Minute n°25/

ORDONNANCE DU : 05 septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00593 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IK23

AFFAIRE : S.C.I. DENIS CATHERINE CHANTEPIE PATRIMOINE

c/ [O] [W], [V] [N] [U] [S], [G] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. DENIS CATHERINE CHANTEPIE PATRIMOINE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Alain DUPUY de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocats au barreau du MANS

DEFENDEURS

Madame [O] [W], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Régine GAUDRE de la SELARL CAPPATO GAUDRE, avocats au barreau d’ANGERS

Monsieur [V] [N] [U] [S]

né le 25 Décembre 1986 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Aouatef BRABER, avocat au barreau du MANS

Madame [G] [F]

née le 11 Septembre 1985 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Aouatef BRABER, avocat au barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 27 juin 2025,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 05 septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

La SCI DENIS CATHERINE CHANTEPIE PATRIMOINE (D2C) est propriétaire non occupante d’un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 10] depuis 2012. L’immeuble attenant situé au numéro 7 était l’entière propriété de madame [W] depuis fin 2019 suite à une succession familiale. Madame [W] a depuis vendu son bien à monsieur [S] et madame [F].

Alors que madame [W] était encore la propriétaire, elle a fait réaliser des travaux de réhabilitation en procédant notamment à une dépose totale des cloisons et doublages ainsi que des faux plafonds.

Le 9 décembre 2019, la SCI D2C était informée par madame [W] que dans le cadre des travaux entrepris, des dégâts avaient pu être occasionnés sur un plancher, ces dégâts pouvant impacter la salle de bains de la SCI. Depuis, en effet, le plancher de ladite salle de bains s’affaisse.

Madame [W] a procédé alors à une déclaration de sinistre auprès de son assureur la MAIF. Plusieurs réunions d’expertise ont eu lieu mais aucune solution amiable ne s’est dégagée.

Aussi, par acte du 10 décembre 2024 , la SCI D2C a fait citer devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans, madame [W] auquel elle demande d’organiser une expertise judiciaire, afin notamment de vérifier la réalité des désordres ainsi que les travaux réalisés outre réserver les dépens.

Puis par acte du 16 avril 2025, la SCI D2C a également assigné monsieur [V] [S] et madame [G] [F], les nouveaux propriétaires.

En vue de l’audience, madame [W] a fait valoir :

— que la SCI D2C ayant été informée de la rupture de l’élément de charpente dès le jour de sa survenance, soit le 9 décembre 2019, le délai quinquennal de l’article 2224 du code civil serait ainsi écoulé et l’action prescrite.La SCI devra donc être déboutée de sa demande d’expertise, tout procès étant voué à l’échec ;

— que la SCI D2C n’a pas d’intérêt à agir contre elle dans la mesure où elle n’est plus propriétaire du bien, l’ayant vendu à monsieur [S] et madame [H], le 23 août 2024, étant rappelé que les nouveaux propriétaires ont déclaré être informés du problème structurel sur le plafond dela pièce située au 1er étage, avoir reçu toutes les explications sur le problème, avoir négocié le prix en conséquence et faire leur affaire personnelle de la situation sans recours contre quiconque ;

— que subsidiairement, sur le fond, il ne peut lui être reproché d’avoir failli à l’entretien de son bien dans la mesure où elle en a hérité de sa grand-mère en 2014 et ne l’a jamais occupé, qu’elle en est devenue l’entière propriétaire le 14 novembre 2019, qu’elle n’a jamais modifié la structure de l’habitation ni modifié les cloisons, qu’elle n’a jamais été informée de la présence d’insectes et qu’il appartiendra à la SCI D2C de produire aux débats l’ensemble des pièces contractuelles correspondant aux travaux qu’elle a entrepris ;

— que la SCI devra également supporter le fait de ne pas avoir exercé de recours à l’encontre de l’assureur de la société PLOUZE, en l’occurence les MMA, dans le délai de garantie de 10 ans.

Elle sollicitait donc le débouté des demandes de la SCI D2C, le fait en tout état de cause qu’elle appelle à la cause les nouveaux propriétaires et que la SCI soit condamnée à lui régler la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Monsieur [S] et madame [F] ayant été appelés à la cause, pour leur part, font valoir :

— que la clause invoquée par madame [W] est inopposable au vu des dispositions de l’article 1199 du code civil ;

— qu’ils n’ont en tout état de cause rien fait pour aggraver le désordre, qu’ils ont acheté le bien en l’état et n’ont pas poursuivi de travaux ou modifié la structure, qu’ils sont tiers au désordre et qu’ils ne peuvent donc être tenus pour responsable ;

— à titre subsidiaire, ils ne s’opposent pas aux demandes de la SCI D2C et formulent protestations et réserves d’usage.

En réponse à ces conclusions, la SCI D2C précise que :

— madame [W] ne peut écrire qu’elle n’a pas procédé à des transformations et qu’elle ignorait les désordres dans la mesure où elle a entrepris des travaux de dépose de la totalité des cloisons et doublages ainsi que des faux-plafonds ; elle ne peut non plus soutenir qu’elle n’était pas informée de l’état de dégradation de la poutre muralière dans la mesure où il a été constaté que des planchettes avaient été clouées de part et d’autre de la sous face des solives ;

— de ce fait sa responsabilité pourrait être engagée sur le fondement des troubles anormaux du voisinage ou sur le fondement de la responsabilité délictuelle, dans ces hypothèses, seule une expertise judiciaire permettra de déterminer l’origine des désordres et de chiffrer les travaux de réparation,

— concernant l’éventuelle prescription, dans le cadre d’une responsabilité extra-contractuelle, la date qui doit être prise en compte est la manifestation du dommage, or, si madame [W] a bien porté à sa connaissance les dégâts occasionnés sur son plancher, la SCI n’a constaté que plus tard et au delà du 9 décembre 2019, les dégâts sur sa propriété ;

— s’agissant de sa qualité à agir à son encontre, madame [W] est responsable à titre personnel et ne peut évoquer une clause contractuelle la liant avec les nouveaux propriétaires ;

— Enfin, il ne peut être reproché à la SCI de ne pas avoir sollicité l’assureur de la société PLOUZE dans la mesure où les deux cabinets d’expertise amiable ont précisé l’un et l’autre que les dégâts n’étaient pas liés aux travaux réalisés par ladite société mais bien en lien avec la vétusté des lieux, en tout état de cause, madame [W] pouvait tout autant solliciter l’assureur de la société PLOUZE.

L’affaire a été mise en délibéré à l’audience du 5 septembre 2025 et sera contradictoire.

MOTIFS

Sur la prescription invoquée par madame [W]

L’article 2224 du code civil dispose que “Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.”

De plus l’article 1240 du même code précise que “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

En l’espèce, madame [W] considère que la prescription est acquise dans la mesure où elle a informé le 9 décembre 2019 la SCI D2C des dégâts occasionnés sur un plancher de sa propriété. Cependant, comme le rappelle la SCI D2C, elle n’a pas constaté dès le 9 décembre les dégâts sur son propre bien, même si elle a réagi rapidement. Ainsi le 16 décembre 2019, répond-elle à madame [W] en lui écrivant “je vous remercie de m’avoir informé dès lundi 9 décembre des dégâts occasionnés sur un plancher pendant les travaux réalisés dans votre logement et pouvant impacter le logement m’appartenant situé au dessus. J’ai pu prévenir les occupants locataires et leur donner quelques recommandations pour éviter un potentiel accident.” Ainsi, n’étant pas sur place, le gérant de la SCI D2C n’a pas pu constater dès le 9 décembre les dégâts. Son assignation du 10 décembre 2024 n’est donc pas hors délai.

Sur le défaut de qualité à agir à l’encontre de madame [W]

Madame [W] évoque les termes du contrat de vente passé entre monsieur [S], madame [F] et elle-même pour estimer qu’elle ne peut être appelée à la procédure n’étant plus la propriétaire du bien et les nouveaux propriétaires ayant accepté de prendre le bien en état.

Cependant, comme le rappelle monsieur [S] et madame [F], l’article 1119 du code civil précise que “le contrat ne crée des obligations qu’entre les parties”. De plus, les clauses de transfert de responsabilité dans une vente ne peuvent pas priver le tiers lésé de son action contre l’auteur du dommage.

En l’espèce, la clause insérée dans le contrat de vente du 23 août 2023 ne concerne que les rapports entre madame [W] et eux-mêmes et ne saurait être opposable à la SCI D2C. Ainsi, cette dernière avait toute qualité pour agir contre madame [W] et ce dans l’optique de déterminer son degré de responsabilité dans le dommage.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instructions légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, la SCI D2C n’a pas à démontrer l’existence de désordres ou fautes qu’elle invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir. Elle doit seulement justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions.

Or, tel est le cas dans la mesure où elle produit le rapport de la société SARETEC du 24 novembre 2022 qui précise entre autre “le sinistre est consécutif à la rupture partielle de la poutre muralière maintenant un côté des solives support du plancher. L’état de dégradation très avancé du bois par pourrissement et attaque d’insectes lignivores a conduit à sa rupture. Cet état était selon non sans doute possible apparent et même connu des propriétaires ou anciens propriétaires de la maison.”

Il importe peu à ce stade que ces éléments n’aient pas été contradictoirement débattus, la mesure d’instruction sollicitée ayant précisément pour objet de rendre les constatations de l’expert contradictoires.

Au regard de ces éléments, et alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, la SCI D2C dispose d’un motif légitime à faire établir les désordres qu’elle allègue, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de la SCI D2C le paiement de la provision initiale.

Sur les autres demandes

La demande d’expertise est fondée sur l’article 145 du code de procédure civile et les responsabilités ne sont pas déterminées, de sorte que le défendeur ne peut être considéré comme la partie qui succombe au sens des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

Les dépens resteront donc à la charge de la SCI D2C, il n’y a pas lieu de les réserver, la présente décision mettant fin à l’instance.

Par ailleurs, les responsabilités n’étant pas déterminées, il ne sera pas fait droit à la demande d’article 700 du code de procédure civile sollicitée par madame [W].

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

DECLARE recevable l’action engagée par la SCI D2C contre madame [W] ;

ORDONNE une expertise ;

DÉSIGNE pour y procéder monsieur [P] [Z], expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de Angers, demeurant [Adresse 9] ([Courriel 8]) avec mission de :

— Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;

— Se rendre sur les lieux situés [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 10] et ;

— Prendre connaissance de tous documents utiles ;

— Recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ;

— Se faire communiquer par les parties tous documents utiles établissant leurs rapports de droit ;

— Visiter l’immeuble, décrire tous les désordres, (qu’il s’agisse des désordres allégués au jour de la présente décision, d’éventuels désordres qui pourraient apparaître postérieurement à la présente décision, ou des désordres qui pourraient être mis en lumière par les opérations d’expertise ou à l’occasion de celles-ci) et en préciser l’importance ;

— Rechercher la cause des désordres, en précisant notamment s’il y a eu défaut d’entretien ;

— Préciser quelles sont ou pourraient être les conséquences de ces désordres ;

— Donner son avis sur la répartition des responsabilités imputables aux différents intervenants par référence aux causes décelées ;

— Proposer les remèdes propres à pallier les désordres et à assurer la remise en état ou en sécurité de l’immeuble, et donner son avis sur leur coût ;

— Décrire et chiffrer les travaux urgents qui s’avéraient indispensables pour éviter l’aggravation des désordres ou assurer la mise en sécurité de l’immeuble ;

— Proposer un apurement des comptes entre les parties en distinguant le cas échéant les moins values résultant de travaux entrant dans le devis et non exécutés, le montant des travaux effectués mais non inclus dans le devis en précisant sur ce point s’ils étaient nécessaires ou non et plus généralement en distinguant le coût des reprises nécessaires en fonction de chaque entreprise intervenue sur le chantier ;

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ;

— Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission ;

— Procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

ORDONNE aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

DIT QUE :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances ;

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission ;

— l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur ;

— l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties, leur impartir un délai pour déposer leurs éventuels dires, et y répondre ;

— l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de HUIT MOIS à compter de l’information qui lui sera donnée de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT QUE les frais d’expertise seront avancés par la SCI D2C prise en la personne de son gérant, devra consigner la somme de QUATRE MILLE EUROS (4000 €) à valoir sur la rémunération de l’expert auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire du MANS dans le délai de deux mois de la présente décision étant précisé qu’ à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner ;

PRECISE que monsieur [S] et madame [F] devront également être appelés aux opérations d’expertise ;

COMMET le président du tribunal judiciaire, et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire du MANS, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

DEBOUTE madame [W] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

DIT que les dépens resteront à la charge de la SCI D2C prise en la personne de son gérant sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND