COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 28 Mai 2025

N° RG 23/03767 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PKC5

Expédition délivrée

à M^e GIUGLARIS

à M^e GOVERNATORI

le

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sis [Adresse 4]

représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet AGIT [Adresse 6],

représentée par M^e Aude GIUGLARIS substitué par M^e Victoria LECLERC, avocats au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [M] [R] [V]

née le 29 Juin 1954 à [Localité 11] – ITALIE

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-Joël GOVERNATORI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 02 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Madame [M] [V] [R] est propriétaire des lots n° 52, n° 92 et n° 0150, respectivement un garage, une cave et un appartement au sein de la copropriété « [Adresse 9] » située [Adresse 5] ([Adresse 1]).

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires « [Adresse 8] SOLEIL » représenté par son syndic en exercice, le cabinet AGIT, a fait assigner madame [M] [V] [R] devant le tribunal judiciaire de Nice, service de proximité, aux fins d’obtenir le paiement de sommes au titre des charges de copropriété et l’octroi de dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 décembre 2023 et a fait l’objet de plusieurs renvois dont le dernier à l’audience du 02 avril 2025.

Prétentions et moyens des parties

A l’audience du 2 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] », représenté, réitère oralement ses demandes contenues dans ses dernières écritures, et sollicite du tribunal de :

Déclarer recevable la procédure à l’encontre de madame [M] [V] [R] ; Condamner madame [M] [V] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 3 521,02 euros représentant le solde dû au titre des charges de copropriété impayées à la date du 28 mars 2025, à parfaire ; Condamner madame [M] [V] [R] aux frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;Condamner madame [M] [V] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1 850 euros de dommages et intérêts ; Débouter madame [M] [V] [R] de ses demandes ; Condamner madame [M] [V] [R] aux dépens ; Condamner madame [M] [V] [R] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

En réponse au moyen soulevé tiré de l’irrecevabilité de sa demande, il évoque l’article 750-1 du code de procédure civile et affirme que sa demande excède 5 000 euros, compte tenu de la dette de madame [M] [V] [R] et de la demande de dommages et intérêts.

En réponse au moyen tiré de la prescription de sa contradictrice, le syndicat des copropriétaires « LES TERRASSES DU SOLEIL » se fonde sur les articles 2240 et 1342-10 du code civil pour faire valoir que les versements de madame [M] [V] [R] valent reconnaissance de dette et qu’ils doivent s’imputer sur les dettes les plus anciennes. Le syndicat des copropriétaires ajoute en se fondant sur l’article 2222 et non 2224 du code civil qu’un nouveau délai de prescription de cinq ans est intervenu, courant à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi ELAN du 23 novembre 2018.

Au soutien de sa demande en paiement des sommes au titre des charges de copropriété, il se prévaut des articles 10 et 10-1, 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et déclare justifier les sommes réclamées, qui sont liées à des factures de serrurerie imputées à tort au syndicat des copropriétaires puis attribuées à nouveau à madame [M] [V] [R] à la suite de l’assemblée générale du 21 novembre 2017. Le syndicat précise qu’une expertise comptable est en cours au sein de la copropriété et que ces sommes y ont été mentionnées. Le syndicat des copropriétaires déclare également que la défenderesse n’a pas contesté le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 novembre 2017.

A l’appui de sa demande indemnitaire, le syndicat des copropriétaires se fonde sur l’article 1231-6 du code civil et précise que la carence de madame [M] [V] [R] cause un préjudice distinct aux autres copropriétaires qui doivent pallier cette carence en avançant les sommes dues.

A l’audience, madame [M] [V] [R], représentée, réitère oralement ses demandes contenues dans ses dernières écritures et demande au tribunal de :

A titre principal :

Déclarer irrecevable la procédure ;A titre subsidiaire :

Débouter le syndicat des copropriétaires « LES TERRASSES DU SOLEIL » de ses demandes ; En tout état de cause :

Dispenser madame [M] [V] [R] de tous frais de justice engagés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Condamner le syndicat des copropriétaires « LES TERRASSES DU SOLEIL » aux dépens ; Condamner le syndicat des copropriétaires « LES TERRASSES DU SOLEIL » à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de sa demande tendant à voir déclarer la procédure irrecevable, madame [M] [V] [R] se prévaut à titre principal de l’acquisition de la prescription sur le fondement des articles 2224 et 2238 du code civil et explique que le syndicat des copropriétaires a porté au débit du compte de charges de madame [M] [V] [R] la somme de 2 648,73 euros le 1er juillet 2018 et n’a agi qu’après le 1er juillet 2023. Elle ajoute que les paiements effectués par elle l’ont été au titre du paiement des charges courantes afférentes aux appels de fonds, de sorte qu’elle n’a pas reconnu sa dette.

