TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGE DE L’EXECUTION CHARGE DU SERVICE

DES SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

STATUANT SUR DES CONTESTATIONS

ET AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

DU 18 JUILLET 2025

N° RG 24/00140 – N° Portalis DB22-W-B7I-SM5J

Code NAC : 78A

ENTRE

CAISSE DE CREDIT MUTUEL D’OZOIR LA FERRIERE, société coopérative de crédit à capital variable et responsabilité statutairement limitée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de MELUN sous le numéro 487 852 287, dont le siège social se situe [Adresse 2] à OZOIR LA FERRIERE (77330), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

CRÉANCIER POURSUIVANT

Représenté par Maître Julien MARTINET du cabinet SWIFT LITIGATION, avocat plaidant au barreau de PARIS, substitué par Maître Mehdi BENTOUNES, des mêmes cabinet et barreau, et par Maître Elisa GUEILHERS de la SELARLU ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 96.

ET

Madame [H] [C] [K] [S], née le [Date naissance 1] 1990 à [Localité 5] (RÉPUBLIQUE CENTRAFRICAINE), de nationalité centrafricaine, demeurant [Adresse 4].

PARTIE SAISIE

Représentée par Maître Yvan BELIGHA, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX et par Maître Anne-Sophie REVERS de la SELARL ANNE-SOPHIE REVERS AVOCAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Elodie LANOË, Vice-Présidente

Greffier : Aude JOUX

DÉBATS

À l’audience du 04 juin 2025, tenue en audience publique.

***

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 27 juin 2024 à Madame [H] [K] [S] par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL D'[Localité 8] en recouvrement de la somme de 233.216,74 euros arrêtée au 18 décembre 2023,

Vu la publication du commandement de payer le 2 août 2024 au service de la publicité foncière de [Localité 9] 2 (volume 2024 S numéro 123),

Vu l’assignation délivrée à la débitrice saisie le 23 septembre 2024 pour l’audience du 13 novembre 2024 dans laquelle le créancier poursuivant sollicite la vente forcée du bien saisi,

Vu l’acte de dépôt du cahier des conditions de vente du 27 septembre 2024 au greffe de la juridiction,

L’affaire a été successivement renvoyée.

Par conclusions notifiées par RPVA le 23 mai 2025, Madame [K] [S] sollicite de :

Constater que la saisie-vente n’est pas justifiée et ordonner le maintien du contrat de prêtRejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée par le créancierÀ titre subsidiaire

Accorder un délai afin de procéder à la vente amiable du bien saisi.

Par conclusions notifiées par RPVA le 3 juin 2025, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL D'[Localité 7] sollicite que :

Madame [K] [S] soit déboutée de l’ensemble de ses demandesSoit ordonnée la vente du bien saisiMadame [K] [S] soit condamnée à verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 4 juin 2025 et mise en délibéré au 18 juillet 2025.

Par note en délibéré du 6 juin 2025, le conseil de Madame [K] [S] a fourni la pièce 11 de son dossier de plaidoirie qui était manquante.

Ce jour, le présent jugement a été prononcé.

MOTIFS DE LA DECISION

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL D'[Localité 7] poursuit la vente forcée des biens et droits immobiliers dans un immeuble situé sur la commune de [Localité 6], dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3], conformément à la description plus amplement détaillée contenue dans le cahier des conditions de vente.

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de constatations, même lorsqu’elles sont libellées sous la forme d’une demande tendant à voir « dire que » ou « juger que » formées dans les écritures des parties, dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais recèlent en réalité les moyens des parties.

Sur la validité de la déchéance du terme

Il résulte de l’article 1104 du code civil que les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi.

Madame [K] [S] soutient qu’elle n’a jamais été à l’origine de la falsification des relevés bancaires dénoncés par le créancier et qu’elle avait eu recours à un courtier, Monsieur [V], pour réaliser son crédit immobilier. Elle indique lui avoir transmis ses relevés bancaires qui ont été par la suite falsifiés par le courtier et qu’elle n’avait pas connaissance de la fraude. Elle précise que la déchéance du terme ne peut être prononcée que lorsqu’il est avéré que la falsification des documents l’a été par l’emprunteur lui-même ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Elle ajoute qu’elle règle régulièrement son crédit immobilier et qu’il n’y a pas d’incident de paiement.

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL D'[Localité 7] rétorque que Madame [K] [S] a signé l’offre de prêt le 1er avril 2023. Toutefois, il est apparu que les relevés bancaires qu’elle avait fournis aux fins d’obtention du prêt sont falsifiés et non conformes à la réalité et que la débitrice n’a pas répondu à la mise en demeure qui lui a été adressée afin d’apporter des explications. Elle ajoute n’avoir jamais eu connaissance d’un quelconque intermédiaire qui aurait agi pour elle. Elle précise que Monsieur [V] n’est pas inscrit sur le registre unique des intermédiaires en assurances, banque et finance, pourtant obligatoire.

En l’espèce, la clause d’exigibilité immédiate prévue dans le contrat de prêt prévoit que « le prêteur peut, sur simple notification à l’emprunteur et sans autre formalité préalable, se prévaloir de la déchéance du terme et exiger le remboursement immédiat de la totalité de la sommes restant dues au titre du crédit dans l’un quelconque des cas ci-dessous : (…) si l’emprunteur a déclaré ou fourni au prêteur des informations ou des documents qui ne sont pas exacts, sincères et véritables, de nature à compromettre le remboursement du crédit ».

L’offre de crédit immobilier a été signée électroniquement pas Madame [K] [S] le 1er avril 2023.

Par courriel en date du 9 octobre 2023, le service de fraude de la SOCIETE GENERALE a indiqué au créancier que les relevés bancaires de Madame [K] [S] étaient falsifiés.

Par courrier en date du 17 novembre 2023, le créancier a envoyé une mise en demeure à Madame [K] [S] afin de réaliser des observations sous quinze jours sur la présentation de faux documents notamment de faux relevés bancaires.

Par courrier en date du 18 décembre 2023, la déchéance du terme a été prononcée sans réponse de Madame [K] [S] à la mise en demeure.

Par conséquent, si Madame [K] [S] indique qu’elle aurait fait appel à un intermédiaire pour s’occuper de son crédit immobilier, cela ne ressort pas des pièces du dossier. En revanche, il apparait que les relevés bancaires sont au nom de Madame [K] [S] et qu’elle a elle-même signée l’offre de prêt. En outre, malgré la mise en demeure de s’expliquer sur ces relevés falsifiés, Madame [K] [S] n’a apporté aucune réponse. Enfin, les discussions rapportées en procédure entre le frère de Madame [K] [S] et un certain « taj » ne permettent pas d’établir qu’il aurait été mandaté par cette dernière en qualité de courtier, d’autant qu’il n’apparait pas avoir cette qualité comme n’apparaissant pas dans le registre légal.

Dès lors, il apparait que le prononcé de la déchéance du terme, qui respecte les clauses contractuelles, est bien valable.

Sur le titre exécutoire et la fixation de la créance

Aux termes de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

En l’occurrence, le créancier poursuivant produit la copie d’un acte notarié en date du 14 avril 2023 consistant en un crédit immobilier conclu entre la CAISSE DE CREDIT MUTUEL D'[Localité 7] et Madame [K] [S] pour un montant de 233.869 euros au taux de 3,55% l’an remboursable sur 292 échéances.

La créance, fixée par le créancier à la somme de 233.216,74 euros au 18 décembre 2023, n’est pas contestée dans son montant par la débitrice. Elle sera donc fixée à cette somme.

Sur l’orientation de la procédure

Madame [K] [S] sollicite l’autorisation de vendre amiablement les biens saisis.

Il sera fait droit à cette demande dès lors qu’il est produit une estimation du bien saisi en date du 7 janvier 2025 entre 192.000 et 201.600 euros net vendeur.

Compte tenu de la description des biens ainsi que de leur emplacement, le prix ne saurait être inférieur à 175.000 euros net vendeur, étant rappelé qu’il n’est pas interdit à la partie saisie de trouver un acquéreur disposé à payer un prix supérieur au prix minimum fixé dans la présente décision.

Sur les frais de poursuite

Les frais de poursuite seront taxés à la somme de 1.990,57 euros déduction faite des sommes au titre des émoluments complémentaires, des courriers et des sommes sans justificatifs produits.

Les émoluments de l’article A 444-191 du code commerce sont compris dans les dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile et restent à la charge de la partie perdante au visa de l’article 696 dudit code. Ils ne sauraient être mis à la charge de l’acquéreur dans le cadre de la vente amiable.

Les prestations postérieures à la vente sont tarifées et donc taxables, mais pas par le juge de l’exécution. Elles ne le sont qu’au titre de la procédure ordinaire de taxation relevant de l’article 704 et suivant du code de procédure civile et ressortissent donc des seuls dépens. En effet, les émoluments de l’article A 444-191 du code commerce, sont calculés sur « l’intérêt du litige » soit le prix de vente qui est nécessairement inconnu lors de la taxation, conformément à l’article A444-188 du code de commerce. Cet émolument naît donc postérieurement à la taxe du juge de l’exécution qu’il ne compose donc pas. Etant généré dans le cadre d’une procédure d’exécution, il compose les dépens prévus à l’article 695 du code de procédure civile qui incombent à celui qui y est condamné.

Sur les frais irrépétibles

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL D'[Localité 7] sollicite la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette demande sera rejetée au titre de l’équité.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement en matière d’exécution immobilière, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu les articles L. 111-2 et suivants, L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants et R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de nullité de la déchéance du terme ;

VALIDE la procédure de saisie immobilière pour la somme fixée à 233.216,74 euros arrêtée au 18 décembre 2023 ;

Vu les articles R. 322-20 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur les ventes amiables,

AUTORISE la vente amiable des biens saisis ;

FIXE à la somme de 175.000 euros net vendeur, le prix en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

TAXE les frais de poursuite à la somme de 1.990,57 euros ;

DIT que les frais taxés seront payés directement par l’acquéreur en sus du prix ;

DIT que l’affaire sera appelée à l’audience du MERCREDI 12 NOVEMBRE 2025 à 10h30 ;

RAPPELLE que dans l’hypothèse où un acte de vente serait passé conformément aux prescriptions de la présente décision, il conviendrait d’apporter la preuve de la consignation du prix de vente à la Caisse des dépôts et consignations par la production à la prochaine audience, du récépissé délivré par cet organisme, ainsi que du justificatif du paiement des frais de poursuite ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [S] aux entiers dépens en ceux excédant les frais taxés ;

DIT que le présent jugement sera annexé au cahier des conditions de la vente ;

ORDONNE la mention du présent jugement en marge de la copie du commandement publié.

Fait et mis à disposition à [Localité 9], le 18 juillet 2025.

Le Greffier Le Président

Aude JOUX Elodie LANOË