REPUBLIQUE FRANCAISE

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

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JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

le Tribunal judiciaire du HAVRE (1ère chambre) a

rendu le jugement suivant :

LE VINGT TROIS JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

N° RG 22/02305 – N° Portalis DB2V-W-B7G-GDPI

NAC: 57A Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire

DEMANDERESSE:

Société COTE OUEST IMMOBILIER, dont le siège social est sis 174 rue Victor Hugo – 76600 LE HAVRE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

représentée par la SELARL EKIS, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE:

S.C.I. FADO, dont le siège social est sis 18 rue Edith Cavell – 76310 SAINTE-ADRESSE, représentée par sa gérante en exercice

représentée par la SCP AUNAY, avocats au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats sans opposition des avocats et en application des dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile l’affaire a été plaidée et débattue devant :

Président : Madame CORDELLE, Juge rapporteur

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal composé de :

Président: Monsieur LE MOIGNE Vice-Président

Juges: Madame CORDELLE, Juge et Madame CAPRON-BONIOL, Magistrat honoraire juridictionnel

Greffier lors des débats : P.BERTRAND

DEBATS : en audience publique le 22 Novembre 2024. A l’issue des débats, le Tribunal a mis l’affaire en délibéré et le président a informé les parties présentes que le jugement serait rendu le 23 Janvier 2025.

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort, rendu publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal.

SIGNE PAR : Monsieur LE MOIGNE Vice- Président, et M. BERTRAND Greffier auquel le magistrat signataire a remis la minute de la décision.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI FADO est propriétaire d’un ensemble immobilier situé 18, rue Edith-Cavell à SAINT ADRESSE (76310), cadastré section AC n°550, 4, rue Edith-Cavell, comprenant un local commercial, un local à usage d’habitation et un sous-sol.

En juillet 2021, la SCI FADO a donné à la Société COTE OUEST IMMOBILIER un mandat simple de vente (mandat n°8390T) de cet ensemble immobilier pour une durée de 24 mois, pour un prix net vendeur de 936 000 €, moyennant des honoraires de 36 000€.

Le 26 juillet 2021, la Société JCA Family a formalisé auprès de la SCI FADO une offre d’achat au prix de 900 000 € frais d’agence et toutes taxes compris, sous condition suspensive d’obtention d’un permis de démolir et de construire définitif.

Par lettre manuscrite en date du 29 novembre 2021, la Société JCA Family a indiqué ne plus être intéressée par l’acquisition du bien immobilier. Parallèlement, la SCI FADO a informé la Société COTE OUEST IMMOBILIER, par lettre manuscrite du même jour, de ce qu’elle mettait un terme à leur mandat.

L’ensemble immobilier en question a finalement fait l’objet d’une promesse de vente au profit de la société JCA Family régularisée par acte authentique le 07 février 2022, ladite promesse expirant le 15 octobre 2022.

Estimant que cette promesse de vente a été conclue en méconnaissance par le mandant de ses obligations contractuelles, la Société COTE OUEST IMMOBILIER a, par acte d’huissier en date du 14 décembre 2022, fait assigner la SCI FADO devant le Tribunal judiciaire du HAVRE aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer l’indemnité compensatrice forfaitaire prévue à titre de clause pénale au sein du mandat de vente conclu le 23 juillet 2021.

Suivant ses dernières conclusions récapitulatives adressées par RPVA le 17 octobre 2023, la Société COTE OUEST IMMOBILIER demande au Tribunal de bien vouloir :

— Condamner la SCI FADO à lui verser la somme de 36 000 € en raison de la méconnaissance par cette dernière de ses obligations contractuelles,

— Condamner la SCI FADO à lui verser la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la SCI FADO aux dépens,

Au soutien de sa demande, la Société COTE OUEST IMMOBILIER explique avoir fait visiter le bien de la SCI FADO à la Société JCA Family le 22 juillet 2021 et considère, de ce fait, qu’elle a rapproché les deux parties et a contribué à ce qu’une proposition d’achat soit signée entre elles le 26 juillet 2021.

Elle estime être bien fondée à solliciter la condamnation de la SCI FADO à lui verser le montant de cette clause pénale, cette dernière ayant consenti le 07 février 2022 une promesse de vente au profit de la Société JCA Family à des conditions identiques à celles du mandat conclu le 23 juillet 2021.

Elle affirme que le mandat litigieux ne saurait recevoir la qualification de contrat hors établissement et se voir appliquer les dispositions impératives du code de la consommation puisqu’il est établi que ce contrat a été signé au Havre au sein de l’agence immobilière et aucunement au sein des locaux de la SCI FADO situés à SAINTE-ADRESSE.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le mandat litigieux serait qualifié de contrat hors établissement, elle considère que la SCI FADO ne peut se prévaloir des dispositions du code de la consommation dans la mesure où ce contrat entre dans le champ de son activité principale de location de logement.

A titre infiniment subsidiaire, elle estime que la SCI FADO ne peut invoquer la nullité du contrat pour absence de remise du formulaire de rétraction dans la mesure où le mandat contient une clause relative à la faculté de rétractation du mandant s’y référant expressément.

Suivant ses dernières conclusions récapitulatives adressées par RPVA le 30 janvier 2024, la SCI FADO demande au Tribunal de bien vouloir :

— Déclarer nul et nul d’effet le mandat de vente du 23 juillet 2021 confié à la Société COTE OUEST IMMOBILIER et débouter cette dernière de sa demande tendant à la voir condamner au paiement de la somme de 36 000 €, ou même 18 000 €, sanction maximale qu’elle aurait pu encourir si elle avait contrevenu au mandat non nul,

— Subsidiairement, déclarer la Société COTE OUEST IMMOBILIER irrecevable en ses demandes et l’en débouter,

— Condamner la Société COTE OUEST IMMOBILIER au paiement de la somme de 5 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de sa demande, la SCI FADO affirme que le contrat de mandat ayant été conclu ailleurs que dans les locaux de la Société COTE OUEST IMMOBILIER, il est soumis aux dispositions impératives des articles L 221-1 et suivants du Code de la consommation.

Elle rappelle que le respect de ces dispositions est exigé à peine de nullité du contrat conclu hors établissement et estime que le mandat litigieux est nul et nul d’effet dès lors que la Société COTE OUEST IMMOBILIER ne démontre pas avoir annexé à celui-ci le formulaire de rétractation mentionné au 2° de l’article L 221-5 du Code de la consommation. Elle précise que la seule mention du formulaire de rétractation dans le contrat ne saurait suffire à établir qu’il a bien été reçu par le cocontractant et qu’il appartient à la Société COTE OUEST IMMOBILIER de rapporter la preuve qu’elle a bien satisfait à son obligation.

Elle estime que la Société COTE OUEST IMMOBILIER échoue à établir que le contrat de mandat aurait été conclu en son agence et soutient, au contraire, que celui-ci a été signé à son restaurant, situé à Sainte-Adresse, le 25 juillet 2021.

Par ailleurs, elle ajoute qu’il n’est pas démontré que la SCI JCA Family lui aurait été présentée par son intermédiaire et que la promesse de vente conclue le 07 février 2022 n’étant pas une vente elle ne saurait constituer une violation du contrat de mandat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction est intervenue le 13 juin 2024 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 22 novembre 2024, tenue à juge rapporteur.

Le prononcé de la décision, par sa mise à disposition au greffe, a été fixé au 23 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la nullité du mandat de vente conclu le 23 juillet 2021

— Sur l’applicabilité des dispositions impératives du code de la consommation relatives aux contrats conclus hors établissement

L’article L. 221-1 du Code de la consommation, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, dispose que :

« Pour l’application du présent titre, sont considérés comme des contrats hors établissement ceux qui sont conclus entre un professionnel et un consommateur :

2° Contrat hors établissement : tout contrat conclu entre un professionnel et un consommateur :

a) Dans un lieu qui n’est pas celui où le professionnel exerce son activité en permanence ou de manière habituelle, en la présence physique simultanée des parties, y compris à la suite d’une sollicitation ou d’une offre faite par le consommateur ;

b) Ou dans le lieu où le professionnel exerce son activité en permanence ou de manière habituelle ou au moyen d’une technique de communication à distance, immédiatement après que le consommateur a été sollicité personnellement et individuellement dans un lieu différent de celui où le professionnel exerce en permanence ou de manière habituelle son activité et où les parties étaient, physiquement et simultanément, présentes ;

c) Ou pendant une excursion organisée par le professionnel ayant pour but ou pour effet de promouvoir et de vendre des biens ou des services au consommateur ; (…) ».

En outre, l’article L. 221-3 du même code prévoit que « Les dispositions des sections 2, 3, 6 du présent chapitre applicables aux relations entre consommateurs et professionnels, sont étendues aux contrats conclus hors établissement entre deux professionnels dès lors que l’objet de ces contrats n’entre pas dans le champ de l’activité principale du professionnel sollicité et que le nombre de salariés employés par celui-ci est inférieur ou égal à cinq ».

En l’espèce, et quel que soit le lieu de signature du contrat de mandat litigieux, le Tribunal relève qu’il stipule, en son article XIII, que « le mandant a la faculté de renoncer au mandat dans le délai de QUATORZE JOURS à compter de la date de signature des présentes. Si le mandant entend utiliser cette faculté, il utilisera le formulaire ci-joint ou procédera à toute autre déclaration dénuée d’ambiguïté, exprimant sa volonté de se rétracter et l’adressera en recommandé avec demande d’avis de réception au mandataire désigné, dans un délai de QUARTORZE JOURS, qui commence à courir le jour de la signature des présentes, étant précisé que le jour de ce point de départ n’est pas compté, le décompte de ce délai commence le lendemain à 0 heure et expire le 14ème jour à minuit ».

