N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00429 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNCY

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ODHAC 87 -OPH

C/

[G] [L]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 15 Octobre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 17 Septembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 15 Octobre 2025 :

Entre :

Société ODHAC 87 – OPH

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Stéphane CHAGNAUD, substitué par Maître Ophélie DURAND, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [G] [L]

né le 18 Mars 1984 à [Localité 4] (86)

demeurant [Adresse 1]

COMPARANT en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 17 Septembre 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et le défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 15 Octobre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 octobre 2019, à effet au 22 octobre 2019, pour une durée indéterminée, l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87, a donné à bail à Madame [R] [Z] et Monsieur [G] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 271,09 € outre une provision sur charges d’un montant de 94,35 €, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 271 €.

Par acte sous seing privé en date du 11 août 2020, l’OPH ODHAC87 a donné à bail à Madame [R] [Z] et Monsieur [G] [L] un garage situé à la même adresse que le logement précité, moyennant un loyer de 30,63 €, pour une durée de trois mois renouvelables.

Suivant avenant en date du 15 mars 2024, le contrat de bail a été établi au seul nom de Monsieur [G] [L] compte tenu du départ de Madame [R] [Z] intervenu le 1er janvier 2024.

Par acte de Commissaire de justice délivré à étude le 6 mai 2025, l’OPH ODHAC 87 a fait assigner Monsieur [G] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater que les baux se trouvent résiliés de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef , si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

▸ le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 060,56 € arrêtée au 2 mai 2025 au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ le condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

▸ le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

▸ le condamner au paiement de la somme de 350 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 septembre 2025.

A l’audience susdite, l’OPH ODHAC 87, représenté par son avocat, a maintenu ses demandes, en actualisant sa demande en paiement à la somme de 5 373,33 €. Il s’est opposé à tout délai de paiement compte tenu de la situation d’impayé perdurant depuis de nombreux mois malgré les capacités financières du locataire.

Monsieur [G] [L], comparant en personne, a sollicité des délais de paiement à hauteur de 250 € par mois afin de régler la dette locative dont il n’a pas contesté le montant. Au soutien de sa demande, il explique sa situation d’impayé par la perte de son emploi et la diminution de ses ressources. Il indique avoir déposé un dossier de surendettement et avoir effectué une demande de curatelle. Aucun justificatif n’a été remis par le défendeur.

Le diagnostic social et financier est parvenu au tribunal le 6 août 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 5], par voie électronique le 6 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH ODHAC 87 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 26 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2025, l’OPH ODHAC87 a fait délivrer à Monsieur [G] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 577,22 € reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Le locataire n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 avril 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [G] [L] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges et que le dernier règlement est intervenu en avril 2025.

Le bailleur sollicite la somme de 5 373,33 € selon décompte arrêté au 15 septembre 2025.

Toutefois, il ressort de l’analyse dudit décompte que des frais de procédure ont été facturés pour la somme totale de 351,51 €. S’agissant de frais prohibés en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, ils seront déduits du montant sollicité au titre de l’arriéré locatif.

La créance n’étant pas sérieusement contestable ni contestée, il convient de condamner Monsieur [G] [L] au paiement à titre provisionnel de la somme de 5 021,82 € (5 373,33 € – 351,51 €), arrêtée au 15 septembre 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 577,22 € à compter du commandement de payer du 21 février 2025, sur la somme de 3 839,37 € (4 060,56 € – 221,19 €) à compter de l’assignation du 6 mai 2025, et sur le surplus à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de paiement :

Sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative

Le bailleur est opposé aux délais de paiement.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que les prélèvements automatiques ont tous été rejetés depuis le mois d’avril 2025. Par ailleurs, le locataire ne produit aucun justificatif concernant sa situation financière actualisée de sorte qu’il ne démontre pas être dans la capacité d’apurer la dette locative en sus du paiement du loyer courant.

Il en résulte que la demande de délais de paiement doit être rejetée.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 avril 2025, Monsieur [G] [L] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 514,19 € (selon quittancement d’août 2025) et de le condamner au paiement à titre provisionnel deladite indemnité, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [G] [L], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH ODHAC 87 les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [G] [L] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire des baux conclus entre les parties à la date du 22 avril 2025 ;

DÉBOUTONS Monsieur [G] [L] de sa demande de délais de paiement ;

AUTORISONS l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 2], à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [G] [L] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [L] à payer à titre provisionnel à l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87 la somme de 5 021,82 € (cinq mille vingt et un euros et quatre-vingt-deux centimes), arrêtée au 15 septembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 577,22 € à compter du commandement de payer du 21 février 2025, sur la somme de 3 839,37 € à compter de l’assignation du 6 mai 2025 et sur le surplus à compter de la présente décision ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 22 avril 2025 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [L] à payer à titre provisionnel à l’OPH ODHAC 87 une indemnité mensuelle d’occupation de 514,19 € (cinq cent quatorze euros et dix-neuf centimes) du 16 septembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêt au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances (les indemnités d’occupation dues entre le 22 avril 2025 et le 15 septembre 2025 se confondant avec la dette de 5 021,82 €);

CONDAMNONS Monsieur [G] [L] à payer à l’OPH ODHAC 87 la somme de 300 € (trois cents euros ) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [G] [L] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON