MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGEMENT DU 18 JUILLET 2025

Minute :

N° RG 24/01240 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GWWH

NAC : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence LE GRAND LARGE sise 12 à 42 rue Chef de Caux – 76310 SAINTE ADRESSE, représenté par son syndic en exercice la SAS CITYA LECOURTOIS, immatriculée au RCS du HAVRE sous le numéro 347 926 909, dont le siège social est sis 30-32 avenue Foch 76600 LE HAVRE

Représenté par M^e Manuel RAISON, Avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Caroline LECLERCQ, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [H], demeurant 42 rue Chef de Caux – 76310 SAINTE ADRESSE

Non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Adrien LUXARDO LEGRAND, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 28 Avril 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Adrien LUXARDO LEGRAND, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [H] est propriétaire des lots n° 431 et 1106 au sein de la copropriété de l’immeuble « LE GRAND LARGE » sis 12 à 42 rue Chef de Caux à SAINTE-ADRESSE (76310). La copropriété est administrée par la société CITYA LECOURTOIS en qualité de syndic.

Arguant qu’il ne réglerait pas les charges de copropriété dues, le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son conseil, lui a adressé une mise en demeure le 22 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a fait assigner Monsieur [S] [H] devant le tribunal judiciaire du HAVRE aux fins de paiement des charges dues et d’indemnisation de son préjudice.

A l’audience du 16 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée à celle du 28 avril 2025.

A l’audience du 28 avril 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, en se référant oralement à son assignation et en actualisant sa créance, a demandé au tribunal de :

Le recevoir en son action et l’en déclarer bien fondé ;Condamner Monsieur [S] [H] à lui payer la somme totale de 3 821,43 euros, actualisée lors de l’audience à 6 714,80 euros, correspondant à :2 861,43 euros à titre principal, charges arrêtées au 21 novembre 2024, majorées des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 décembre 2023 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;960 euros au titre des frais de recouvrement de sa créance, somme à parfaire ;Condamner Monsieur [S] [H] à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;Condamner Monsieur [S] [H] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;Condamner Monsieur [S] [H] aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation.

Au soutien de sa demande en paiement au titre des charges impayées, le syndicat des copropriétaires fait valoir, sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que Monsieur [S] [H] ne s’acquitte qu’irrégulièrement et partiellement du paiement des charges de copropriété lui incombant.

S’agissant de sa demande en paiement au titre des frais de recouvrement de sa créance, formulée sur le fondement de l’article 10-1 de la loi précitée, le syndicat des copropriétaires indique avoir dû exposer des frais pour parvenir au recouvrement de sa créance, frais devant être assumés par Monsieur [S] [H]. Si les frais n’étaient pas qualifiés de nécessaires, le syndicat des copropriétaires demande à ce que Monsieur [S] [H] soit condamné à les lui payer sur le fondement de l’article 1240 du code civil, compte tenu du préjudice caractérisé par la nécessité de l’assigner en raison du non-respect de ses obligations.

Concernant sa demande en paiement à titre de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires expose que le comportement de Monsieur [S] [H] lui a causé un préjudice financier, en ce que l’absence de paiement des charges de copropriété par un copropriétaire nuit à l’ensemble des copropriétaires en les privant des fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble.

Monsieur [S] [H], cité à étude, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 que le syndic a qualité pour agir en justice aux fins de recouvrer les créances du syndicat, notamment les charges communes restant dues par certains copropriétaires, sans qu’il ait besoin d’une autorisation de l’assemblée générale.

Il est justifié du contrat de syndic pour la période du 13 juin 2023 au 30 juin 2025. La SAS CITYA LECOURTOIS a donc pouvoir et qualité pour agir au nom du syndicat de copropriété.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus « de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun […] et aux charges relatives […]à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. »

L’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En outre, les dispositions de l’article 14-2 de la loi prévoient que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux et que ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En l’espèce, le demandeur produit aux débats le relevé de propriété justifiant de la qualité de propriétaire de Monsieur [S] [H], les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires de 2019 à 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice écoulé et fixé le montant du budget prévisionnel de l’exercice en cours, outre les attestations de non-recours, les appels de fonds, un décompte arrêté au 1er octobre 2024, un relevé de compte au 25 avril 2025 et la copie de la mise en demeure réceptionnée par le défendeur le 16 janvier 2024.

Il ressort du décompte actualisé au 25 avril 2025 que Monsieur [S] [H] est redevable de la somme de 6 714,80 euros. Cependant, il convient d’y soustraire les sommes de 960 euros correspondant aux frais « contentieux », 1 446 euros correspondant aux frais d’avocat et 350,76 euros correspondant aux frais de l’assignation, soit la somme totale de 2 756,76 euros. Il en résulte que le syndicat des copropriétaires est fondé en sa demande en paiement pour la somme de 3 958,04 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété. Monsieur [S] [H] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 958,04 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024 sur la somme de 2 324,93 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais exposés

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

Les frais de toute nature, visés par l’article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s’ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

Par ailleurs, l’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui à dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les frais réclamés par le syndicat des copropriétaires sur ce fondement s’élèvent à la somme de 960 euros, constituée de deux paiements de 480 euros, et sont qualifiés de « frais contentieux ».

Or, le contrat de syndic versé aux débats, en son article 9, comprend, dans la catégorie « frais de recouvrement », les frais relatifs à la « constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice », qui s’élèvent à 480 euros, précision faite que ces frais sont dus par le copropriétaire « uniquement en cas de diligences exceptionnelles ».

Dès lors, la demande du syndicat des copropriétaires n’est pas fondée, faute pour lui de démontrer en quoi des diligences exceptionnelles ont été accomplies. Par ailleurs, il n’est pas expliqué pourquoi le syndicat des copropriétaires réclame à Monsieur [S] [H] le paiement de la somme de 480 euros à deux reprises.

Enfin, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’un préjudice, dans la mesure où la constitution d’un dossier en vue d’assigner un copropriétaire défaillant dans le paiement des charges constitue un acte ordinaire de gestion rentrant dans les missions du syndic.

Par conséquent, la demande du syndicat des copropriétaires formulée de ce chef sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte par ailleurs de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite que Monsieur [S] [H] soit condamné à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par l’ensemble des copropriétaires en raison de son comportement.

La carence de Monsieur [S] [H] à payer ses charges a nécessairement causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission. Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [S] [H], qui succombe, sera condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, Monsieur [S] [H] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable le recours formé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE GRAND LARGE » sis 12 à 42 rue Chef de Caux à SAINTE-ADRESSE (76310), pris en la personne de son syndic en exercice la SOCIÉTÉ CITYA LECOURTOIS ;

CONDAMNE Monsieur [S] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE GRAND LARGE » sis 12 à 42 rue Chef de Caux à SAINTE-ADRESSE (76310), pris en la personne de son syndic en exercice, la société CITYA LECOURTOIS, la somme de 3 958,04 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées à la date du 25 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024 sur la somme de 2 324,93 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE GRAND LARGE » sis 12 à 42 rue Chef de Caux à SAINTE-ADRESSE (76310), pris en la personne de son syndic en exercice, la société CITYA LECOURTOIS, de sa demande en paiement au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Monsieur [S] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE GRAND LARGE » sis 12 à 42 rue Chef de Caux à SAINTE-ADRESSE (76310), pris en la personne de son syndic en exercice, la société CITYA LECOURTOIS, la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts ;

DIT que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [S] [H] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [S] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LE GRAND LARGE » sis 12 à 42 rue Chef de Caux à SAINTE-ADRESSE (76310), pris en la personne de son syndic en exercice, la société CITYA LECOURTOIS, la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Ainsi jugé le 18 JUILLET 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Adrien LUXARDO LEGRAND