MINUTE N° : 25/01189

JUGEMENT

DU 16 Janvier 2026

N° RC 25/01552

DÉCISION

Contradictoire et en Premier ressort

TOURS METROPOLE HABITAT OPH inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° 351 243 076

ET :

[O] [P]

Débats à l’audience du 16 Octobre 2025

copie et grosse le :

à [Localité 1] METROPOLE HABITAT OPH

copie le :

à Madame [O] [P]

Monsieur le Préfet d'[Localité 2] et [Localité 3]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TENUE le 16 Janvier 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C.LEBRUN

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 16 Janvier 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

TOURS METROPOLE HABITAT OPH inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° 351 243 076, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté à l’audience par Mme [N] [T] munie d’un pouvoir de représentation

D’une Part ;

ET :

Madame [O] [P]

née le 13 Janvier 1971 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

comparante

D’autre Part ;

RG 25/01552

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 septembre 2009, l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT, anciennement l’OPAC de [Localité 1], a consenti un bail d’habitation à Monsieur [F] [Q] et Madame [P] [O] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 268,78 € hors charges.

Par suite du décès de Monsieur [F] [Q] en date du 18 novembre 2022, Madame [P] [O] est devenue seule titualire du bail.

Le 16 janvier 2025 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [P] [O] par acte de commissaire de justice du 28 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [P] [O] ;

— dire et juger en conséquence que Madame [P] [O] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

— l’expulsion de la locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [P] [O] au paiement de la somme de 766,27 € au titre des loyers impayés ;

— la condamnation de Madame [P] [O], à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la parfaite libération des lieux ;

— la condamnation de Madame [P] [O] à verser à l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Madame [P] [O] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer en date du 16 janvier 2025, de l’assignation ainsi que la dénonciation à la CCAPEX.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 16 octobre 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 2] et [Localité 3] le 31 mars 2025. Le tribunal n’a pas été destinataire du diagnostic social et financier.

A l’audience, l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT – représenté par Mme [N] munie d’un pouvoir de représentation – maintient de son assignation, actualise la dette locative à la somme de 1899,74 € arrêtée au 14 octobre 2025.

Régulièrement citée par acte de commissaire de justice du 28 mars 2025 signifié à étude, Madame [P] [O] a comparu à l’audience et a demandé l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a déclaré être salarié en CDD d’un an renouvelable et percevoir un revenu mensuel d’environ 1114,00 €. Elle a un enfant à charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX en date du 28 juin 2024 soit plus de deux mois avant l’assignation délivrée le 28 mars 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 2] et [Localité 3] par voie électronique le 31 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 16 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 18 Septembre 2009 aux termes duquel il est prévu à l’article 6.5 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025 à Madame [P] [O] et portant sur la somme de 1033,04 € dont 946,08 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [P] [O] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 mars 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 18 septembre 2009, le commandement de payer délivré le 16 janvier 2025 et le décompte de la créance arrêté au14 octobre 2025 faisant apparaître une somme de 1899,74 € à la charge de la locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier à hauteur de 161,45 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il convient d’écarter les frais de dossier de 20,00 € imputés par le bailleur au locataire en janvier 2025 correspondant à des frais pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Il convient, par conséquent, de condamner Madame [P] [O] à verser à l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT la somme de 1718,29 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au14 octobre 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il apparaît que Madame [P] [O] est salariée et dispose des ressources financières suffisantes au paiement du loyer courant et à l’apurement de la dette locative.

En outre, il résulte du décompte susvisé que Madame [P] [O] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience, démontrant ainsi ses capacités de remboursement.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à Madame [P] [O] des délais de paiement auxquels le bailleur est favorable et ce, suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer à la charge de Madame [P] [O].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 mars 2025;

Condamne Madame [P] [O] à payer à l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT la somme de 1718,29 € (MILLE SEPT CENT DIX HUIT EUROS ET VINGT NEUF CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au14 octobre 2025 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Madame [P] [O] à se libérer de sa dette de 1718,29 € en 17 mensualités de 100,00 € et le solde à la 18ème échéance ;

Dit que ces mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Madame [P] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux loués [Adresse 5] à [Localité 5], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Madame [P] [O] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Madame [P] [O] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute l’OPH [Localité 1] METROPOLE HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [P] [O] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

RG 25/01552