MINUTE 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 28 Mars 2025

N° RG 23/01524 – N° Portalis DB2N-W-B7H-HYSO

DEMANDEURS

Monsieur [X] [F]

né le 28 Juillet 1986 au MAROC

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Christophe BUFFET, membre de la SCP ACR AVOCATS, avocat au Barreau d’ANGERS

Madame [I] [K]

née le 05 Octobre 1992 à [Localité 7] (76)

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Christophe BUFFET, membre de la SCP ACR AVOCATS, avocat au Barreau d’ANGERS

DEFENDERESSE

Madame [E], [O] [Z] née [H]

née le 23 Juin 1958 à [Localité 3] (72)

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-Yves BENOIST, membre de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Morgane ROLLAND, Vice-Présidente

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.

Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DÉBATS A l’audience publique du 14 janvier 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 28 mars 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Jugement du 28 Mars 2025

— prononcé publiquement par Morgane ROLLAND, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— contradictoire

— signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

copie exécutoire à Maître Christophe BUFFET de la SCP ACR AVOCATS – C3, Maître Jean-yves BENOIST de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS – 10 le

N° RG 23/01524 – N° Portalis DB2N-W-B7H-HYSO

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’une promesse authentique de vente signée le 3 décembre 2022, Mme [E] [H] épouse [Z] s’est engagée jusqu’au 31 mars 2023 à vendre à Mme [I] [K] et M. [X] [F] une maison d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 2] (72), au prix de 275 000 €.

L’acte prévoyait notamment au profit des bénéficiaires une faculté de rétractation ainsi qu’à leur charge le paiement d’une indemnité d’immobilisation de 27 500 € le cas échéant.

Mme [K] et M. [F] n’ont pas donné suite à la promesse de vente dans le délai d’exécution de celle-ci.

Par courrier recommandé avec accusé de réception reçu du 31 mars 2023, Mme [Z] a mis en demeure Mme [K] et M. [F] de procéder au paiement du prix du bien ou de verser l’indemnité d’immobilisation sous huitaine.

Le 5 mai 2023, Mme [Z] a fait pratiquer une saisie-attribution à l’encontre de M. [F], dénoncée le 10 mai suivant, qui a fait l’objet d’une contestation devant le juge de l’exécution.

Par assignation délivrée le 5 juin 2023, Mme [K] et M. [F] ont saisi le tribunal judiciaire du Mans aux fins de voir annuler ou de constater la caducité de la promesse de vente.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 9 janvier 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé du litige, les demandeurs prétendent bénéficier de leur droit de rétractation prévu à l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, contestant le caractère probant des pièces adverses tendant à démontrer la notification régulière du contrat.

Ils font encore valoir que la promesse de vente est nulle ou caduque pour défaut d’exécution des conditions suspensives prévues relatives à la propriété antérieure et à l’état hypothécaire du bien. Ils ajoutent que l’existence d’une servitude d’oléoduc mentionnée au certificat d’urbanisme a pour effet de réduire la valeur du bien.

Subsidiairement Mme [K] et M. [F] entendent voir requalifier la promesse unilatérale de vente en promesse synallagmatique et demandent de dire nulle la clause d’indemnité d’immobilisation prévue.

Ils demandent plus subsidiairement encore de qualifier la clause d’immobilisation de clause pénale et en sollicitent la réduction. Ils estiment que le montant de 27 500 € apparaît excessif pour trois mois d’immobilisation de sorte que la somme prévue avait en réalité pour effet d’obliger les bénéficiaires à conclure la vente.

En réponse, Mme [Z] conclut dans ses dernières écritures du 18 avril 2024 au débouté de l’intégralité des demandes adverses et à la condamnation de Mme [K] et M. [F] à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que les conditions suspensives d’usage relatives à l’obtention des documents administratifs utiles ont été levées, en rappelant que les bénéficiaires n’entendaient pas recourir à un emprunt. Elle prétend que les acquéreurs ont bien reçu un courrier recommandé électronique leur permettant d’exercer leur droit de rétractation, ce qu’ils n’ont pas fait dans le délai prévu, de sorte qu’ils ne peuvent se prévaloir de la caducité revendiquée. Elle ajoute qu’au titre des conditions suspensives prévues, le bien n’était pas soumis à droit de préemption, l’existence d’une servitude relative à un oléoduc était connue des acquéreurs, qui avaient également été informés de l’origine de propriété et de l’état hypothécaire.