Le Tribunal observe, par ailleurs, que cette faculté de rétractation est très clairement indiquée dans l’en-tête du contrat intitulée « mandat simple de vente (sans exclusivité) avec faculté de rétractation ».

La SCI FADO a signé le mandat avec cette clause, de sorte qu’elle a reconnu avoir reçu le formulaire de rétractation et avoir eu la faculté, au moyen de ce formulaire ou de toute autre déclaration dénuée d’ambiguïté, de se rétracter.

Dès lors, la nullité du mandat de vente ne saurait être invoquée par la SCI FADO.

II- Sur la demande en paiement de l’indemnité forfaitaire compensatrice prévue à titre de clause pénale

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En application de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, l’agent immobilier ne peut exiger sa rémunération que lorsque l’opération est effectivement conclue et constatée dans un seul écrit.

L’article IX du mandat de vente du 23 juillet 2021 stipule : « Le présent mandat vous est consenti pour une durée de vingt-quatre mois (24). Il ne pourra être dénoncé pendant les trois premiers mois ; ensuite il pourra être dénoncé à tout moment, avec un préavis de quinze jours par lettre recommandée avec accusé de réception.

En conséquence :

— Pendant la durée du mandat, nous nous engageons à ratifier la vente à tout acquéreur que vous nous présenterez en acceptant les prix et conditions des présentes, et à libérer les lieux pour le jour de l’acte authentique.

— Si nous présentons les biens à vendre directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire, nous le ferons au prix des présentes, de façon à ne pas vous gêner dans votre mission.

— Nous nous interdisons de vendre sans votre concours, y compris par un autre intermédiaire, à un acquéreur qui nous aurait été présenté par vous, pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration.

En cas de vente, pendant la durée du présent mandat et 2 ans après son expiration, nous devons obtenir de notre acquéreur l’assurance écrite que les biens ne lui ont pas été présentés par vous ».

Par ailleurs, l’article XII du mandat prévoit que : « Dans le cas de vente sans votre concours, nous nous engageons à vous en informer immédiatement par lettre recommandée avec accusé de réception, en vous précisant les noms et adresses de l’acquéreur, du notaire chargé de l’acte authentique et de l’agence éventuellement intervenue, ainsi que le prix de vente final, ce, pendant la durée du présent mandat et deux ans après son expiration.

Clauses pénales :

En cas de non-respect de la clause ci-dessus, nous vous verserons une indemnité compensatrice forfaitaire correspondant à la moitié de la rémunération convenue. Par ailleurs, en cas de vente à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par votre intermédiaire, ou de refus de vendre à un acquéreur qui nous aurait été présenté par vous, nous vous verserons une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au présent mandat ».

En l’espèce, il ressort des stipulations précitées que l’interdiction faite à la SCI FADO de vendre à la SCI JCA Family sans le concours de la Société COTE OUEST IMMOBILIER ne s’applique qu’à la condition que cette dernière lui ait présenté la SCI JCA Family ; il faut par ailleurs que le bien immobilier ait effectivement été vendu, ou que l’absence de vente résulte d’un refus de la SCI FADO.

S’agissant du rôle d’intermédiaire que la Société COTE OUEST dit avoir joué entre la SCI FADO et la SCI JCA Family, le Tribunal observe qu’elle ne verse aucune pièce aux débats établissant qu’elle a effectivement présenté la SCI JCA Family à la SCI FADO, et notamment aucun bon de visite, ni écrits entre les différentes parties. La Société COTE OUEST n’est pas mentionnée sur la proposition d’achat du 26 juillet 2021, ni sur la rétractation du 29 novembre 2021.

S’agissant par ailleurs de la vente du bien, il n’est versé aux débats qu’une promesse unilatérale de vente du 7 février 2022 sous conditions suspensives de l’obtention d’un permis de construire pour la construction notamment de 15 appartements au maximum outre un cabinet médical au rez-de-chaussée, et de l’obtention d’un crédit d’un million d’euros.

Aucun élément n’est communiqué sur la levée ou non de ces conditions suspensives, la réalisation ou non de la vente, et les motifs d’une éventuelle non-réalisation.

En conséquence, la Société COTE OUEST IMMOBILIER ne peut qu’être déboutée de sa demande.

III- Sur les demandes accessoires

La Société COTE OUEST IMMOBILIER succombant à l’instance, elle sera condamnée aux dépens.

L’équité commande par ailleurs de la condamner à payer à la SCI FADO la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— DEBOUTE la Société COTE OUEST IMMOBILIER de sa demande ;

— CONDAMNE la Société COTE OUEST IMMOBILIER à payer à la SCI FADO la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE la Société COTE OUEST IMMOBILIER aux dépens ;

— DEBOUTE le surplus des demandes ;

— RAPPELLE l’exécution provisoire.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président,