MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 23/02223 – N° Portalis DB3J-W-B7H-GDDI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 03 Mars 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [O]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Damien GENEST, avocat au barreau de POITIERS,

Madame [P] [D] épouse [O]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Damien GENEST, avocat au barreau de POITIERS,

DÉFENDEURS :

Madame [V] [A] veuve [S]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Carl GENDREAU, avocat au barreau de POITIERS,

Monsieur [Q] [S]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Carl GENDREAU, avocat au barreau de POITIERS,

Monsieur [I] [S]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Carl GENDREAU, avocat au barreau de POITIERS,

LE :

Copie simple à :

— M^e GENEST

— M^e GENDREAU

Copie exécutoire à :

— M^e GENEST

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Edith GABORIT

Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 06 Janvier 2026.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 03 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Vu les assignations des 28 et 29 août 2023 par M. [I] [O] et Mme [P] [D] épouse [O] contre Mme [V] [A] veuve [S], M. [Q] [S] et M. [I] [S] devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) pour obtenir principalement l’indemnisation de leurs préjudices, consécutivement à une vente immobilière ;

Vu les ordonnances sur incident des 19 décembre 2024 et 04 septembre 2025 par lesquelles le juge de la mise en état a notamment :

— rejeté la demandé d’audition d’un témoin par voie d’enquête civile ;

— statué sur les frais et dépens de l’incident ;

— renvoyé l’affaire à la mise en état ;

Vu les écritures respectives des parties aux dates suivantes :

— M. [I] [O] et Mme [P] [D] épouse [O] : 10 mars 2025 ;

— Mme [V] [A] veuve [S], M. [Q] [S] et M. [I] [S] : 03 octobre 2025 ;

Vu la clôture prononcée au 06 novembre 2025 ;

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les demandes des époux [O] en contre-expertise et sursis à statuer.

L’article 143 du code de procédure civile dispose que : « Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. »

En l’espèce, il convient de rappeler qu’il entre dans les pouvoirs du juge du fond d’ordonner une contre-expertise même sans être conjointement saisi d’une demande de nullité du rapport d’expertise établi suivant ordonné de référé.

Toutefois, il résulte de l’ensemble des éléments aux débats que les époux [O] produisent diverses pièces pour appuyer leur contestation, sur plusieurs points, du rapport d’expertise judiciaire. La lecture combinée du rapport ainsi de ces pièces produites à titre complémentaire par les époux [O], suffit pour appréhender le litige dans son intégralité.

Dès lors, il n’y a pas lieu à contre-expertise. En conséquence, la demande en sursis à statuer dans l’attente du dépôt du nouveau rapport d’expertise est également rejetée.

Sur les demandes indemnitaires des époux [O] contre les consorts [S].

L’article 9 du code de procédure civile dispose que : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

L’article 16 du code de procédure civile dispose que : « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. »

Sur l’humidité excessive et les fuites dans la salle d’eau, les WC et le cellier.

L’article 1641 du code civil dispose que : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

En l’espèce, sur la circonstance alléguée par les époux [O] selon laquelle les vendeurs auraient recouvert les murs de fibre de verre peinte peu avant la vente dans le dessein de masquer un vice d’humidité excessive, il convient de relever que cette allégation est nettement contestée par les consorts [S] (pièce [O] n°13). Il n’existe en l’état aucun élément suffisant aux débats pour considérer comme certains ces travaux qui auraient été réalisés peu avant la vente. Il est donc nécessaire d’écarter ces travaux comme insuffisamment prouvés.

Pour autant, il demeure établi aux débats que les consorts [O] ont dû faire traiter ces pièces contre une humidité excessive, peu après la vente. L’expert judiciaire a pour sa part relevé que les parois murales à peindre de la salle d’eau-WC-cellier présentaient « des traves d’infiltrations d’eau, actuellement sèches » (rapport, pièce [O] n°43, page 11).

En considération de l’usage vraisemblablement quotidien de la salle d’eau, et de sa douche, par les consorts [S] avant la vente, il doit être présumé qu’ils avaient connaissance de l’humidité excessive dans ces pièces, laquelle devait rejaillir sur l’état des embellissement intérieurs sur les murs.

Par ailleurs, s’agissant des fuites, les éléments réunis aux débats et en particulier les documents des entreprises RESILIANS et [Z] (pièces [O] n°5 et 26), partiellement repris par l’expert judiciaire (page 13), imposent de retenir que l’origine des désordres serait une fuite des joints de robinetterie, un dommage sur la bonde de douche, et un défaut de raccordement aux canalisations dans les règles de l’art.

En considération à nouveau de l’usage vraisemblablement quotidien de ces équipements d’hygiène, il doit être présumé que les consorts [S] avaient connaissance de ces défauts avant la vente.

Cette connaissance des vices fait céder la clause d’exclusion insérée à l’acte notarié (pièce [O] n°1).

En conséquence, au titre de l’action estimatoire, les consorts [S] doivent être solidairement condamnés à payer aux époux [O] la part du prix qui aurait dû correspondre à la diminution du prix d’achat de la maison si ces vices avaient été portés à la connaissance des acquéreurs avant la vente.

A partir des factures et devis de travaux produits par les époux [O] sur ce point, le montant de l’indemnité sera fixé comme suit :

—  1.511,55 euros au titre des interventions de l’entreprise RESILIANS (pièces [O] n°2 à 4) ;

—  1.408 euros au titre des interventions de l’entreprise [Z], après retrait de la plus-value liée à l’installation d’une douche à l’italienne (pièces [O] n°6 à 7) ;

—  1.118,90 euros au titre des travaux de reprise de peinture, soit la moitié du devis de MT [E] (pièce époux [O] n°20) avec une majoration limitée à 10% pour l’inflation depuis 2022, le coût de la remise à neuf des peintures ne pouvant être intégralement mis à la charge des vendeurs à défaut de certitude sur l’état des peintures au jour de la vente, sauf à excéder à la réparation intégrale du préjudice ;

soit au total : 4.038,45 euros.

Sur l’état de la couverture.

L’article 1641 du code civil dispose que : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

En l’espèce, à titre liminaire, de première part, il convient de rappeler que les époux [O], acquéreurs profanes, ne peuvent se voir reprocher de ne pas avoir entrepris, préalablement à l’achat, des investigations poussées sur la toiture, lesquelles, si elles imposent notamment de monter sur la toiture, excèdent la vigilance à attendre raisonnablement de tout acquéreur.

De seconde part, les éléments aux débats établissent que les consorts [S] n’ont pas informé avant la vente les époux [O] de la rénovation de la couverture exécutée par l’entreprise TECHNITOIT en 2011 (pièce [O] n°13, facture du 27 septembre 2011).

Sur l’hypothèse d’une nouvelle rénovation juste avant la vente, avec application d’une peinture, les divers éléments mis aux débats ne permettent pas de confirmer cette hypothèse. A cet égard, si les époux [O] se réfèrent aux avis techniques de plusieurs couvreurs (pièces [O] n°8 et 21), toutefois ces documents ne permettent pas de démontrer le caractère récent d’une éventuelle remise en peinture avant la vente. Au contraire, l’expert judiciaire a pour sa part relevé que « les ouvrages de peinture hydrofuge présentent des décollements partiels et dispersés qui montrent clairement qu’il ne s’agit pas de travaux récents avant-vente » (rapport, page 14).

En l’état, il doit ainsi être retenu que la seule intervention récente démontrée sur la toiture est celle de l’entreprise TECHNITOIT en 2011, et que c’est la peinture hydrofuge alors appliquée qui est ensuite dénoncée par notamment l’EURL [L] [B] comme ayant « étouffé » la toiture et causé son vieillissement prématuré (pièce [O] n°8). L’attestation de M. [U], non conforme à l’article 202 du code de procédure civile, qui seule indique une remise en peinture « environ 4 à 5 ans » avant sa visite (en 2023), n’est pas suffisamment corroborée par d’autres pièces, et elle doit ainsi être écartée.

Il demeure que les époux [S] ne peuvent justifier avoir porté à la connaissance des vendeurs cette intervention, laquelle a manifestement contribué à faire paraître un bon aspect général pour la toiture, aux yeux d’acquéreurs profanes à l’occasion de visites préalables à un achat immobilier. Cette omission de transmettre cette information avant la vente fait céder la clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

L’indemnité, au titre de l’action estimatoire, doit alors correspondre à la réparation de la perte de chance pour les époux [O] de prendre conscience de la vétusté de la toiture et ainsi de la nécessité d’envisager son remplacement peu de temps après leur achat. L’indemnité sera ainsi fixée à la moitié du devis médian, soit celui de l’entreprise BOYER (pièce [O] n°27), augmenté d’une majoration modérée à 10% au titre de l’inflation depuis 2022, soit 20.999,72 euros.

Sur la canalisation d’écoulement des eaux.

Sur la demande reconventionnelle subsidiaire des consorts [S] en audition de Mme [W] [F].

L’article 146 du code de procédure civile dispose que : « Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. »

L’article 181 du code de procédure civile dispose que : « Le juge peut, au cours des opérations de vérification, à l’audience ou en tout autre lieu, se faire assister d’un technicien, entendre les parties elles-mêmes et toute personne dont l’audition paraît utile à la manifestation de la vérité. »

En l’espèce, si la demande d’audition d’un tiers, déjà présentée devant le juge de la mise en état, est recevable à être présentée une nouvelle fois devant le juge du fond, toutefois la motivation retenue par le juge de la mise en état demeure adéquate, en ce que les consorts [S] ne justifient pas davantage de circonstances rendant nécessaire cette mesure, particulièrement en l’absence de toute tentative de faire attester Mme [W] [F] sans attendre que son audition soit ordonnée par voie d’enquête civile.

La demande d’audition est donc rejetée.

Sur le fond.

L’article 1611 du code civil dispose que : « Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu. »

En l’espèce, et conformément à ce qui a été développé ci-dessus, il n’existe pas aux débats d’éléments suffisants pour retenir comme exacte l’allégation des consorts [S] selon laquelle ils avaient parfaitement informé les acquéreurs de l’existence de cet état de fait, et qu’ils leur avaient même montré la canalisation litigieuse à l’occasion d’une visite préalable à la vente.

Les éléments aux débats établissent par ailleurs que cette canalisation, dont l’effet ne se manifeste pas en période sèche selon l’expert (rapport, page 16), conduit à un déversement important d’eau sur le terrain, sans toutefois que les caractères de la servitude soient nécessairement réunis.

Il en résulte néanmoins une moins-value sur le bien, qui sera justement réparée par l’allocation d’une somme de 3.000 euros.

Sur la présence d’amiante sur le terrain.

L’article 1641 du code civil dispose que : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

En l’espèce, contrairement à ce que soutiennent les époux [O], le constat amiante établi par AGENDA DIAGNOSTICS (pièce [S] n°5) doit être compris en ce sens que, outre les bâtiments, il a également identifié la présence de plaques de fibro-ciment simplement stockées, y compris hors d’un bâtiment à savoir à côté du clapier, en y associant une légende spécifique (petits carrés, page 2) ainsi que des photographies (page 3) et une description littérale (page 4).

Dès lors, les époux [O] ne peuvent valablement invoquer un vice caché tenant à la présence de plaques amiantés sur le terrain, y compris ailleurs qu’à l’endroit indiqué par AGENDA DIAGNOSTICS.

La demande est rejetée sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle des consorts [S] contre les époux [O] en restitution du prix du gaz resté dans la citerne au jour de la vente.

L’article 12 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que : « [Le juge] doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. »

L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, à défaut de fondement proposé par défendeurs au soutien de leur demande reconventionnelle, il convient de revenir à l’application du contrat de vente immobilière entre les parties.

Or, aucune stipulation de ce contrat ne peut être interprétée en ce sens que l’acquéreur, qui prend en principe le bien en état, serait tenu d’une quelconque restitution du gaz resté dans la citerne avant la vente.

La demande ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

Au vu du sens du jugement, il convient de condamner in solidum Mme [V] [A] veuve [S], M. [Q] [S] et M. [I] [S] aux dépens, y compris ceux de référé (RG 21/373) dont les frais d’expertise judiciaire, sans recouvrement direct.

Mme [V] [A] veuve [S], M. [Q] [S] et M. [I] [S], tenus aux dépens, doivent solidairement payer à M. [I] [O] et Mme [P] [D] épouse [O] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sans qu’il n’y ait lieu à aucune autre condamnation sur le même fondement.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes de M. [I] [O] et Mme [P] [D] épouse [O] en visant à voir ordonner une nouvelle expertise judiciaire et à surseoir à statuer sur le fond du litige dans l’attente du dépôt de ce rapport ;

REJETTE la demande reconventionnelle subsidiaire de Mme [V] [A] veuve [S], M. [Q] [S] et M. [I] [S] en audition de Mme [W] [F] ;

CONDAMNE solidairement Mme [V] [A] veuve [S], M. [Q] [S] et M. [I] [S] à payer à M. [I] [O] et Mme [P] [D] épouse [O] les sommes suivantes :

—  4.038,45 euros au titre de l’humidité excessive et les fuites dans la salle d’eau, les WC et le cellier ;

—  20.999,72 euros au titre de la remise en état de la toiture ;

—  3.000 euros au titre de la canalisation d’écoulement des eaux ;

REJETTE le surplus des demandes de M. [I] [O] et Mme [P] [D] épouse [O], notamment concernant l’amiante ;

REJETTE la demande reconventionnelle de Mme [V] [A] veuve [S], M. [Q] [S] et M. [I] [S] en condamnation de M. [I] [O] et Mme [P] [D] épouse [O] à leur payer la somme de 1.473,22 euros en restitution du prix du gaz resté dans la citerne au jour de la vente ;

CONDAMNE in solidum Mme [V] [A] veuve [S], M. [Q] [S] et M. [I] [S] aux dépens, y compris ceux de référé (RG 21/373) dont les frais d’expertise judiciaire, sans recouvrement direct ;

REJETTE toute autre demande ;

MAINTIENT l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Président