MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 29 JANVIER 2025

Minute :

N° RG 24/00675 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GSZB

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A.S. 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE, dont le siège social est sis 5 rue Montaigne – 76000 ROUEN

représentée par M^e Laurence HOUEIX, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS:

Madame [I] [D]

née le 19 Décembre 1977 à LE HAVRE (76600), demeurant 10 rue de Turgauville – Logt 122 – 76700 GONFREVILLE L’ORCHER

représentée par M^e Lucie CAILLIERET-GRAUX, avocat au barreau du HAVRE,

Monsieur [Y] [R]

né le 10 Janvier 1984 à DOUAR TANOUT (MAROC), demeurant 10 rue de Turgauville – Logt 122 – 76700 GONFREVILLE L’ORCHER

représenté par M^e Lucie CAILLIERET-GRAUX, avocat au barreau du HAVRE,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Ségolène DUPERRON

DÉBATS : en audience publique le 18 Novembre 2024, le délibéré ayant été fixé au 29 janvier 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Ségolène DUPERRON, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé non daté, prenant effet le 30 septembre 2022, la société 3F IMMOBILIÈRE BASSE SEINE a donné à bail à Madame [I] [D] et Monsieur [Y] [R] un logement situé 10 rue de Turgauville, logement 112, à GONFREVILLE-L’ORCHER (76700), moyennant un loyer mensuel de 286,89€.

Par acte en date du 19 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 641,09€ au titre des loyers et charges, arrêtée au 8 mars 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 4 juin 2024, la SA 3F NORMANVIE, (la Société), venant aux droits de la SA IMMOBILIÈRE BASSE SEINE, a fait assigner Madame [D] et Monsieur [R] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— Constater le jeu de la clause résolutoire, et ainsi constater la résiliation du bail d’habitation principale passé entre les parties,

— Ordonner l’expulsion des défendeurs, corps et biens, et celle de tout bien et de toute personne introduite par eux dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est,

— Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1 575,88€ représentant les loyers et les charges suivant situation arrêtée au 30 mai 2024, déduction faite des acomptes perçus à la date sus- énoncée,

— Condamner solidairement, à compter du jour suivant la date à laquelle l’arriéré de loyers et charges sera fixé, les défendeurs, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, dont le montant correspondra au loyer et charges mensuels à échoir, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec revalorisation possible et sans plafonnement forfaitaire, et ce jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement les défendeurs aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement, du procès-verbal de saisie-conservatoire et de l’assignation et ainsi que des actes de procédure qui en suivront,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir, nonobstant l’exercice de toutes voies de recours, cette créance n’étant pas définitive et pour éviter qu’elle ne prenne des proportions trop importantes et ne devienne, par la même, irrécouvrable.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 14 octobre 2024, lors de laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 18 novembre 2024. A cette audience, la Société était représentée par Maître [K] qui a indiqué que la dette était de 1 650,92€ en principal et s’en est rapporté sur les délais de paiement.

Madame [D] et Monsieur [R] étaient représentés par Maître [X] qui a précisé que 272€ avaient été versés le 12 novembre 2024 et qu’il fallait donc les déduire de la dette. Elle a indiqué que les locataires avaient repris le paiement du loyer, que les loyers impayés correspondaient à des périodes pour lesquelles l’APL ne leur avait pas été versée sans explication et que les locataires sollicitaient une suspension des effets de la clause résolutoire et avaient établi un échéancier à hauteur de 30€ par mois avec la Société.

Aux termes de leurs conclusions, déposées lors de l’audience du 18 novembre 2024 et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de leurs prétentions et moyens, Madame [D] et Monsieur [R] demandent au juge des contentieux de la protection de :

— Déduire du montant réclamé au titre des loyers impayés les frais de procédure,

— Les autoriser à s’acquitter de la somme due au titre de l’arriéré de loyer en 35 mensualités de 30€ chacune, la 36ème mensualité devant solder la dette,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

— Dire que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

— Statuer ce que de droit en ce qui concerne les dépens.

La décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La Société justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 5 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [D] et Monsieur [R] le 19 mars 2024. Il ressort du décompte établi par la Société que les causes dudit commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de six semaines.

La Société est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 1er mai 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er mai 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective de locaux avec remise des clés à la Société ou à son mandataire,

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la Société produit un décompte aux termes duquel, à la date du 8 novembre 2024, Madame [D] et Monsieur [R] lui doivent la somme de 1 378,92€, déduction faite de la somme de 272€ versée par Monsieur [R] le 12 novembre 2024.

Madame [D] et Monsieur [R] ne contestent pas cette somme. Il convient donc de les condamner solidairement à payer la somme de 1 378,92€ à la Société avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, Madame [D] et Monsieur [R] ont repris le paiement du loyer courant. Ils demandent à bénéficier de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l’exigibilité immédiate du solde, l’expulsion de Madame [D] et Monsieur [R] à défaut de départ volontaire ainsi que leur condamnation au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [D] et Monsieur [R], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [D] et Monsieur [R] sont condamnés solidairement à payer à la Société la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la SA 3F NORMANVIE recevable en sa demande de résiliation de bail,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 30 septembre 2022 concernant le logement situé 10 rue de Turgauville, logement 112, à GONFREVILLE-L’ORCHER (76700) donné en location à Madame [I] [D] et Monsieur [Y] [R] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 1er mai 2024,

CONDAMNE solidairement Madame [I] [D] et Monsieur [Y] [R] à payer à la SA 3F NORMANVIE la somme de 1 378,92 euros (mille trois cent soixante-dix-huit euros et quatre-vingt-douze centimes) arrêtée à la date du 12 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Madame [I] [D] et Monsieur [Y] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 35 euros minimum chacune, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Madame [I] [D] et Monsieur [Y] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA 3F NORMANVIE à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— que Madame [I] [D] et Monsieur [Y] [R] soient condamnés solidairement à verser à la SA 3F NORMANVIE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er mai 2024 jusqu’à la date de la libération effective des lieux,

DÉBOUTE la SA 3F NORMANVIE du surplus de ses demandes,

CONDAMNE in solidum Madame [I] [D] et Monsieur [Y] [R] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 mars 2024, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation du 4 juin 2024 et de sa dénonciation au représentant de l’État dans le département,

CONDAMNE solidairement Madame [I] [D] et Monsieur [Y] [R] à payer à la SA 3F NORMANVIE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe de la juridiction au représentant de l’État dans le département, en application des articles L. 412-5 et R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé le 29 JANVIER 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Ségolène DUPERRON Agnès PUCHEUS