TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 6]-[Localité 3]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 16 Janvier 2025

AFFAIRE N° RG 20/06895 – N° Portalis DB3Q-W-B7E-NTFR

NAC : 30B

Jugement Rendu le 16 Janvier 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SOCIETE SOUGARVAL, société civile immobilière au capital de 9.146,94 euros, dont le siège social est situé [Adresse 8], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de MELUN sous le numéro 340 805 969

Représentée par Maître Sandrina GASPAR FERREIRA, avocat au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDERESSE

ET :

SOCIETE ALEX AUTOMOBILE CONTROLE TECHNIQUE, société à responsabilité limitée au capital de 7.622,45 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 411 392 830, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Jean-christophe HYEST, avocat au barreau de PARIS plaidant,

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Rachel MAMAN, Juge,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Rachel MAMAN, Juge,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 juin 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 07 Novembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 16 Janvier 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 octobre 1996, la société [Adresse 7] a donné à bail commercial à la société ALEX AUTOMOBILE CONTROLE TECHNIQUE (ci-après « AACT »), pour une durée de neuf années, des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] pour y exercer les activités de « contrôle technique automobile et toute(s) activité(s) connexe(s) et/ou complémentaire(s) régie(s) par les lois et règlementation en la matière à l’exclusion d’usinage et de mécanique générale ».

Par acte sous seing privé du 15 avril 2010, la SCI SOUGARVAL, venue aux droits de la société [Adresse 7] le 9 avril 2009, a régularisé avec la société AACT un avenant de renouvellement de bail à effet rétroactif pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2009 moyennant un loyer mensuel de 2.200 euros en principal, hors taxes, prestations et charges locatives en sus, TVA en sus.

Par exploit de commissaire de justice du 13 mars 2020, la société AACT a notifié à la SCI SOUGARVAL une demande de renouvellement avec une diminution du loyer à 2.000 euros en principal, hors taxes et sans TVA.

Par exploit de commissaire de justice du 4 juin 2020, la SCI SOUGARVAL a consenti au principe de renouvellement de bail sous réserve du maintien du montant du loyer à 2.200 euros hors taxes et TVA en sus.

Aux termes de cet acte, la bailleresse a également fait part de son souhait de voir rédiger un nouveau bail commercial conforme aux dispositions légales introduites par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014.

La procédure devant le juge des loyers commerciaux

C’est dans ces conditions que par acte extrajudiciaire en date du 26 octobre 2020, la société AACT a assigné la SCI SOUGARVAL devant le juge des loyers du Tribunal Judiciaire d’EVRY aux fins de fixation du loyer.

Par jugement avant dire droit du 20 mai 2022, une expertise judiciaire a été ordonnée.

Monsieur [B] a déposé son rapport d’expertise le 23 novembre 2022.

L’instance est actuellement pendante (RG 23/02048).

La procédure en référé

Concomitamment, soutenant que la SCI SOUGARVAL n’avait pas procédé aux travaux qu’elle s’était engagée à réaliser et relevant de grosses réparations et donc de son obligation d’entretenir le bien donné à bail, la SARL ALEX AUTOMOBILE CONTROLE TECHNIQUE a fait assigner la SCI SOUGARVAL, par acte d’huissier de justice en date du 20 novembre 2020, devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, pour obtenir la désignation d’un expert.

Monsieur [U] a déposé son rapport d’expertise le 2 novembre 2022.

La procédure au fond

Parallèlement, par exploit de commissaire de justice du 16 décembre 2020, la SCI BOUGARVAL a assigné la société AACT en paiement de charges et aux fins d’obtenir la résiliation judiciaire du bail.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 4 juin 2024, la SCI SOUGARVAL sollicite du tribunal de :

Condamner la société Alex Automobile Contrôle Technique au paiement des sommes qui suivent, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, soit le 16 décembre 2020, avec TVA au taux légal en vigueur en sus : • Au titre des charges d’eau :

o De 2010 au 15 décembre 2015 : 2.289,31 € HT

o Du 16 décembre 2015 au 16 février 2017 : 788,59 € HT

o De février 2017 au 9 novembre 2020 : 621,76 € HT

• Au titre de la taxe foncière :

o 6.311,36 € HT au titre de la taxe foncière pour l’année 2015 ;

o 37.742,78 € HT au titre de la taxe foncière pour les années 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020 ;

Condamner la société Alex Automobile Contrôle Technique au paiement des sommes qui suivent, avec intérêts au taux légal à compter de la date de notification des conclusions du 10 mars 2022, avec TVA au taux légal en vigueur en sus : o 7.636,56 € HT au titre de la taxe foncière pour l’année 2021 ;

o 15.891,66 € HT au titre de l’arriéré de loyers du 10 mars 2017 au 4 juin 2024 en précisant que le dernier loyer contractuellement fixé entre les parties était de 2.200 € HT et HC par mois ;

Condamner la société Alex Automobile Contrôle Technique au paiement des sommes qui suivent, avec intérêts au taux légal à compter de la date de notification des conclusions du 20 mars 2024, avec TVA au taux légal en vigueur en sus : o 7.655,33 € HT au titre de la taxe foncière pour l’année 2022 ;

o 8.233,33 € HT au titre de la taxe foncière pour l’année 2023.

Désigner un commissaire de justice, avec pour mission de : Convoquer les parties à un rendez-vous contradictoire qu’il aura préalablement fixé en commun accord avec elles (date et heure), Dresser un procès-verbal de constat du compteur d’eau présent dans les locaux occupés par la société AACT, de le décrire, en ce compris la consommation d’eau ainsi que son emplacement, ledit procès-verbal de constat devant être remis aux parties dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à venir, aux frais partagés par moitié des parties.

— Condamner la société AACT à la production du contrat d’assurance du local loué outre les attestations d’assurance pour les années 2017, 2018, 2023 et 2024, sous astreinte de 100€ par jour de retard, laquelle courra passé un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à venir et jusqu’à remise intégrale desdites pièces ;

— Ordonner à la société AACT de retirer la caméra de vidéosurveillance installée en façade de l’immeuble et de remettre en état le mur aussi bien en façade que du côté intérieur (rebouchage des trous, remise en peinture des parties percées de part et d’autre), sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de 1 mois à compter de la signification du jugement à venir ;

— Prononcer, à titre principal, la résiliation du bail du 15 avril 2010 conclu entre la SCI Sougarval et la société Alex Automobile Contrôle Technique à compter du 16 décembre 2020, date de l’assignation et, à titre subsidiaire, à compter de la date du jugement à venir ;

— Ordonner l’expulsion de la société Alex Automobile Contrôle Technique et de tous occupants de son chef des locaux occupés sis [Adresse 1] à [Localité 5], avec le concours de la force publique ;

— Fixer une indemnité d’occupation, à titre principal, à compter du 16 décembre 2020, date de la résiliation du bail et, à titre subsidiaire, à compter du jugement à venir, égale à 3.000 € HT par mois, charges et TVA au taux légal en vigueur en sus, et condamner la société Alex Automobile Contrôle Technique au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle, charges et TVA au taux légal en vigueur en sus, jusqu’à parfaite libération des lieux, laquelle se matérialisera par la restitution des clés et tous autres moyens d’accès aux locaux occupés ;

En tout état de cause,

— Débouter la société Alex Automobile Contrôle Technique de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— Condamner la société Alex Automobile Contrôle Technique à payer à la SCI Sougarval la somme de 11.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la société Alex Automobile Contrôle Technique aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Sandrina Gaspar Ferreira de l’AARPI SGVP Avocats, Avocat au Barreau de Paris, qui pourra les recouvrer directement dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile,

— Rappeler le caractère exécutoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SCI SOUGARVAL fait valoir que les stipulations contractuelles du bail commercial mettent clairement à la charge du preneur sa consommation d’eau et le remboursement de l’impôt foncier dans une proportion de deux tiers de l’impôt foncier de l’immeuble.

Elle argue avoir présenté ses demandes de paiement des charges d’eau par courrier recommandé, factures justificatives à l’appui, dès le 16 février 2017. Elle estime que les dispositions de la loi Pinel et notamment les articles L 145-20-2 et R 145-36 du code de commerce ne sont pas applicables au bail qui date du 15 avril 2010. Enfin s’agissant d’un appel de charges réelles et non de provision de charge, elle estime l’argumentation adverse hors de propos. Elle explique le calcul des sommes réclamées au titre des charges d’eau, suivant les différentes périodes, en fonction des consommations relevées au compteur. Pour la période postérieure au 9 novembre 2020, elle demande la désignation d’un commissaire de justice aux fins de voir dresser un procès-verbal de constat du compteur d’eau en raison du refus du preneur de la laisser avoir accès à ce compteur.

Concernant les montants réclamés au titre des taxes foncières, elle précise que les deux tiers prévus au contrat s’entendent de l’ensemble immobilier et non des locaux loués.

La SCI BOUGARVAL fait également valoir que la société AACT est débitrice d’un arriéré de loyer au regard des stipulations contractuelles dont il résulte que le loyer a été fixé à la somme de 2.200 euros HT par mois. Elle explique que si en raison d’une coquille dans l’avenant de renouvellement de bail commercial, les représentants de la SCI BOUGARVAL n’ont pas osé réclamer le montant contractuellement prévu, se contentant de percevoir pendant des années un loyer de 2.000 HT, elle est fondée à réclamer son arriéré locatif à compter de janvier 2017 dès lors qu’il était de la commune intention des parties de le voir fixer à 2.200 euros HT.

Se prévalant de l’absence de production des attestations d’assurances pour les années 2017, 2018 et 2023 et de production d’attestation d’assurance pour les autres périodes couvrant la seule activité de la société AACT à l’exclusion des locaux, la SCI BOUGARVAL sollicite la condamnation du preneur à la production du contrat d’assurance du local, et ce sous astreinte.

Sur sa demande de retrait de la caméra de vidéosurveillance et remise en état du mur, elle fait valoir qu’aucune autorisation préfectorale conformément aux dispositions de l’article L251-1 et suivants du code de la sécurité intérieure n’a été obtenue pas plus que l’accord du bailleur prévu au contrat de bail pour les trous dans le mur qui ont été effectués à cet effet et qui ne constituent ni des travaux d’amélioration ni d’embellissement.

Pour s’opposer aux demandes de la société AACT de condamnation à son encontre à la réalisation de travaux d’installation d’une nouvelle toiture sous astreinte en raison de la présence d’infiltration, elle soutient avoir fait réaliser des devis qu’elle a présenté à l’expert judiciaire dès qu’elle a eu connaissance des désordres et avoir interrogé la société AACT sur les périodes pendant lesquels ces travaux pourraient être réalisés en impactant le moins possible son activité de sorte que la condamner sous astreinte dans un délai de 8 jours n’est pas justifié.

S’agissant des travaux d’ouverture de la porte, elle estime la demande infondée précisant qu’elle impliquerait la suppression d’accès d’un escalier donnant accès à une partie d’un ensemble immobilier qu’elle a fait construire après avoir obtenu un permis de construire, lequel n’a fait l’objet d’aucun recours par la société AACT qui, au demeurant, a accès à ses locaux par d’autres portes.

Elle soutient que le préjudice d’exploitation allégué par le preneur n’est pas justifié.

Elle argue enfin, au visa des articles 1741 et 1184 ancien du code civil que la résiliation judiciaire du bail doit être prononcée en raison de manquements qu’elle reproche à son preneur et notamment l’absence de paiement de la taxe foncière et des consommations d’eau. Elle conteste la prescription opposée par le preneur ou le fait que la procédure en renouvellement de bail dont le principe a été accepté serait un obstacle à la résiliation. Elle demande en conséquence que l’indemnité d’occupation soit fixée à la valeur locative estimée à 3.000 euros hors taxe, hors charge et à ce qu’expulsion du preneur soit ordonnée.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 avril 2024, la société AACT demande au tribunal de :

RECEVOIR la société ALEX AUTOMOBILE CONTROLE TECHNIQUE en ses présentes écritures et l’y déclarer bien fondée,DEBOUTER la SCI SOUGARVAL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusionsEN CONSEQUENCE

JUGER que l’action de la SCI SOUGARVAL est prescrite concernant toutes demandes relatives aux charges locatives/impôts antérieures au 16 décembre 2015,JUGER que l’action de la SCI SOUGARVAL est prescrite au 10 mars 2017 concernant toutes demandes relatives à des arriérés de loyer,JUGER que l’action de la SCI SOUGARVAL tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial est prescrite et à tout le moins que celle-ci y a renoncé en acceptant le renouvellement du bail en 2020, les manquements invoqués l’ayant été antérieurementDEBOUTER la SCI SOUGARVAL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et notamment de sa demande de résiliation de bail avec les conséquences afférentes,EN TOUT ETAT DE CAUSE

JUGER que la commune intention des parties a été de fixer lors de la conclusion du bail en 2010, le montant du loyer à la somme de 2.000 euros HT ainsi qu’il en ressort des pièces du dossier et des quittances adressées pendant des années par la bailleresse au preneur et qu’en tout état de cause, le Juge des loyers est saisi de la fixation du loyer renouvelé à compter du 1er avril 2020,JUGER de l’absence de manquements graves de la société AACT pouvant être à l’origine d’une résiliation du bail,Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [U]

CONDAMNER la société SCI SOUGARVAL à déposer et évacuer la couverture actuelle (contenant de l’amiante), faire réaliser une toiture en panneau « sandwich « comme préconisé par l’expert judiciaire, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, laquelle courra passé un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir,

CONDAMNER la SCI SOUGARVAL à rétablir l’ouverture mentionnant sur le plan du local loué- qui est la deuxième porte d’accès à l’extérieur mais surtout la porte de secours, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, laquelle courra passé un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, CONDAMNER la SCI SOUGARVAL à payer à la société ALEX AUTOMOBILE CONTROLE TECHNIQUE la somme de 35.000 euros en réparation du préjudice d’exploitation inhérent à la réalisation des travaux susvisés prévus pour durer 3 mois,CONDAMNER la SCI SOUGARVAL à payer à la société ALEX AUTOMOBILE CONTROLE TECHNIQUE la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice causé,CONDAMNER la SCI SOUGARVAL à payer à la société ALEX AUTOMOBILE CONTROLE TECHNIQUE la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du CPC,CONDAMNER la SCI SOUGARVAL aux entiers dépens.

A titre liminaire, la société AACT soutient d’abord que les demandes de la bailleresse sont prescrites au visa de l’article 2277 du code civil. S’agissant de l’action en paiement des charges d’eau et des taxes foncières la prescription quinquennale est opposée pour les demandes antérieures au 16 décembre 2015. S’agissant de l’action en paiement de l’arriéré de loyer la prescription est opposée pour les demandes antérieures au 10 mars 2017.

De même, elle se prévaut de la prescription quinquennale de l’action en résiliation judiciaire du bail au visa de l’article 2224 du code civil en faisant valoir que les moyens invoqués au soutien de la demande de la bailleresse reposent sur des griefs datant de 2010 à 2014 et alors qu’elle n’a introduit son action judiciaire que le 16 décembre 2020.

Elle argue enfin, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, que l’acceptation du principe du renouvellement du bail a pour conséquence que la bailleresse ne peut lui opposer des manquements antérieurs.

Au fond, la société AACT soutient que les réclamations de la SCI SOUGARVAL ne sont pas justifiées.

S’agissant de la facturation d’eau, elle reconnait la présence d’un compteur installé dans les locaux pris à bail, installé depuis l’origine et réfute avoir été opposé à la réalisation d’un relevé contradictoire. Elle soutient que les factures communiquées mentionnent des numéros de compteur distincts de ceux présents dans les locaux. Elle en conclue que tout règlement antérieur au 15 février 2017 n’est pas justifié à défaut de disposer de relevé de compteur. S’agissant des paiements postérieurs au 15 février 2017, elle estime que faute de justifier de la réalité des charges facturées, les demandes doivent en toute hypothèse être rejetées.

S’agissant de la taxe foncière, elle conteste être redevable des deux tiers de l’avis d’imposition de l’immeuble au motif que l’occupation de l’immeuble voisin par la société [M] au droit de laquelle vient la société AUX DELICES DE DRAVEIL, postérieurement à la signature de l’avenant au bail, rend contestable la clé de répartition de la taxe foncière qui ne tient pas compte de la nouvelle affectation du terrain.

Sur l’arriéré des loyers invoqué, elle conteste être redevable d’un loyer de 2.200 euros HT, soulignant que suite à l’ordonnance de référé rendue en 2014 qui avait considéré que le bail était ambigu sur le montant du loyer, la SCI SOUGARVAL a réclamé jusqu’en décembre 2021 un loyer de 2.000 euros HT, établissant des quittances locatives pour ce montant.

Elle estime que la SCI SOUGARVAL ne peut revenir sans justification sur les factures qu’elle a elle-même établie et les quittances qu’elle a délivrées et souligne qu’une procédure en fixation du montant du loyer renouvelé à compter du 1er avril 2020 est en cours.

Sur la justification de l’assurance locative, elle s’inscrit en faux sur les moyens adverses développés estimant au contraire bien justifier de l’assurance des locaux demandée.

Elle réfute tout manquement grave justifiant d’une résiliation judiciaire estimant que la bailleresse ne rapporte pas la preuve des charges réclamées qui sont en outre révélatrices de sa mauvaise foi. De même que s’agissant de l’installation de la caméra de vidéosurveillance, elle se prévaut de l’absence de preuve de ce qu’elle lui soit imputable et souligne que le bail initial ne soumettait pas à autorisation le percement de mur.

A titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation de la SCI SOUGARVAL à la réalisation sous astreinte des travaux préconisés par l’expert [U] s’agissant de gros travaux au sens de l’article 606 du code civil et de travaux rendus nécessaires par la vétusté des installations, outre l’indemnisation de son préjudice d’exploitation pendant leur période de réalisation estimée à 3 mois par l’expert.

Elle invoque par ailleurs un préjudice, dont elle sollicite réparation, causé par les agissements de la SCI SOUGARVAL qui a formé à son encontre des demandes incongrues et injustifiées.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été fixée le 20 juin 2024, par ordonnance de clôture du même jour.

L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 7 novembre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, « l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ».

En outre, aux termes de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ».

Le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques et qu’il en est de même de celles tendant à ce qu’il soit « donner acte » ou bien encore « dire et juger » en ce qu’elles constituent des moyens et non des prétentions au sens de l’article 4 du code civil.

I / Sur les demandes de la SCI BOURGAVAL

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription d’une partie des demandesEn vertu des articles 789 6° et 791 du code de procédure civile, le juge de la mise en état, qui doit être saisi par des conclusions distinctes, est seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir et les parties ne sont plus recevables à les soulever ultérieurement à moins qu’elles ne surviennent ou ne soient révélées postérieurement à son dessaisissement.

Selon l’article 122 du même code, la prescription est une fin de non-recevoir.

En l’espèce la prescription n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en état.

Par conséquent, il y a lieu d’écarter les moyens tirés de la prescription qui sont irrecevables.

Sur la législation applicable L’article L. 145-40-2 alinéa l du code de commerce créé par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Cet article précise que dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble.

Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée.

Il résulte de l’article L. 145-l5 du code de commerce que l’article L. 145-40-2 présente un caractère d’ordre public.

L’article R. 145-35 du code de commerce, applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, dresse la liste des dépenses dont le coût ne peut être répercuté par le bailleur sur le preneur.

Par ailleurs, l’article R. 145-36, également applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, précise que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2. qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

En l’espèce, le contrat d’avenant de renouvellement de bail litigieux a pris effet le 1er juillet 2009 et s’est tacitement prolongé à compter du 1er juillet 2018.

Le bail a ensuite été renouvelé à compter du 1er avril 2020, premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement de bail, conformément aux dispositions de l’article L145-12 du code de commerce, nonobstant la procédure en fixation du montant du loyer.

De sorte que les dispositions de l’article R 145-35 du code de commerce sont applicables à compter du 1er avril 2020, date de prise d’effet du bail renouvelé.

S’agissant de la période antérieure, il convient donc de se référer aux dispositions contractuelles qui font la loi des parties au sens de l’article 1134 ancien, applicable à l’espèce, du code civil.

Sur la demande relative aux charges d’eau

Sur la demande en paiement Selon l’article 1315 ancien du code civil, devenu 1353 du même code, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, il ressort de l’article relatif aux charges et condition de l’avenant de renouvellement de bail commercial que la preneuse s’oblige de : « 15°) de rembourser au bailleur en même temps que chaque terme de loyer, la quote-part de celui-ci dans les frais communs de la copropriété et relatifs aux prestations, fournitures individuelles, taxe de ville, etc … à la charge habituelle des locataires, ainsi que sa part contributive dans la consommation d’eau, si mieux n’aime la preneuse, faire installer à ses frais un compteur divisionnaire, auquel cas elle paiera sa consommation d’eau relevée de ce compteur, les frais de location d’entretien et de relevé étant en outre à son entière charge. ».

Les parties s’accordent sur la présence d’un compteur divisionnaire installé dans les locaux pris à bail, ainsi que cela ressort du procès-verbal de constat d’huissier du 9 novembre 2020, portant le numéro 96FA011243

Elles s’accordent également sur le relevé de consommation effectué le 15 février 2017 faisant mention d’une consommation de 648m3 d’eau et sur le relevé lors du constat réalisé le 9 novembre 2020 d’une consommation de 754,718 m3.

Cependant, elles ne s’accordent pas sur la date d’installation de ce compteur, antérieur selon la preneuse à sa prise de possession des locaux, et datant de décembre 2009 selon la bailleresse, ni sur le relevé de 30 m3 que la bailleresse indique avoir été effectué en 2010.

Il est constant qu’aucune pièce afférente à l’installation du compteur en 2010, au relevé effectué en 2010 ou au règlement d’une consommation d’eau pour 30m3 en 2010 ne sont produites.

Par ailleurs, les factures d’eau communiquées par la bailleresse font toutes mention d’un compteur portant le numéro C10EV000794 et l’une d’un compteur supplémentaire portant le numéro A04TA103787 qui ne correspondent pas au compteur de la société AACT.

Par conséquent, en l’absence d’éléments justifiant de l’exigibilité des sommes réclamées, la demande en paiement des charges d’eau sera rejetée.

Sur la demande de désignation d’un commissaire de justice En vertu des articles 789 5° et 791 du code de procédure civile, le juge de la mise en état, qui doit être saisi par des conclusions distinctes, est seul compétent pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

En l’espèce la demande de désignation d’un commissaire de justice n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en état.

Par conséquent, il y a lieu de déclarer irrecevable la demande de désignation d’un commissaire de justice pour procéder au relevé du compteur divisionnaire.

D. Sur la demande en paiement relative aux taxes foncières

Sur la demande en paiement de l’impôt foncier avant le renouvellement du bail à effet du 1er avril 2020 Il résulte de l’article 1156 ancien du code civil que « on doit rechercher dans les conventions quelle est la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes ».

De même, selon l’article 1163 ancien du code civil, « Quelque généraux que soient les termes dans lesquels une convention est conçue, elle ne comprend que les choses sur lesquelles il paraît que les parties se sont proposé de contracter. »

Avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel, les parties pouvaient librement prévoir le transfert au preneur du coût de l’impôt foncier.

Elles pouvaient ainsi refacturer cet impôt au prorata de la surface louée sans être tenues de respecter les dispositions du code général des impôts, et en particulier l’article 1388 du code général des impôts selon lequel « La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés », lequel ne trouve à s’appliquer que dans les relations des contribuables avec l’Etat ou les collectivités locales.

En l’espèce, il résulte des dispositions contractuelles relatives aux charges que la preneuse avait l’obligation de :

« 18°) Rembourser au bailleur l’impôt foncier dans la proportion de deux tiers de l’impôt foncier de l’immeuble ou tout autre impôt qui viendrait à être créé soit en remplacement, soit même en augmentation de ce dernier. ».

La SCI SOUGARVAL sollicite en conséquence l’application de cette clause et produit au soutien de sa demande les avis d’imposition de taxes foncières correspondant.

Il ressort néanmoins des pièces communiquées que suite à l’obtention d’un permis de construire, la SCI SOUGARVAL a aménagé, sur le terrain pour partie occupé par la société AACT, « un magasin, un appartement et une salle de restaurant ».

Ces nouvelles propriétés bâties, occupées par la société [M] aux droits de laquelle vient la société AUX DELICES DE DRAVEIL, ont eu pour conséquence une réévaluation à la hausse de l’assiette de l’impôt foncier après mise à jour des données cadastrales.

Ainsi, la notion d’immeuble prévue au bail manque de clarté au regard de l’édification postérieure de nouvelles propriétés bâties sur le terrain objet du bail.

Au demeurant, le tribunal observe qu’au terme du courrier adressé par la société AACT à la SCI BOUGARVAL le 29 décembre 2009, dans le cadre des pourparlers relatifs à la régularisation de l’avenant au renouvellement de bail litigieux, il avait été évoqué que le versement de la contribution à la taxe foncière serait « proportionnel à la surface de location, soit une surface de 288 m3 sur les 1451,62 m3 ».

Si cette clé de répartition au prorata de la surface n’a finalement pas été retenue, sans explication des parties sur ce point, il est constant que seul peut être mis à la charge du preneur le paiement de deux tiers de l’impôt foncier de la seule propriété bâtie lors de la conclusion de l’avenant au renouvellement de bail litigieux sauf à modifier unilatéralement les conditions du bail.

Aussi, faute de justifier d’une imputation conforme aux deux tiers de l’immeuble selon les données cadastrales connues des parties lors de la signature de l’avenant de bail litigieux, la demande en paiement des taxes foncières sera rejetée.

Sur le paiement de l’impôt foncier à compter du 1er avril 2020 conformément aux dispositions de la loi Pinel applicable Selon l’article L 145-40-2 du code de commerce « Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. »

Selon l’article R. 145-35 du code de commerce, issu du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 :

« Ne peuvent être imputés au locataire : […]

3o Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ».

En l’espèce, si la bailleresse a consenti au renouvellement du bail en demandant à ce que le contrat soit mis en conformité avec les dispositions de la loi Pinel, force est de constater que son action en paiement de la taxe foncière est formée sans considération avec la législation applicable qui exige une imputation correspondant strictement au local occupé par le locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée dans les ensembles immobiliers.

Par conséquent, la demande en paiement des taxes foncières à compter de la prise d’effet du bail renouvelé sera également rejetée.

E. Sur la demande en paiement relative à l’arriéré de loyer

En vertu de l’article 1162 ancien du code civil, « Dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation. »

Il ressort de l’article relatif au loyer de l’avenant de renouvellement de bail litigieux que le prix convenu était d’un montant mensuel de « de 2.200 euros (DEUX MILLE EUROS) en principal, hors taxes, prestations et charges locatives en sus.

Ainsi que l’a relevé le président du tribunal de grande Instance d’Evry statuant par ordonnance de référé du 11 mai 2012, la clause est ambigüe, une différence existant entre le montant indiqué en chiffres et celui figurant en lettres.

La SCI SOUGARVAL soutient que le montant du loyer négocié par les parties était de 2.200 euros et le montant indiqué en lettres était une coquille.

Elle se fonde sur la demande de renouvellement de la preneuse qui évoque la fixation du « nouveau loyer » à la somme de 2.000 euros HT par mois ainsi que sur différents courriers.

Il ressort à cet égard du courrier officiel adressé par son précédent Conseil au Conseil de la preneuse en date du 19 août 2009 que les parties s’étaient accordées sur l’établissement d’un nouveau bail moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 26.400 euros, soit 2.200 euros mensuels.

Il ressort également du courrier adressé par la société AACT à Monsieur [M], représentant de la SCI SOUGARVAL, que les parties avaient évoqué un montant du loyer fixé à 2.200 euros hors taxes et un dépôt de garantie de 6.600 euros.

Cette intention commune des parties s’agissant de la fixation initiale du loyer à la somme de 2.200 euros hors charges et hors taxes ressort également de la formulation de la demande de renouvellement de bail et de la procédure en fixation du loyer renouvelé ainsi que le relève à juste titre la bailleresse.

Cependant, les factures de loyer communiquées par la société AACT, à compter du 1er décembre 2017 et jusqu’au 31 décembre 2021, dont il n’est pas contesté qu’elles aient été réglées font mention d’un loyer HT de 2.000 euros.

Or l’établissement de ces factures, qui constituent des actes positifs non équivoques, valent renonciation de la SCI SOUGARVAL à se prévaloir d’un loyer de 2.200 euros.

La demande en paiement d’un arriéré locatif sera en conséquence rejetée.

F. Sur la demande relative à la justification de l’assurance locative

Il résulte des dispositions contractuelles relatives aux charges et conditions que la preneuse avait l’obligation de :

« 5°) De faire assurer à une Compagnie notoirement solvable son mobilier et son matériel, les risques locatifs et le recours des voisins, de justifier de cette assurance et du paiement des primes à toutes réquisitions du bailleur.».

Il ressort des pièces communiquées, et notamment des attestions de l’agent général MMA [S] NENNIG que la société AACT est titulaire d’un contrat multirisque professionnelle MMA PROS DE L’AUTO n°144665453 couvrant « sa responsabilité civile en raison des dommages matériels causés aux bâtiments pris en location et résultant de l’incendie et des risques annexes et des évènements naturels, de l’action de l’eau et autres liquides » pour la période de 2019 à 2024.

S’agissant de l’année 2018, un échéancier de la MMA faisant référence au contrat n°144665453 est produit.

Il ressort par ailleurs des autres pièces communiquées que pour les années antérieures, et à compter du 1er janvier 2008, la société AACT avait souscrit un contrat multirisque des professionnels de l’automobile n° 3346842004 auprès de la compagnie AXA couvrant les dommages aux biens et portant sur les locaux pris à bail.

L’absence de production d’attestation par les assureurs AXA puis MMA pour les années 2017 et 2018 est par ailleurs sans incidence sur le respect par la preneuse des charges et conditions du bail dès lors que la preuve est rapportée de la souscription d’une assurance et du paiement des primes sur ces périodes.

Par conséquent, la demande de condamnation sous astreinte à produire les attestations d’assurances pour les années 2017, 2018, 2023 et 2024 sera rejetée.

G. Sur la demande de retrait sous astreinte de la caméra de vidéo surveillance et remise en état du mur

Il ressort de l’article 9 du code de procédure civile que : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

La SCI SOUGARVAL fait grief d’avoir procédé à l’installation d’une caméra de vidéo surveillance sans avoir obtenu son autorisation préalable pour le percement de la façade, ni d’autorisation préfectorale.

Il résulte des dispositions contractuelles relatives aux charges et conditions que :

« 14°) la preneuse ne pourra, sans s’être entendue au préalable avec l’architecte du bailleur agissant comme mandataire de ce dernier, changer la disposition ou la désignation de son local en ce qui concerne le gros œuvre non plus que la puissance des installations de chauffage, d’électricité, de gaz, d’eau froide et chaude, percer, ni modifier de gros murs ou cloisons sans l’autorisation préalable du syndic de la copropriété et, en ce cas, sous la surveillance et par les soins de l’architecte de cette dernière, le tout au frais de la preneuse dont ls honoraires seront supportés par celle-ci. ».

Le percement du mur aux fins d’installation d’une caméra de vidéosurveillance est contraire aux dispositions contractuelles liant la bailleresse et la preneuse.

Cependant, la société AACT conteste être à l’origine de cette installation litigieuse, précisant au demeurant que le bail initial ne soumettait pas à autorisation le percement de mur.

Par conséquent, faute de rapporter la preuve que le mur a été percé postérieurement à l’avenant au renouvellement de bail à effet du 1er juillet 2009, la demande de la SCI SOUGARVAL sera rejetée.

H. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1184 ancien du code civil « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. »

Il est admis que la résiliation du contrat ne peut être prononcée que lorsque le manquement invoqué est suffisamment grave pour justifier que le contrat soit interrompu pour l’avenir.

En l’espèce, la SCI SOUGARVAL invoque plusieurs manquements contractuels à l’appui de sa demande en résiliation judiciaire.

Cependant, en l’état du rejet de l’ensemble des prétentions de la bailleresse, la demande de résiliation judiciaire apparaît infondée.

II / Sur les demandes reconventionnelles de la société AACT

Sur la demande de travaux En vertu de l’article R 145-35 du code de commerce, applicable aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, sont obligatoirement à la charge du bailleur les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations de l’article 606 du code civil.

Il est constant que le bail, renouvelé à effet du 1er avril 2020, est régi par la nouvelle législation, notamment l’interdiction pour le bailleur de mettre à la charge du locataire les grosses réparations, telles que prévues à l’article 606 du code civil, ainsi que les travaux résultant de la vétusté s’ils sont liés à de grosses réparations, à charge pour le preneur de rapporter la preuve des désordres.

Sur le remplacement de la toiture Il résulte du rapport d’expertise de Monsieur [U] que le défaut d’étanchéité de la toiture constituée de plaques en fibrociment susceptible de contenir de l’amiante est de nature à affecter l’usage normal du local et sa conformité à sa destination.

Différents devis ont été présentés par les parties et analysés par l’Expert qui a estimé que ceux présentés par la SCI BOUGARVAL n’étaient pas en adéquation avec une réparation pérenne et adaptée à l’état de toiture

Retenant les devis présentés par la société AACT, la réparation des infiltrations consistant en une dépose et en une évacuation de la couverture actuelle et la réalisation d’une nouvelle couverture en panneau « sandwich » métallique a été chiffré à la somme totale de 68.265, 60 euros TTC.

Il convient en conséquence de condamner la SCI SOUGARVAL à la réalisation des travaux conformément au devis n°2021-02/593 du 23 février 2021 de la société RC ROOF CONCEPT relatif à la réalisation d’une nouvelle couverture en panneau « sandwich » métallique, conformément à la préconisation de l’Expert, et ce dans un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

Sur la demande de réouverture de la porte d’accès mentionnée sur le plan du local La société AACT sollicite la condamnation de la bailleresse à rétablir l’ouverture d’une seconde porte d’accès au local condamnée suite à la création d’un escalier donnant accès à une partie de l’ensemble immobilier édifié par la SCI SOUGARVAL après obtention d’un permis de construire.

La société AACT ne justifie pas que la condamnation de cet accès, dont il n’est pas démontré qu’elle en avait l’usage, aurait pour effet de rendre les locaux non conformes aux règlementations en vigueur en matière des issues et des sorties de secours .

Ainsi que le souligne la SCI SOUGARVAL, la société AACT n’a par ailleurs formé aucun recours à l’encontre du permis de construire délivré.

Par conséquent, cette demande sera rejetée.

B. Sur le préjudice d’exploitation

La société AACT sollicite l’octroi d’un préjudice d’exploitation qu’elle évalue à 35.000 euros en raison de l’arrêt de son activité pendant les travaux de remplacement de la toiture estimé selon l’Expert a une durée de trois mois.

La société AACT produit au soutien de sa réclamation un avis d’impôt sur les sociétés de l’année 2021 duquel il appert que son résultat d’exploitation était de 9.013 euros.

De sorte que le quantum de la réclamation n’est pas justifié. En toute hypothèse, cette seule pièce est insuffisante à établir la réalité du préjudice allégué.

Par conséquent, la demande de la société AACT sera rejetée.

C. Sur la demande de dommages et intérêts

La société AACT sollicite la condamnation de la bailleresse au paiement de la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts en raison « des agissements » de cette dernière sans qualifier cette dernière de procédure abusive ni se référer explicitement à l’existence préjudicie moral ou financier.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts, qui n’est pas justifiée, sera rejetée.

IV/ Sur les demandes accessoires

Sur les dépens En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI SOUGARVAL, partie perdante à titre principal, doit donc être condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnée aux dépens, la SCI SOUGARVAL indemnisera la société AACT de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,

REJETTE les demandes de la SCI SOUGARVAL au titre des charges d’eau, de la taxe foncière, de l’arriéré locatif, de la production sous astreinte des attestations d’assurance et de remise en état du mur percé après retrait de la caméra de vidéosurveillance ;

DIT n’y avoir lieu à résiliation judiciaire du contrat de bail ;

CONDAMNE la SCI SOUGARVAL à réaliser les travaux de réfection de la toiture conformément au devis n°2021-02/593 du 23 février 2021 de la société RC ROOF CONCEPT relatif à la réalisation d’une nouvelle couverture en panneau « sandwich » métallique ;

DIT que ces travaux devront être réalisés dans le délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte, passé ce délai, de 50 euros par jour de retard ;

REJETTE la demande de la société ALEX AUTOMOBILES CONTROLE TECHNIQUE de condamnation de la SCI SOUGARVAL aux travaux de réouverture de la seconde porte d’accès au local ;

REJETTE les demandes indemnitaires de la société ALEX AUTOMOBILES CONTROLE TECHNIQUE ;

CONDAMNE la SCI SOUGARVAL à payer à la société ALEX AUTOMOBILES CONTROLE TECHNIQUE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI SOUGARVAL aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Ainsi fait et rendu le SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,