TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 06 Juin 2025

N° RG 25/01970 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LPJE

Jugement du 06 Juin 2025

N° : 25/527

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[F] [B]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à S.A ESPACIL HABITAT

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 06 Juin 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 28 Mars 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 06 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Mme [Y] [O], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [F] [B]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 janvier 2023, à effet au 23 janvier 2023, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [F] [B] sur des locaux situés au [Adresse 6]) à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 380,91 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.408,12 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [B] le 5 juillet 2024.

Par assignation du 16 janvier 2025, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour, au bénéfice de l’exécution provisoire, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [B] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3.618,17 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,120 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire, si des délais de paiement devaient être accordés aux locataires, elle sollicite qu’il soit précisé qu’à défaut d’un seul versement y compris le loyer en cours, la clause résolutoire reprendra ses droits et le bail sera résilié.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mars 2025.

A cette date, la société ESPACIL HABITAT a comparu représentée par Mme [Y] [O] dument munie d’un pouvoir.

Se référant oralement aux termes de son assignation, la société ESPACIL HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 janvier 2025, s’élève désormais à 4.074,84 euros.

La société ESPACIL HABITAT précise qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Elle indique ne pas avoir connaissance d’une éventuelle procédure de surendettement au bénéfice du locataire.

Au soutien de ses prétentions, la bailleresse fait valoir que de nombreuses échéances de loyers sont restées impayées et que le locataire n’a pas régularisé la situation malgré la notification d’un commandement de payer.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [F] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 5 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.408,12 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 septembre 2024.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail à cette date et d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ESPACIL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation,

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 456,67 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, les conditions générales du contrat de bail précisent en leur article 3.1 que le loyer et ses annexes sont payables à terme échu le dernier jour du mois.

La société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 janvier 2025, M. [F] [B] lui devait la somme de 4.074,84 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Malgré l’absence de comparution du locataire, il sera tenu compte de ce montant actualisé, le paiement d’indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer étant demandé dès l’assignation et permettant au défendeur de connaître le montant réclamé.

M. [F] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2024 sur la somme de 2.408,12 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1.210,05 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur les demandes accessoires

M. [F] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenu aux dépens, M. [F] [B] sera condamné à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 50 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514-1 du même code, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 janvier 2023 entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et M. [F] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6]) à [Localité 9] est résilié depuis le 6 septembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [F] [B], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [F] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6]), [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [F] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 456,67 euros (quatre cent cinquante-six euros et soixante-sept centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [F] [B] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 4.074,84 euros (quatre mille soixante-quatorze euros et quatre-vingt-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2024 sur la somme de 2.408,12 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1.210,05 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [F] [B] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 50 euros (cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [F] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 juillet 2024 et celui de l’assignation du 16 janvier 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge