MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGEMENT DU 17 FEVRIER 2025

Minute :

N° RG 23/00537 – N° Portalis DB2V-W-B7H-GIJG

NAC : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [W]

né le 06 Janvier 1950 à FLAMANVILLE (76970), demeurant 6, rue Guillaume le Conquérant – 76210 GRUCHET-LE-VALASSE

Représenté par M^e Laurence HOUEIX, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [Z]

né le 27 Janvier 1947 à BOLBEC (76210), demeurant 2, rue Maréchal Leclerc – 76210 GRUCHET-LE-VALASSE

Représenté par M^e Marion FAMERY, Avocat au barreau du HAVRE

Madame [S] [V] épouse [Z]

née le 24 Octobre 1965 à LILLEBONNE (76170), demeurant 2, rue du Maréchal Leclerc – 76210 GRUCHET-LE-VALASSE

Représentée par M^e Marion FAMERY, Avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 16 Décembre 2024

JUGEMENT : contradictoire

en dernier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [W] est propriétaire d’une maison et d’un commerce situés 77 rue du Maréchal Foch à Gruchet le Valasse (76210). Ces biens dépendent d’un immeuble situé au 75 rue du Maréchal Foch à Gruchet le Valasse sur lequel il détient le tiers indivis de la propriété au sol et des parties communes, les deux autres tiers appartiennent à Monsieur [O] [Z] et Madame [S] [Z]. Il est également propriétaire d’une remise (ancien porche couvert de tuiles) jouxtant le garage appartenant à Monsieur et Madame [Z] (ancienne remise devenue garage). Courant 2021, le bâtiment constitué de la remise et du garage aurait subi d’importantes infiltrations provenant de la toiture couvrant la remise et le garage. Les voisins se seraient mis d’accord pour procéder aux réparations (réfection de l’intégralité du toit) et au partage des frais par moitié. Une entreprise de couverture, après avoir établi un devis, procédait au changement du toit et établissait une facture d’un montant de 7 820,12 €. Monsieur [W] a relancé en vain à plusieurs reprises les époux [Z] aux fins de remboursement de la quote-part des frais qui leur est imputable.

Se prévalant d’avoir pris toutes les mesures nécessaires à la conservation du bien indivis et estimant que les époux [Z] lui doivent la moitié des frais engagés conformément à l’accord verbal intervenu, Monsieur [L] [W] a saisi le tribunal judiciaire du Havre par assignation en date du 25 mai 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 juillet 2023 puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties jusqu’à l’audience de plaidoirie du 16 décembre 2024.

A cette audience, Monsieur [W], représenté par Maître Laurence HOUEIX, s’est référé à ses conclusions communiquées par message RPVA en date du 23 mai 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, et demande au tribunal, au visa de l’acte notarié du 21 mars 1995 et des articles 655 et suivant, article 815-2 du code civil, de :

A titre principal,

— condamner solidairement Monsieur et Madame [Z] à régler à Monsieur [W] une somme de 3 910,06 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 décembre 2022,

A titre subsidiaire,

— condamner solidairement Monsieur et Madame [Z] à régler à Monsieur [W] une somme de 3 910,06 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 décembre 2021,

— condamner solidairement Monsieur et Madame [Z] à régler à Monsieur [W] une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment la mise en demeure du 6 décembre 2022.

A titre principal, Monsieur [W] invoque les articles 815-1 et 655 du code civil en soutenant que la toiture recouvrant la remise, devenue garage des époux [Z], et le porche, devenu local commercial de Monsieur [W], est mitoyenne et qu’elle était en mauvais état au point que sa réfection était devenue nécessaire du fait du danger qu’elle pouvait représenter. En effet, il y aurait eu urgence à faire procéder aux réparations puisque les infiltrations de la toiture occasionnaient des fuites dans le local commercial. Il y avait bien un accord entre les parties pour procéder aux réparations et au partage des frais que les époux [Z] contestent désormais. Subsidiairement, il invoque la gestion d’affaires de l’article 1301 du code civil.

