MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGEMENT DU 26 JANVIER 2026

Minute :

N° RG 25/00961 – N° Portalis DB2V-W-B7J-HAAF

NAC : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE ILOT N°12 SIS 3 A 11 RUE G.DE MARCEILLES/81-83 RUE ESTIMAUVILLE/58 A 70 RUE E.ZOLA, représenté par son syndic en exercice, la société CITYA LECOURTOIS, immatriculée au RCS du HAVRE sous le numéro 3477926909, dont le siège social est 30-32 avenue Foch – 76600 LE HAVRE

Représentée par M^e Manuel RAISON, Avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Michel TARTERET, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. DIDIM, dont le siège social est sis 72-74 rue Jules Masurier – 76600 LE HAVRE

Non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE

GREFFIER LORS DES DEBATS : Caroline ROSEE

GREFFIER LORS DU PRONONCE : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 17 Novembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DIDIM est propriétaire des lots n°0080 et 0197 dépendants de l’immeuble ILOT n°12 sis 3 A 11 rue G. de Marceilles/81-83 rue Estimauville/58 A rue E. Zola au HAVRE (76600). La copropriété est administrée par la société CITYA LECOURTOIS en qualité de syndic.

Arguant qu’elle ne réglerait pas les charges de copropriété dues, le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son syndic, lui a adressé vainement de multiples mises en demeure dont la dernière en date du 21 décembre 2023. Par acte du 9 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire du Havre.

Aux termes de l’acte introductif d’instance, auquel il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— Recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ILOT n°12 sis 3 A 11 rue G. de Marceilles/81-83 rue Estimauville/58 A rue E. Zola 76600 LE HAVRE, représenté par son syndic en exercice la société CITYA LECOURTOIS, en son action,

— Condamner la SCI DIDIM au paiement d’une somme à titre principal de 2 604,17 euros au titre des charges courantes impayées arrêtées au 7 octobre 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter des mises en demeure des 10 juin 2022 et 21 décembre 2023,

— Condamner la SCI DIDIM au paiement d’une somme 638,40 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire,

— Condamner la SCI DIDIM au paiement d’une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner la SCI DIDIM au paiement d’une somme de 2 424 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire que les intérêts dues pour une année entière porteront également intérêts,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir

— Condamner la SCI DIDIM aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 novembre 2025, lors de laquelle le syndicat des copropriétaires était représenté par Maître Manuel RAISON, substitué par Maître TARTERET qui a déposé son dossier et s’est rapporté à l’acte introductif d’instance.

La SCI DIDIM, citée à l’étude, n’a pas comparu.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 janvier 2026.

MOTIFS

Il résulte de l’article 55 du Décret 67-223 du 17 mars 1967 que le syndic a qualité pour agir en justice aux fins de recouvrer les créances du syndicat, notamment les charges communes restant dues par certains copropriétaires, sans qu’il ait besoin d’une autorisation de l’assemblée générale.

Il est justifié du contrat de syndic pour la période du 26 mars 2024 au 25 mars 2027. La société CITYA LECOURTOIS a donc pouvoir et qualité pour agir au nom du syndicat de copropriété.

Sur la demande en paiement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus « de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun […] et aux charges relatives […]à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. »

L’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En outre, les dispositions de l’article 14-2 de la loi prévoient que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux et que ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En l’espèce, le demandeur produit, au soutien de sa demande, le relevé de compte copropriétaire arrêté au 7 octobre 2025, les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété de 2021 à 2025 et les avis de non-recours, les appels de fonds, la facture des honoraires de l’avocat et les courriers de relance et de mise en demeure.

Il ressort du relevé de compte propriétaire que des frais sont mentionnés à hauteur de 112,80 € (mises en demeure), 480 euros (frais d’huissier) et 1 458 euros au titre des frais d’avocat sont inclus dans la demande d’article 700 du code de procédure civile. La somme due par la SCI DIDIM au titre des charges de copropriété impayées est donc de 2 649,77€.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires est fondé en sa demande en paiement pour la somme de 2 649,77 € (4 700,57 € – 2 050,80 €) au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 7 octobre 2025. La SCI DIDIM est donc condamnée à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision.

Sur les frais exposés

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

Les frais de toute nature, visés par l’article 10-1, ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s’ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

Le syndicat des copropriétaires réclame à la SCI DIDIM une somme de 638,40 € correspondant à des frais de mise en demeure, de relance et de contentieux.

La SCI DIDIM est donc condamnée à payer la somme de 638,40 € au syndicat des copropriétaires à ce titre.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que la SCI DIDIM soit condamnée à lui payer la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par l’ensemble des copropriétaires qui ont dû assumer la trésorerie manquante par sa faute.

La carence de la SCI DIDIM à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun. Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 400 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

La SCI DIDIM, partie perdante, est condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, la SCI DIDIM est condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ILOT n°12 sis 3 A 11 rue G. de Marceilles/81-83 rue Estimauville/58 A rue E. Zola au HAVRE (76600), pris en la personne de son syndic en exercice la société CITYA LECOURTOIS, recevable en ses demandes ;

CONDAMNE la SCI DIDIM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ILOT n°12 sis 3 A 11 rue G. de Marceilles/81-83 rue Estimauville/58 A rue E. Zola au HAVRE (76600), pris en la personne de son syndic en exercice la société CITYA LECOURTOIS, la somme de 2 649,77 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 7 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI DIDIM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ILOT n°12 sis 3 A 11 rue G. de Marceilles/81-83 rue Estimauville/58 A rue E. Zola au HAVRE (76600), pris en la personne de son syndic en exercice la société CITYA LECOURTOIS, la somme de 638,40 euros au titre des frais exposés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI DIDIM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ILOT n°12 sis 3 A 11 rue G. de Marceilles/81-83 rue Estimauville/58 A rue E. Zola au HAVRE (76600), pris en la personne de son syndic en exercice la société CITYA LECOURTOIS, la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ILOT n°12 sis 3 A 11 rue G. de Marceilles/81-83 rue Estimauville/58 A rue E. Zola au HAVRE (76600), pris en la personne de son syndic en exercice la SOCIÉTÉ CITYA LECOURTOIS de sa demande pour le surplus ;

CONDAMNE la SCI DIDIM aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI DIDIM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ILOT n°12 sis 3 A 11 rue G. de Marceilles/81-83 rue Estimauville/58 A rue E. Zola au HAVRE (76600), pris en la personne de son syndic en exercice la société CITYA LECOURTOIS, la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé le 26 JANVIER 2026.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE