Minute n°25/05

ORDONNANCE DU : 10 janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00510 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IJW3

AFFAIRE : Société CEETRUS FRANCE

c/ Société MODE MANS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 janvier 2025

DEMANDERESSE

Société CEETRUS FRANCE, représentée par la société NHOOD SERVICES FRANCE ayant son siège social à [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Maria BONON, avocat au barreau du MANS, avocat postulant et représentée par Maître Sophie BERTHIER-ROHOU, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Société MODE MANS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Magali CHEURET

DÉBATS

À l’audience publique du 22 novembre 2024,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 10 janvier 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

ORDONNANCE DU 10 janvier 2025

— réputée contradictoire

— en premier ressort

— signée par le Président et le Greffier

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 2 septembre 2021, la SAS CEETRUS FRANCE a donné à bail dérogatoire à la SAS MODE MANS un local à usage commercial situé dans la galerie marchande du centre commercial de [Localité 3] dans la [Adresse 7]), pour un loyer annuel HT de 12.000 €.

La SAS MODE MANS a exploité le fonds de commerce sous l’enseigne EXCELLENCE afin d’y développer une activité de vente de prêt-à-porter.

Le bail a été conclu pour une durée de 35 mois, avec une fin de contrat au 3 septembre 2024. Le bail prévoyait que les parties pouvaient « résilier le bail en respectant un préavis de deux mois mais également que le preneur ne pourra se prévaloir des dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce pour solliciter le renouvellement du présent bail qui se terminera à l’arrivée du terme fixé sans que le bailleur ait à signifier congé ».

Le 30 juillet 2024, la SAS CEETRUS FRANCE a rappelé à la SAS MODE MANS que le bail dérogatoire prenait fin le 3 septembre 2024 et que le preneur devait prendre « toutes les dispositions nécessaires afin de restituer le local pour cette date, conformément aux stipulations du bail ».

Le 30 août 2024, la SAS CEETRUS FRANCE a fait signifier à la SAS MODE MANS, un courrier du 29 août 2024 rappelant la fin du bail dérogatoire.

La locataire se maintenant dans les lieux,le 10 septembre 2024, la SAS CEETRUS FRANCE a fait délivrer à la SAS MODE MANS, dans son enseigne du Mans à [Localité 4], une sommation de déguerpir lui demandant de quitter les lieux dans un délai de huit jours, le bail dérogatoire étant arrivé à échéance le 3 septembre 2024. Cet acte a été remis à un employé du magasin.

Le 19 septembre 2024, la SAS CEETRUS FRANCE a de nouveau fait délivrer à la SAS MODE MANS, à son siège social à [Localité 5], une sommation de déguerpir lui demandant de quitter les lieux dans un délai de huit jours, le bail dérogatoire étant arrivé à échéance le 3 septembre 2024.

Par acte du 30 octobre 2024, la SAS CEETRUS FRANCE a fait citer la SAS MODE MANS devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans auquel elle demande, au visa des articles L 145-5 du code de commerce, ainsi que 1103 et 1104 du code civil, de :

— Constater que la SAS MODE MANS n’a pas libéré les lieux loués à la date du terme du bail, malgré les demandes réitérées du bailleur ;

— Constater que la SAS MODE MANS occupe sans droit ni titre les locaux objets du bail, depuis le 4 septembre 2024 ;

— Ordonner la libération immédiate des lieux et la remise des clés ;

— Ordonner l’expulsion du preneur sous astreinte et avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner la SAS MODE MANS au paiement de la somme provisionnelle de 71.093,30 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 14 octobre 2024 ;

— Condamner la SAS MODE MANS au paiement de la somme provisionnelle de 7.109,33 € au titre de l’indemnité forfaitaire de frais de contentieux de 10 % prévue au bail ;

— Condamner la SAS MODE MANS au paiement des sommes provisionnelles de 102,24 € au titre du coût de signification du 30 août 2024 ; 67,42 € et 67,81 € au titre des sommations de déguerpir des 10, 12 et 19 septembre 2024 ;

— Prononcer les condamnations au paiement des provisions avec intérêts de retard au taux légal majoré de 3 points sur les sommes dues en exécution du bail dérogatoire ;

— Dire que la créance sera partiellement réglée par compensation avec le dépôt de garantie de 1.000 € ;

— Condamner la SAS MODE MANS au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation.

À l’audience du 22 novembre 2024, la SAS MODE MANS ne comparaît pas. La décision sera donc réputée contradictoire.

MOTIFS

À titre liminaire, il y a lieu de souligner que le défendeur ne comparaît pas et a été cité, à personne morale (au lieu du local commercial, objet du bail) et par procès-verbal de recherches infructueuses (au siège social du preneur).

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur l’expulsion de la SAS MODE MANS :

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

L’article L.145-5 du code de commerce dispose que « les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux ».

Par acte du 2 septembre 2021, la SAS CEETRUS FRANCE a donné à bail dérogatoire à la SAS MODE MANS un local à usage commercial. Ce bail a été conclu pour une durée de 35 mois, avec une fin au 3 septembre 2024 et une clause du bail stipulait que les parties pouvaient « résilier le bail en respectant un préavis de deux mois mais également que le preneur ne pourra se prévaloir des dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce pour solliciter le renouvellement du présent bail qui se terminera à l’arrivée du terme fixé sans que le bailleur ait à signifier congé ».

Par courrier du 30 juillet 2024, la SAS CEETRUS FRANCE a rappelé à la SAS MODE MANS que le bail dérogatoire prenait fin le 3 septembre 2024 et que le preneur devait restituer le local.

Le 30 août 2024, la SAS CEETRUS FRANCE a fait signifier à la SAS MODE MANS, un courrier du 29 août 2024 rappelant la fin du bail dérogatoire.

Le 10 septembre 2024, la SAS CEETRUS FRANCE a fait délivrer à la SAS MODE MANS, dans son enseigne du Mans à [Localité 4], une sommation de déguerpir lui demandant de quitter les lieux dans un délai de huit jours, le bail dérogatoire étant arrivé à échéance le 3 septembre 2024. Cet acte a été remis à un employé du magasin.

Le 19 septembre 2024, la SAS CEETRUS FRANCE a de nouveau fait délivrer à la SAS MODE MANS, à son siège social à [Localité 5], une sommation de déguerpir lui demandant de quitter les lieux dans un délai de huit jours, le bail dérogatoire étant arrivé à échéance le 3 septembre 2024.

La SAS MODE MANS ne s’est pas exécutée dans le délai imparti.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de constatation de l’arrivée à échéance du bail, le terme du contrat ayant été fixé au 3 septembre 2024.

L’expulsion du preneur sera ordonnée dans les termes du dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande au titre des loyers et des indemnités journalières d’occupation :

Il résulte des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Il convient de rappeler que l’indemnité d’occupation de droit commun, due par un occupant sans droit ni titre, tend à indemniser le propriétaire des lieux de la jouissance de l’occupant et de l’impossibilité pour le propriétaire de disposer de son bien.

Cette indemnité est fondée sur l’article 1240 du code civil, dans la mesure où le locataire se maintient dans les lieux sans titre et commet donc une faute à l’origine d’un préjudice pour le propriétaire. L’occupant sans droit ni titre en doit alors réparation au propriétaire, cette indemnité ayant un caractère mixte : indemnitaire et compensatoire puisqu’elle répare le préjudice et constitue la contrepartie de l’occupation des lieux.

Selon le décompte produit aux débats, arrêté au 14 octobre 2024, le preneur est bien redevable de la somme de 71.093,30 €.

Cette somme comprend les loyers dus jusqu’au 3 septembre 2024 ainsi que les indemnités d’occupation dues pour la période du 4 septembre 2024 au 14 octobre 2024, soit des indemnités journalières d’occupation pendant 40 jours pour un montant de 1 500 € par jour.

Le contrat signé par la SAS CEETRUS FRANCE et la SAS MODE MANS, le 2 septembre 2021 stipulait, dans son article 1, que "dans le cas où le preneur ne quitterait pas le local, pour quelque motif que ce soit, il sera tenu au paiement, au profit du bailleur, d’une indemnité journalière de 1.500 €, par jour de retard jusqu’à complète libération des lieux, sans mise en demeure préalable".

En conséquence, le preneur sera condamné au paiement de la somme de 71.093,30 € correspondant aux loyers, charges et indemnités journalières d’occupation impayés, selon décompte arrêté au 14 octobre 2024 (26.093,30 € de loyers et 45.000 € d’indemnités d’occupation).

La condamnation en paiement sera prononcée, avec des intérêts de retard au taux légal majoré de trois points, en application de l’article 14.2 qui dispose que « toute somme exigible payée en retard sera productrice d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal majoré de trois points, qui s’appliquera de plein droit et sans mise en demeure préalable à compter de la date d’échéance ».

Le dépôt de garantie d’un montant de 1.000 € sera également déduit des sommes dues.

Sur la demande au titre de l’indemnité forfaitaire :

Il résulte des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Le contrat signé par la SAS CEETRUS FRANCE et la SAS MODE MANS, le 2 septembre 2021 stipulait, dans son article 14.2, que « à défaut de paiement du loyer et/ou des indemnités d’occupation, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d’après le présent bail dérogatoire, quarante-huit heures après une lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, les sommes dues seront automatiquement majorées de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux ».

La SAS CEETRUS FRANCE ne produit, ni dans ses pièces ni dans ses conclusions, les appels de loyers. Elle produit uniquement le dernier décompte actualisé, pièce produite pour justifier les loyers dus à la date de l’assignation.

Dès lors, la SAS CEETRUS FRANCE ne rapporte pas la preuve de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception exigée par l’article 14.2 du bail pour appliquer une majoration de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire.

En conséquence, la demande de la SAS CEETRUS FRANCE au titre de l’indemnité forfaitaire de frais contentieux sera rejetée, les conditions de l’article 14.2 du bail n’étant pas remplies.

Sur les autres demandes :

La SAS MODE MANS succombe et sera donc condamnée aux dépens, comprenant les coûts de : la signification de courrier du 30 août 2024 d’un montant de 102,24 € ; la sommation de déguerpir du 10 septembre 2024 d’un montant de 67,81 € ; la sommation de déguerpir des 12 et 19 septembre 2024 d’un montant de 67,42 € ; et de l’assignation.

Par suite, elle est redevable d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à la somme de 1.600 €.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, et en premier ressort ;

— CONSTATE l’arrivée à échéance du contrat de bail dérogatoire, conclu le 2 septembre 2021 entre la SAS CEETRUS FRANCE et la SAS MODE MANS, s’agissant du local commercial situé dans la galerie marchande du centre commercial de [Localité 3] dans la [Adresse 7]) liant les parties, et ce à la date du 3 septembre 2024 ;

— ORDONNE à la SAS MODE MANS et à tous occupants de son chef de libérer les lieux de corps et de biens dès la signification de la présente décision et de remettre les clés des lieux au bailleur dans le même délai ;

— DIT QUE il pourra être procédé à l’expulsion du preneur au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— DIT QUE faute pour le preneur de s’être exécuté, il courra contre lui une astreinte de CENT EUROS (100 €) par jour de retard dans l’exécution ;

— ORDONNE l’enlèvement des biens meubles et effets personnels se trouvant dans les lieux et les transporter en tout lieu approprié, aux frais, risques et périls du preneur, qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution de la présente décision ;

— CONDAMNE la SAS MODE MANS à payer à la SAS CEETRUS FRANCE, la somme de SOIXANTE-ET-ONZE MILLE QUATRE-VINGT-TREIZE EUROS ET TRENTE CENTIMES (71.093,30 €) à titre de provision à valoir sur les loyers, charges impayés et indemnités d’occupation à la date du 14 octobre 2024, le tout sous déduction du dépôt de garantie d’un montant de MILLE EUROS (1.000 €), et ce avec intérêts au taux légal majoré de trois points à compter du commandement de payer du 30 octobre 2024 ;

— REJETTE la demande d’indemnité forfaitaire formulée par la SAS CEETRUS FRANCE ;

— CONDAMNE la SAS MODE MANS à payer à la SAS CEETRUS FRANCE la somme de MILLE SIX CENTS EUROS (1.600 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les coûts de l’assignation, de la signification de courrier du 30 août 2024 d’un montant de CENT DEUX EUROS ET VINGT-QUATRE CENTIMES (102,24 €), de la sommation de déguerpir du 10 septembre 2024 d’un montant de SOIXANTE-SEPT EUROS ET QUATRE-VINGT-UN CENTIMES (67,81 €) et de la sommation de déguerpir des 12 et 19 septembre 2024 d’un montant de SOIXANTE-SEPT EUROS ET QUARANTE-DEUX CENTIMES (67,42 €).

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Magali CHEURET Marie-Pierre ROLLAND