MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGEMENT DU 18 JUILLET 2025

Minute :

N° RG 24/01192 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GWMU

NAC : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE KUBIC, ensemble immobilier situé 32 rue Dumont d’Urville – 76600 LE HAVRE, agissant poursuites et diligences de son Syndic en la personne de la SAS FONCIA NORMANDIE inscrite au RCS de ROUEN sous le numéro 394 288 401, dont le siège social est 5, rue Montaigne 76000 ROUEN

Représenté par M^e Dominique LECOMTE, Avocat au barreau de CAEN substitué par M^e Agathe LOEVENBRUCK substituée par M^e Bérangère DELAUNAY, Avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [N], demeurant 25, Avenue de Grenoble – 69330 MEYZIEU

Non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Adrien LUXARDO LEGRAND, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 28 Avril 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Adrien LUXARDO LEGRAND, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [N] est propriétaire des lots n° 212 et 415 au sein de la copropriété de l’immeuble « RESIDENCE KUBIC » sis 32 rue Dumont d’Urville au HAVRE (76600). La copropriété est administrée par la société FONCIA NORMANDIE en qualité de syndic.

Arguant qu’il ne réglerait pas les charges de copropriété dues, le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son conseil, lui a adressé une mise en demeure le 07 juin 2023 après plusieurs lettres de relance.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a fait assigner Monsieur [V] [N] devant le tribunal judiciaire du HAVRE aux fins de paiement des charges dues.

A l’audience du 16 décembre 2024, la décision a été mise en délibéré au 17 février 2025.

Par mention au dossier, une réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 28 avril 2025.

A l’audience du 28 avril 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, en se référant oralement à son assignation et à ses conclusions d’actualisation, a demandé au tribunal de :

Condamner Monsieur [V] [N] à lui payer la somme de 7 821,42 euros au titre des sommes dues au 26 février 2025, ladite somme portant intérêt au taux légal à compter du 07 juin 2023 ;Condamner Monsieur [V] [N] à lui payer la somme de 1 250 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [V] [N] aux entiers dépens ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir, sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil, des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, que Monsieur [V] [N] ne procède à aucun versement, que le décompte actualisé au 26 février 2025 fait apparaître un principal restant dû à 6 321,42 euros et que sa résistance systématique engendre un préjudice pour l’ensemble des copropriétaires devant donné lieu à sa condamnation au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Monsieur [V] [N], cité à étude, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 que le syndic a qualité pour agir en justice aux fins de recouvrer les créances du syndicat, notamment les charges communes restant dues par certains copropriétaires, sans qu’il ait besoin d’une autorisation de l’assemblée générale.

Il est justifié du contrat de syndic pour la période du 28 septembre 2022 au 30 septembre 2025. La société FONCIA NORMANDIE a donc pouvoir et qualité pour agir au nom du syndicat de copropriété.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus « de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun […] et aux charges relatives […]à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. »

L’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En outre, les dispositions de l’article 14-2 de la loi prévoient que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux et que ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En l’espèce, le demandeur produit aux débats le relevé de propriété justifiant de la qualité de propriétaire de Monsieur [V] [N], les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires de 2022 à 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice écoulé et fixé le montant du budget prévisionnel de l’exercice en cours, les appels de fonds, un décompte arrêté au 26 février 2025, les lettres de relance et mise en demeure ainsi que les factures d’honoraires d’avocat et de commissaire de justice.

Il ressort du décompte actualisé au 26 février 2025 que Monsieur [V] [N] est redevable de la somme de 6 321,42 euros. Cependant, il convient d’y soustraire les sommes de 1 245,87 euros correspondant aux « frais de recouvrement » et la somme de 175,69 euros correspondant aux frais d’huissier, soit la somme totale de 1 421,56 euros. Il en résulte que le syndicat des copropriétaires est fondé en sa demande en paiement pour la somme de 4 899,86 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété. Monsieur [V] [N] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 899,86 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais exposés

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

Les frais de toute nature, visés par l’article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s’ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite que Monsieur [V] [N] soit condamné à lui payer la somme de 1 245,87 euros au titre des frais de recouvrement de la créance. Sur l’ensemble de ces frais, sont produites quatre mises en demeure facturées à 49,50 euros en date des 10 mai 2022, 10 août 2022, 10 novembre 2022 et 07 juin 2023. Sont également produites quatre lettres de relance en date des 31 mai 2022, 31 août 2022, 30 novembre 2022 et 21 juin 2023, facturées 35, 35, 37 et 37 euros. Les frais liés à ces envois sont bien dus par le propriétaire. La facture de 499,79 euros correspondant à la transmission du dossier à l’avocat est produite. Ces frais, ainsi que ceux liés à la « constitution du dossier transmis à l’huissier » et au « suivi du dossier au service contentieux » relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais de recouvrement s’élèvent ainsi à la somme de 342 euros. Monsieur [V] [N] sera donc condamné à payer la somme de 342 euros au syndicat des copropriétaires à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte par ailleurs de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite que Monsieur [V] [N] soit condamné à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi pour l’ensemble des copropriétaires en raison de sa résistance systématique.

La carence de Monsieur [V] [N] à payer ses charges a nécessairement causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission. Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [V] [N], qui succombe, sera condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, Monsieur [V] [N] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable le recours formé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « RESIDENCE KUBIC » sis 32 rue Dumont d’Urville au HAVRE (76600), pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA NORMANDIE ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « RESIDENCE KUBIC » sis 32 rue Dumont d’Urville au HAVRE (76600), pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA NORMANDIE, la somme de 4 899,86 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées à la date du 26 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « RESIDENCE KUBIC » sis 32 rue Dumont d’Urville au HAVRE (76600), pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA NORMANDIE, la somme de 342 euros au titre des frais exposés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « RESIDENCE KUBIC » sis 32 rue Dumont d’Urville au HAVRE (76600), pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA NORMANDIE, la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « RESIDENCE KUBIC » sis 32 rue Dumont d’Urville au HAVRE (76600), pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA NORMANDIE, la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé le 18 JUILLET 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Adrien LUXARDO LEGRAND