Enfin, Mme [Z] soutient que l’indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’option ou de la réservation mais n’est pas prévue pour sanctionner un engagement que l’une des parties n’aurait pas exécuté, de sorte qu’elle ne peut être qualifiée de clause pénale. Elle est donc due dans son intégralité conformément à ce à quoi s’étaient engagés les acquéreurs devant notaire sans ambiguïté. Au surplus, Mme [Z] ajoute que Mme [K] avait reconnu être redevable de la somme demandée, et précise qu’elle a finalement revendu le bien pour un prix bien moindre que celui auquel elle aurait dû le vendre à ses premiers acquéreurs, démontrant son caractère non excessif.

La procédure a été clôturée le 18 juillet 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

N° RG 23/01524 – N° Portalis DB2N-W-B7H-HYSO

MOTIFS

Sur la demande de bénéficier du droit de rétractation :

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Il est de plus d’ordre public que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il était stipulé à la promesse de vente au chapitre « faculté de rétractation » que le bien étant à usage d’habitation, le bénéficiaire non professionnel de l’immobilier bénéficie de la faculté de se rétracter, et qu'« à cet effet, une copie du présent acte avec ses annexes lui sera notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification, le bénéficiaire pourra exercer la faculté de rétractation, et ce par lettre recommandée avec accusé de réception ou exploit d’huissier, à son choix exclusif. (…) En cas de pluralité de bénéficiaires, il est expressément convenu que la rétractation d’un seul d’entre eux emportera automatiquement résolution des présentes. Le bénéficiaire donne son accord pour toute notification lui soit faite par lettre recommandée par courrier électronique à l’adresse indiquée dans l’acte, et ce conformément aux dispositions de l’article 1126 du code civil. »

En application des termes mêmes du contrat, il existait donc une possibilité pour les bénéficiaires de la promesse de vente de se rétracter, dans un délai de dix jours après réception du courrier électronique de notification de la promesse, dont l’effet était d’emporter résolution du contrat.

Or, Mme [Z] démontre par la production des justificatifs de notification que Mme [K] et M. [F] ont bien reçu l’acte de promesse de vente à la date du 3 décembre 2022, respectivement à 12h17 et 13h30, à l’adresse électronique qu’ils ont indiquée dans l’acte. Faute pour ces derniers de justifier avoir exercé leur faculté de rétraction dans le délai de 10 jours calculé tel que prévu au contrat, ils ne peuvent à ce jour se prévaloir de cette possibilité qui a expiré depuis le 14 décembre 2022, soit bien avant la date de leur assignation.

Par conséquent, il ne pourra être fait droit à la demande de Mme [K] et M. [F] d’exercer leur droit de rétractation.

Sur la demande relative aux conditions suspensives :

La promesse de vente prévoyait plusieurs conditions suspensives de droit commun en faveur du bénéficiaire, stipulées en ces termes  : « les titres de propriété antérieurs, pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges ni de vices non indiquées aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner. Le promettant devra justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans. L’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible ».

Premièrement, il est justifié en l’espèce par Mme [Z] d’une propriété régulière de plus de trente ans de l’immeuble qui figure dans le projet d’acte de réitération (pièces 15 et 18 du promettant). Cette condition est donc levée.

Ensuite, un état hypothécaire du bien est également versé, daté du 13 décembre 2022 et complété le 24 mars 2023. Il ne révèle pas d’inscription hypothécaire sur le bien pour un montant supérieur au prix de vente.

Enfin, s’il existe effectivement une servitude d’oléoduc et de pipe-line, celle-ci est bien mentionnée à l’acte de promesse de vente en page 11 en ces termes : «  l’immeuble sus-désigné est grevé d’une servitude d’utilité publique au profit de la société TRAPIL (passage du pipe-line) – M. [F] et Mme [K] déclarent faire leur affaire personnelle de cette servitude sans recours contre Mme [Z] », de sorte que le certificat d’urbanisme ne l’a pas révélé postérieurement à la signature de la promesse et que les futurs acquéreurs en avaient eu connaissance.

Dès lors, l’ensemble des conditions suspensives ayant été levées et il ne peut être prétendu par Mme [K] et M. [F] que la promesse de vente serait devenue « nulle » ou « caduque ».

N° RG 23/01524 – N° Portalis DB2N-W-B7H-HYSO

Sur la clause intitulée « indemnité d’immobilisation » :

Sur la nullité de la clause

Il sera répondu sur ce point aux demandeurs que, dans la mesure où ils ont librement négocié puis signé la promesse de vente, où il ne s’agit pas de clause d’ordre public, et où ils ne fondent pas en droit leur demande de dire nulle une telle clause, le tribunal ne saurait annuler une clause du contrat signé entre les parties au seul motif que les engagements seraient déséquilibrés.

Cette clause relative à l’indemnité d’immobilisation est donc valable, en application de l’article 1103 du code civil.

Sur la requalification du contrat et de la clause :

Les parties ont signé une promesse unilatérale de vente aux termes de laquelle « Le promettant a, pour sa part, définitivement consenti à la vente et est d’ores et déjà débiteur de l’obligation de transférer la propriété au profit du bénéficiaire. (…) Les parties conviennent que la formation du contrat de vente est exclusivement subordonnée au consentement du bénéficiaire, indépendamment du comportement du promettant. Toute révocation ou rétractation unilatérale de la volonté du promettant sera de plein droit dépourvue de tout effet sur le contrat promis du fait de l’acceptation de la présente promesse par le bénéficiaire » .

Mme [Z] s’était donc engagée définitivement par la promesse à vendre à ses futurs acquéreurs son bien, en le leur laissant à disposition jusqu’au 31 mars 2023. Ce délai devait permettre aux bénéficiaires de voir lever les conditions suspensives et d’obtenir les fonds nécessaires au paiement du prix. Durant cette période, Mme [Z] était tenue de ne pas proposer sa maison à d’autres acquéreurs.

Cet engagement du promettant supposait le paiement par le bénéficiaire d’une indemnité d’immobilisation de 27 500 €, dont le paiement était différé dans le temps.

A ce titre, une clause intitulée « indemnité d’immobilisation – dispense de versement immédiat » était ainsi libellée : « Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 27 500 euros. De convention expresse entre elles, le bénéficiaire est dispensé du versement immédiat de cette somme. Toutefois, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute pour le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du promettant, et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée des présentes ».

Sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, constitue une clause pénale la clause d’un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée. Elle est révisable par le juge.

Par ailleurs, l’indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie par le promettant au bénéficiaire de la promesse. Elle est fixée librement par les parties.

En l’espèce, à la lecture du contrat, Mme [K] et M. [F] demeuraient libres de ne pas réitérer la vente, même dans l’hypothèse où l’ensemble des conditions suspensives auraient été levées. Aucune sanction n’était prévue en cas d’absence de signature de l’acte authentique de vente.

La clause d’immobilisation stipulée avait ainsi pour seul objet de rémunérer l’exclusivité sur le bien que leur accordait le promettant. Dans la mesure où Mme [Z] a, comme elle s’y était engagée, laissé le bien à leur disposition pendant trois mois sans pouvoir librement le vendre à d’autres éventuels acquéreurs, la rémunération prévue de 27 500 €, dite indemnité d’immobilisation, est donc due par les bénéficiaires.

Mme [K] et M. [F] seront déboutés de leurs demandes tendant à requalifier le contrat en promesse synallagmatique de vente, ainsi qu’à requalifier la clause d’immobilisation en clause pénale, et à réduire la somme due à ce titre.

N° RG 23/01524 – N° Portalis DB2N-W-B7H-HYSO

Sur les autres demandes :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [K] et M. [F], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Mme [K] et M. [F], qui supportent les dépens, seront condamnés in solidum à payer à Mme [Z] une somme de 2 500 € sur le fondement de cet article.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article suivant dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, en statuant d’office ou sur demande d’une partie, par une décision spécialement motivée.

Rien ne justifie d’écarter ce principe en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, susceptible d’appel :

DEBOUTE Mme [I] [K] et M. [X] [F] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [K] et M. [X] [F] à verser à Mme [E] [Z] une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [K] et M. [X] [F] aux dépens ;

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.

La greffière La Présidente