A titre de moyen subsidiaire fondant cette même demande, madame [M] [V] [R] indique que le syndicat des copropriétaires « LES TERRASSES DU SOLEIL » n’a pas respecté l’obligation de tentative de conciliation amiable prévu par l’article 750-1 du code de procédure civile, alors que la somme demandée est inférieure à 5 000 euros.

Pour s’opposer à la demande de paiement des charges du syndicat, madame [M] [V] [R] soutient que le solde antérieur figurant sur son relevé de compte n’est pas justifié et que le montant lui étant réclamé aujourd’hui lors de l’assemblée générale extraordinaire du 21 novembre était différent de celui réclamé.

Pour conclure au rejet de la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires « LES TERRASSES DU SOLEIL », madame [M] [V] [R] affirme qu’aucune pièce n’est produite à l’appui de cette demande.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Sur le moyen tiré de la prescription

L’article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version entrée en vigueur le 25 novembre 2018 à la suite de la loi ELAN du 23 novembre 2018 dispose que ces dispositions s’appliquent aux actions personnelles relatives à la copropriété entre un copropriétaire et le syndicat. Jusqu’à cette date, le délai de prescription prévu par le texte était de dix ans.

L’article 2222, alinéa 2, du code civil dispose qu’en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires « LES TERRASSES DU SOLEIL » indique que madame [M] [V] [R] n’a pas payé ses charges depuis 2017 et selon procès-verbal d’assemblée générale du 21 novembre 2017, résolutions 16 et 20, des sommes ont été mises à sa charge ce jour-là. Si madame [M] [V] [R] indique qu’elles n’ont été portées à son compte que le 1er juillet 2018, elle n’en justifie pas. Le point de départ de la prescription peut donc être fixé à la date de l’assemblée générale, soit le 21 novembre 2017. Si la prescription avait couru pendant dix ans, elle aurait été acquise le 21 novembre 2027.

Or, le 25 novembre 2018, le nouveau délai de prescription prévu par la loi ELAN a commencé à courir pour cinq ans, expirant donc au 25 novembre 2023. Cette date précédant le 21 novembre 2027, la durée totale de la prescription résultant de la loi nouvelle n’a pas excédé la durée prévue par la loi antérieure.

L’assignation du 30 octobre 2023 est donc intervenue avant l’acquisition de la prescription. Par suite, le moyen relatif à l’interruption de la prescription compte tenu des versements effectués par madame [M] [V] [R] est inopérant.

L’action du syndicat des copropriétaires « LES TERRASSES DU SOLEIL » n’est donc pas prescrite.

Elle sera ainsi déclarée recevable.

Sur le moyen tiré de l’absence de tentative de recours à un mode amiable de règlement des litiges

L’article 750-1 du code de procédure civile, dans sa version entrée en vigueur le 13 mai 2023, prévoit qu’à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros.

Lorsque les prétentions réunies sont fondées sur les mêmes faits ou sont connexes, la compétence et le taux du ressort sont déterminés par la valeur totale de ces prétentions, ainsi qu’il résulte de l’article 35, alinéa 2, du code de procédure civile.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient la défenderesse, le syndicat des copropriétaires « LES TERRASSES DU SOLEIL » a formulé, dès son assignation du 30 octobre 2023, une demande tendant au recouvrement de charges de copropriété pour un montant de 3 194,17 euros et une demande tendant à l’obtention de dommages et intérêts pour un montant de 1 850 euros. Ces demandes sont connexes. Additionnées, leur valeur est de 5 044,17 euros, de sorte que la tentative préalable de conciliation ou de médiation n’est pas obligatoire.

Le moyen ne peut donc prospérer.

*

Compte tenu de ce qu’il précède, l’action du syndicat des copropriétaires « LES TERRASSES DU SOLEIL » est déclarée recevable.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Selon l’article 10-1 a) de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

La matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de madame [M] [V] [R] Le contrat de syndic du 8 décembre 2022Deux relevés de comptes copropriétaire en date du 19 septembre 2023 et 28 mars 2025Un décompte de charges du 7 novembre 2022La répartition des charges du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022Les procès-verbaux d’assemblée générale du 26 juillet 2021, du 25 novembre 2021 et du 8 décembre 2022, portant approbation des comptes des exercices 2019-2020 à 2021-2022 et votant le budget prévisionnel de l’exercice 2022-2023Les appels de fonds du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 Le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 27 novembre 2017

Le relevé de compte produit du 19 septembre 2023 fait apparaît un solde antérieur de 2 714,73 euros qui ne permet pas au tribunal de vérifier à quel titre cette somme est due. Le décompte de charges du 7 novembre 2022 (établi pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022), fait état du même solde antérieur, sans justification. Il en va de même du relevé du 28 mars 2025 faisant mention d’un solde antérieur fixé à 2 788,41 euros. Le dire de maître [I], tel que soumis au tribunal, ne mentionne aucun élément de réponse sur la question. Le procès-verbal d’assemblée générale de l’année 2024 n’est pas produit par les parties.

La somme de 205,80 euros est justifiée par la production d’une facture de serrurerie d’un montant identique du 26 mai 2014 et par la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 9 novembre 2017, non contestée par la défenderesse dans le délai de deux mois, de porter cette somme au débit du lot de « monsieur [R] » au titre d’une facturation indue au débit de la copropriété au cours de l’exercice 2013-2014. Le compte-rendu du 5 septembre 2024 de monsieur [H], expert-comptable, fait par ailleurs effectivement mention d’une facture contestée d’un montant de 2 442,93 euros, mais aucune facture n’est produite et la résolution n° 20 du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 novembre 2017 ne fait mention d’aucune somme.

Ainsi, faute de production de relevés de compte précis permettant de remonter jusqu’à la dernière position créditrice, le tribunal ne dispose pas de suffisamment d’éléments probants pour être en mesure de vérifier si madame [M] [V] [R] n’a pas déjà acquitté les sommes réclamées au titre des résolutions N° 16 et 20 de l’assemblée générale du 21 novembre 2017. Le solde de la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires n’est étayé par aucun élément.

En conséquence, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires « LES TERRASSES DU SOLEIL » de sa demande tendant au remboursement des charges de copropriété.

En outre, si le syndicat des copropriétaires demande la prise en charge par madame [M] [V] [R] des frais exposés au titre de l’article 10-1 de loi du 10 juillet 1965, il ne justifie nullement des frais en question exposés. Par suite, il sera débouté de sa demande. Madame [M] [V] [R] sera également déboutée de sa demande de dispense, ne justifiant pas des frais qui lui seraient imputés.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre ni sa qualité de créancier, ni la mauvaise foi de la défenderesse, ni d’un quelconque préjudice.

Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Le syndicat des copropriétaires « LES TERRASSES DU SOLEIL », condamné aux dépens, sera condamné à payer à madame [M] [V] [R] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

Il sera débouté de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires « LES TERRASSES DU SOLEIL », représenté par son syndic en exercice, à l’encontre de madame [M] [V] [R] ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires « LES [Adresse 12] DU SOLEIL », représenté par son syndic en exercice, de sa demande tendant au remboursement des charges de copropriété formée à l’encontre de madame [M] [V] [R] ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires « LES TERRASSES DU SOLEIL », représenté par son syndic en exercice, de sa demande de prise en charge des frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE madame [M] [V] [R] de sa demande de dispense de prise en charge des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires « LES TERRASSES DU SOLEIL », représenté par son syndic en exercice, de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de madame [M] [V] [R] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires « LES TERRASSES DU SOLEIL », représenté par son syndic en exercice, aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires « LES TERRASSES DU SOLEIL », représenté par son syndic en exercice, à payer à madame [M] [V] [R] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires « LES TERRASSES DU SOLEIL », représenté par son syndic en exercice, de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier Le président