Monsieur [O] [Z], représenté par Maître Marion [C] qui s’est référé à ses conclusions n°3 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, demande au tribunal, au visa de l’article 815-2 du code civil et des articles 200 à 203 du code de procédure civile et 441-7 du code pénal, de :

— constater l’irrecevabilité du témoignage de Monsieur [R] [F],

— débouter Monsieur [W] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner Monsieur [W] à payer à Monsieur et Madame [Z], la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En premier lieu, Monsieur et Madame [Z] contestent la mitoyenneté en ce qu’ils ne seraient pas indivisaires avec Monsieur [W]. En second lieu, ils affirment que le témoignage du couvreur aurait été établi pour les besoins de la cause. Il n’aurait jamais rencontré Monsieur [Z] et n’aurait jamais recueilli son accord pour les travaux. En troisième lieu, ils prétendent que leur toiture était en bon état et ne nécessitait pas de travaux contrairement à la partie de la toiture appartenant à Monsieur [W]. Une réfection totale n’était donc pas nécessaire et ils n’auraient donc jamais donné leur accord pour la prise en charge de la facture même à hauteur de la moitié. Subsidiairement, ils contestent le quantum des sommes réclamées en ce qu’il n’y aurait pas lieu de leur faire supporter les deux tiers du montant total de la facture.

La décision est mise en délibéré au 17 février 2025.

MOTIFS

Il a été procédé à une tentative de conciliation préalable menée par un conciliateur de justice selon constat de non-conciliation en date du 25 janvier 2023, les parties ne s’étant pas entendues sur la prise en charge des travaux à 50/50. La demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il est constaté que le Conseil de la partie adverse n’a indiqué intervenir dans ses conclusions que pour Monsieur [O] [Z] mais a évoqué les époux [Z] dans le corps de celles-ci. Il y a donc lieu de considérer que le Conseil de Monsieur [Z] représente également Madame [S] [Z].

Sur la mitoyenneté de la toiture

Aux termes de l’article 815-2 du code civil : « tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.

Il peut employer à cet effet les fonds de l’indivision détenus par lui et il est réputé en avoir la libre disposition à l’égard des tiers.

A défaut de fonds de l’indivision, il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.

Lorsque des biens indivis sont grevés d’un usufruit, ces pouvoirs sont opposables à l’usufruitier dans la mesure où celui-ci est tenu des réparations. »

Aux termes de l’article 655 du code civil, la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun.

Il résulte des pièces produites par le demandeur qu’à l’origine, les parcelles AC 1025 (ancien porche devenu remise) et AC 848 (ancienne remise devenue garage) faisaient parties d’un seul et même ensemble immobilier appartenant aux époux [H] qui se décomposait comme suit :

D’une maison d’habitation cadastrée AC 847,

D’une entrée cochère couverte de tuiles et d’une remise,

D’une cour, située à l’arrière de l’immeuble,

D’un jardin potager.

En 1980, cet ensemble immobilier a fait l’objet d’une division. Le 15 juillet 1980, les époux [H] ont vendu aux époux [U], les parcelles AC 848 (la remise), AC 849 (la maison occupée actuellement par Monsieur [W]) et AC 850 lot 2 (maison en indivision entre les parties) et les époux [H] sont restés propriétaires de la parcelle AC 847, soit l’ancien proche, aujourd’hui cadastrée AC 1025, pour leur permettre de garder une communication entre la maison d’habitation n°849 et la remise n°848.

En novembre 1989, les époux [H] ont vendu aux époux [Z] la maison d’habitation située au 2 rue du Général Leclerc à Gruchet le Valasse, la cour de la maison et à côté de la maison, une entrée cochère couvertes en tuiles, le tout figurant au cadastre sous le n° AC 847 ainsi que le lot 1 de AC 850.

Le 3 avril 1992, Monsieur et Madame [Z] ont échangé l’entrée cochère cadastrée n°1025 (nouveau numéro suite à la division) au profit de Monsieur et Madame [U] et ont accepté, en contre-échange de ces derniers, une remise figurant au cadastre sous le n°848 (actuellement leur garage).

Selon vente en date du 21 mars 1995, Monsieur [W] a acquis de Monsieur et Madame [M], qui eux-mêmes avaient acheté aux consorts [U], une maison à usage d’habitation et de commerce construite en maçonnerie et recouverte d’ardoises, cadastrée AC 849, le porche couvert en tuiles, contigu à l’immeuble et cadastré AC 1025 et des droits sur la maison cadastrée AC 850 (lot n°2 qui est un grenier). Les époux [U] avaient fait édifier un mur sous l’entrée cochère afin de la clore avec deux portes d’entrée constituant aujourd’hui une remise.

Monsieur et Madame [Z] sont donc devenus propriétaires de la remise, cadastrée n°848, devenue aujourd’hui leur garage.

Par ailleurs, il n’est pas contesté qu’il existe une copropriété entre Monsieur [W] et les époux [Z] sur la parcelle AC n°850, Monsieur [W] ayant acquis le grenier (lot n°2) tandis que Monsieur et Madame [Z] occupent le rez-de-chaussée et le 1er étage (lot n°1).

Selon l’acte de vente en date du 21 mars 1995, il est précisé à la page 12 « qu’aux termes d’un acte reçu par Maître [A], notaire susnommé le 15 juillet 1980 contenant vente par Monsieur [H] à Monsieur et Madame [U] des n°848, 849 et 850 lot 2, il a été énoncé certaines mitoyennetés et servitudes rappelées dans la 2ème partie de l’acte.

Il est expressément convenu entre les parties que les solives des plafonds et planchers formant séparation des lots constitués par l’état descriptif de division qui précède seront mitoyennes entre les lots qu’elles séparent et comme telles entretenues et réparées à frais communs. Que les murs, la charpente et la toiture de la partie de l’immeuble ayant fait l’objet de l’état descriptif de division et, d’une façon générale, toutes choses ou parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusifs et particuliers d’un lot, sont réputées communes, de même celles qui le sont selon la loi et l’usage. »

Certes, il n’est pas susmentionné expressément dans l’acte la parcelle 847 puisqu’elle n’a pas fait l’objet de la vente. En effet, le vendeur s’en était gardé la propriété afin de conserver une communication entre la maison d’habitation n°849 et la remise n°848. Il n’en reste pas moins qu’à l’origine, il s’agissait d’une seule et même propriété ayant l’objet d’une division en 1980. La parcelle 847, devenue 1025, ne peut donc être que mitoyenne à l’instar des autres parcelles qui ont été visées dans l’acte s’agissant encore une fois d’un seul ensemble appartenant au même propriétaire à l’origine. La parcelle 847 devenue 1025 est donc bien concernée par le statut de la copropriété et de la mitoyenneté, peu important qu’elle ne souffre plus d’une servitude depuis l’échange puisque celle-ci est sans incidence sur la mitoyenneté.

De plus, au vu des photographies produites, il s’agit d’un seul et même toit qui recouvre la remise actuelle de Monsieur [W] et le garage des époux [Z]. Cette configuration d’un seul et même toit dès l’origine démontre cette mitoyenneté puisqu’il n’existe pas de limite séparative de toiture.

En vertu de cette mitoyenneté, les réparations en incombent aux parties.

Sur le caractère d’urgence

Bien que l’urgence ne soit pas un caractère indispensable pour qu’un indivisaire prenne les mesures nécessaires à la conservation d’un bien indivis conformément à l’article 815-2 du code civil, Monsieur et Madame [Z] soutiennent qu’il y aurait eu aucune urgence à faire réparer la toiture car celle-ci était en bon état de sorte qu’aucun travaux n’étaient nécessaire. Or, il est établi que les infiltrations en provenance de la toiture étaient telles qu’elles occasionnaient des fuites dans le local commercial loué par Monsieur [W] à Madame [J]. Celle-ci qui exploite un kébab, a certifié avoir eu une infiltration d’eau venant de la toiture dans son arrière-cuisine depuis 2020, qu’elle a été obligée de mettre un seau pour récupérer l’eau avant qu’elle n’abîme tout le système électrique et le matériel nécessaire à son activité. Elle ajoute avoir demandé au propriétaire de bien vouloir faire le nécessaire (attestation, pièce n°8 du demandeur).

De plus, il suffit de regarder la photographie d’avant les travaux pour constater que la toiture était hors d’âge et qu’elle nécessitait une réfection totale et pas seulement du côté de Monsieur [W] puisque s’agissant d’une toiture mitoyenne, les tuiles avaient été posées en même temps et se trouvaient donc exactement dans le même état. Enfin, de par l’unicité même de la toiture, il ne pouvait pas en être refait qu’une seule partie.

Monsieur [W] était donc fondé à prendre les mesures nécessaires à la conservation du bien, donc faire réparer la toiture a fortiori en raison de l’urgence.

Monsieur [W] invoque cependant un accord entre les parties sur les réparations et le partage de frais.

Sur l’accord des parties pour les réparations et le partage des frais

Pour établir l’accord des parties, Monsieur [W] produit trois attestations. En premier lieu, celle du gérant de la société dénommée « C’est tout toit couverture » qui a effectué la réfection de la toiture. Monsieur [K] [Y] atteste que « [O] [Z] s’est engagé oralement auprès de moi et d'[L] [W] le 10 décembre 2021 a assuré le paiement de 50% des travaux du devis relatif à la couverture (avec retrait de la cheminée à la demande des époux [Z]) du local du 75 rue du Maréchal Foch 76210 Gruchet le Valasse dont il est propriétaire à 75%. Les travaux ont bien été réalisés et finalisés fin décembre 2021 en présence des époux [Z] et ils ont été intégralement réglés le 30 décembre 2021 par [L] [W]… ».

Le couvreur ajoute que [O] [Z] l’avait même sollicité pour recevoir une facture de sa société afin de bénéficier de la garantie décennale et qu’il lui en a remis une copie.

Monsieur et Madame [Z] remettent en cause cette attestation en ce qu’il y a noté en bas à droite de celle-ci, le nom d’un dénommé [R] [F]. Il ne s’agit que d’une erreur ou d’un oubli de l’enlèvement de ce nom dans l’établissement de cette attestation car mis à part ce nom, elle est en tout point conforme à l’article 202 du code de procédure civile. Elle est donc valable et probante.

Monsieur [D], gérant de l’entreprise RENOVATION 2000, qui avait été sollicité pour procéder aux travaux à la même époque mais qui n’a pas pu accepter le chantier du fait d’une surcharge de travail, atteste également avoir eu un rendez-vous avec Messieurs [L] [W] et [O] [Z] pour établir un devis concernant des travaux de couverture sur le bâtiment du garage sis rue Maréchal Foch à Gruchet le Valasse. Il indique que les deux parties étaient d’accord pour régler ces travaux à hauteur de 50% chacun.

Quant à Madame [X] [P], compagne de Monsieur [W], elle atteste que les parties avaient envisagé de refaire la toiture des garages plusieurs années auparavant et que suite aux infiltrations, Monsieur [Z] avait donné son accord pour exécuter ces travaux.

Enfin, l’accord écrit n’était pas obligatoire et était même inenvisageable entre voisins qui se côtoyaient depuis plus de vingt ans. De plus, Monsieur et Madame [Z], qui habitent à côté de leur garage ne démontrent pas avoir arrêté les travaux, ce qui prouve encore plus leur accord, étant précisé que le fait de dire qu’ils se seraient opposés aux travaux en interpellant le couvreur afin de lui faire part de leur étonnement mais que celui-ci n’aurait rien voulu savoir, n’est en aucun cas constitutif d’une preuve. En outre, il serait pour le moins curieux qu’un artisan qui reçoit l’ordre d’arrêter les travaux, les poursuive quand même au risque de ne pas être payé.

Monsieur [W] établit donc que Monsieur [Z] avait donné son accord pour effectuer les travaux et qu’ils soient partagés par moitié.

Le demandeur produit la facture de la réfection de la toiture en date du 30 décembre 2021 pour un montant total de 7 820,12 €.

Monsieur et Madame [Z] doivent donc la moitié de la somme, soit 3 910,06 € avec intérêts de droit à compter de la réception de la mise en demeure, soit à compter du 9 décembre 2022.

Sur les demandes accessoires

Monsieur et Madame [Z], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens.

L’équité commande en outre de les condamner solidairement au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [Z] et Madame [S] [Z] à payer à Monsieur [L] [W] la somme de 3 910,06 euros avec intérêts de droit à compter de la réception de la mise en demeure, soit à compter du 9 décembre 2022 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [Z] et Madame [S] [Z] à payer à Monsieur [L] [W] la somme 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [Z] et Madame [S] [Z] aux entiers dépens.

Ainsi jugé le 17 FEVRIER 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE