TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/56771 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYVK

N° : 12

Assignation du :

03 Octobre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 février 2026

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDERESSE

La société S.C.I. ISNO

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Jean-Marc NOYER, avocat au barreau de PARIS – #D1220

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. VICTOIRE [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Jonathan BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS – #K0103

DÉBATS

A l’audience du 09 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

Suivant acte sous seing privé en date du 1er janvier 2022, la société civile immobilière Isno a donné à bail commercial à la société Victoire [Localité 6] pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2022, un local situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 6.500 euros HT, payable mensuellement le 1er de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2025, la La SCI Isno a assigné la société Victoire [Localité 6] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir:

— l’expulsion de la société Victoire [Localité 6] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la société Victoire [Localité 6],

— la condamnation de la société Victoire [Localité 6] à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 81.420 euros correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés,

— la condamnation de la société Victoire [Localité 6] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer en cours au moment de la résiliation et jusqu’à la date de restitution effective des locaux,

— la condamnation de la société Victoire [Localité 6] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce inclus les frais de délivrance du commandement de payer, de l’assignation, de l’état d’endettement et de l’extrait Kbis outre la notification de l’assignation à l’ensemble des créanciers inscrits.

Par conclusions développées oralement lors de l’audience du 9 janvier 2026, la SCI Isno, représenté par son Conseil, maintient oralement ses demandes, actualisant sa demande en paiement à la somme de 95.020 euros, terme de janvier 2026 inclus, et portant sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à la somme de 4.000 euros.

A l’appui de ses prétentions, la SCI Isno fait valoir que les irrégularités comptables dont la défenderesse se prévaut résultent en réalité d’une confusion avec les réglements effectués au titre de la cession de parts sociales de la société Victoire [Localité 6] aux associés de la SCI Isno. Elle précise que les erreurs ont été modifiées et qu’en tout état de cause le commandement demeure valable.

Elle indique que le décompte produit fait apparaître l’ensemble des réglements y compris ceux effectués en espèces.

Elle expose que la défenderesse a ouvert un établissement secondaire ce qui démontre sa mauvaise foi puisque sa situation financière lui permettrait de régler son loyer.

Elle s’oppose à l’octroi de tout délai.

Par conclusions développées oralement lors de l’audience, la société Victoire [Localité 6], représentée par son Conseil, sollicite dire n’y avoir lieu à référés.

A titre subsidiaire, elle sollicite la communication par la demanderesse du grand livre de compte et le journal de caisse pour les mois de février et avril 2025 et le débouté de la demanderesse.

A titre infiniement subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement sur 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire dans l’attente.

En tout état de cause, elle sollicite le débouté de la demanderesse et sa condamnation au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, la société Victoire [Localité 6] fait valoir que le commandement de payer est irrégulier, le décompte visé étant erroné du fait de l’absence de prise en compte de certains réglements, ce qui constitue une contestation sérieuse.

Elle estime qu’en l’absence de preuve d’une contestation sérieuse, liquide et exigible, la demande de condamnation provisionnelle de la société Isno se heurte à des contestations sérieuses.

Elle indique que sa situation financière évolue favorablement.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 février 2026.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1/ Sur les contestations sérieuses

Sur le principe de la clause résolutoire

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’objet de ce texte est de permettre au preneur de régulariser sa situation dans le délai imparti afin d’éviter que la clause prenne effet. Il est donc nécessaire que le preneur soit en mesure de déterminer la somme qu’il doit pour la régler dans le délai d’un mois. Il en résulte que si un commandement délivré pour une somme supérieure à celle qui est réellement due demeure valable, encore faut-il qu’il soit libellé de façon suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bien fondé.

La mise en oeuvre de la clause résolutoire suppose de démontrer qu’une faute imputable au preneur et relative aux charges et conditions du contrat de bail commercial existe, que ce manquement soit prévu dans la clause résolutoire, que ladite clause soit invoquée de bonne foi par le bailleur et que le manquement ait persisté au-delà du délai d’un mois après mise en demeure.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes de l’article XV du contrat de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte d’huissier du 5 août 2025, la société Isno a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers. Ce commandement vise la clause résolutoire insérée au bail et reproduit les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme et détaille le montant de la créance. Si le décompte est contesté par la défenderesse et a donné lieu à modification par la demanderesse car délivré pour une somme supérieure à celle effectivement due, force est de constater qu’il vise de manière explicite le fondement du non paiement des loyers et que le destinataire était en mesure d’en vérifier le bien fondé. Il est établi par ailleurs que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire au 5 septembre 2025.

Sur demande de provision

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société Isno verse aux débats un décompte locatif reprenant les versements effectués par la société Victoire [Localité 6], décompte corroboré par les relevés bancaires produits, outre des versements en espèces. A l’inverse, la société Victoire [Localité 6] ne produit aucun élément de nature à remettre en cause ce décompte ni à démontrer la réalité de versements en espèces non comptablisés, de 2.500 euros le 19 février 2025 ou 1.500 euros le 2 avril 2025, ni même un début de commencement de preuve. Sa demande de communication du grand livre de compte et du livre de caisse sera donc rejetée et il convient de se référer au décompte locatif, lequel établit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à la SCI Isno n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 95.020 euros au terme de janvier 2026 inclus.

La société Victoire [Localité 6] sera donc condamnée à titre provisionnel à payer à la société Isno la somme de 95.020 euros au titre de l’arriéré locatif, terme de janvier 2026 inclus.

2/ Sur la demande de délais

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, si la simple production par la société Victoire [Localité 6] de son compte de résultat n’est pas suffisante eu égard au quantum de la dette à démontrer que sa situation financière lui permet de faire face tant au paiement de l’arriéré locatif qu’au paiement du loyer courant. La société Victoire [Localité 6] sera par conséquent déboutée de sa demande de délais comme suit au présent dispositif.

L’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la société Victoire [Localité 6] qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la défenderesse au paiement à la demanderesse de la somme de 2.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit au 5 septembre 2025 de la clause résolutoire insérée au bail et disons que la société Victoire [Localité 6] devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 4], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonnons, à défaut, l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

Condamnons la société Victoire [Localité 6] à payer à la société Isno une provision de 95.020 euros (quatre vingt quinze mille vingt euros) correspondant aux loyers et charges impayés au terme de janvier 2026 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

Condamnons la société Victoire [Localité 6] à payer à la SCI Isno une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de son départ effectif ;

Déboutons la société Victoire [Localité 6] de sa demande de communication du grand livre de comptes et du livre de caisse;

Déboutons la société Victoire [Localité 6] de sa demande de délais;

Condamnons la société Victoire [Localité 6], aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 août 2025;

Condamnons la société Victoire [Localité 6] au paiement à la SCI Isno de la somme de 2.000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l’exécution provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile .

Fait à [Localité 6] le 05 février 2026

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Maïté FAURY