (mille sept cent cinquante-cinq euros) au titre des arriérés de loyers et des charges arrêtés au deuxième trimestre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [X] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail soit 214 euros par trimestre ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 3 novembre 2022, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [X] [V] à payer à Madame [T] [O] née [R] la somme de 500 euros au titre de la résistance abusive ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [V] de sa demande au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [X] [V] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [X] [V] à payer à Madame [T] [O] née [R] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 20 JANVIER 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS