TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 10 Juillet 2025

N° RG 24/01604 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IERV

DEMANDERESSE

S.A.S.U. [13], prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS de NICE sous le m°[N° SIREN/SIRET 6]

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître [V] [G], membre de l’A.A.R.P.I « [15] »,

du Barreau de GRASSE, avocat plaidant et par Maître Magalie MINAUD de la SELARL ARIE-CAROLINE MARTINEAU & MAGALIE MINAUD, avocate au Barreau du MANS, avocate postulante

DEFENDERESSES

Compagnie d’assurance [16], prise en la personne de son représentant légal

immariculée au RCS de LE MANS sous le n° [N° SIREN/SIRET 8]

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Bruno MARGUET, du Barreau de PARIS, avocat plaidant et par Maître Elise CADORET, avocate au Barreau du MANS, avocate postulante

SA [16], prise en la personne de son représentant légal

immariculée au RCS de LE MANS sous le n° [N° SIREN/SIRET 4]

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Bruno MARGUET, du Barreau de PARIS, avocat plaidant et par Maître Elise CADORET, avocate au Barreau du MANS, avocate postulante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRÉSIDENT : Marie-Michèle BELLET, Vice-présidente

ASSESSEURS : Emilie JOUSSELIN, Vice-Présidente

Amélie HERPIN, Juge

Amélie HERPIN, juge rapporteur, a tenu seule l’audience conformément à l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et a rendu compte au Tribunal dans son délibéré

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DEBATS

A l’audience publique du : 06 Mai 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 10 Juillet 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DELIBERE

Madame BELLET, Vice-présidente

Madame JOUSSELIN, Vice-Présidente

M^me HERPIN, Juge

Jugement du 10 Juillet 2025

— prononcé publiquement par Madame BELLET, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— contradictoire

— signé par le Président et Madame BERNICOT, greffière, à qui la minute du jugement a été remise.

copie exécutoire à M^e Elise CADORET – 2, Maître Magalie MINAUD- 4 le

N° RG 24/01604 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IERV

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 octobre 2017, Mme [K] [C] a cédé à la SAS [10] la créance qu’elle détenait à l’encontre de l’EURL [13] au titre de la commission lui étant due comme collaboratrice de l’EURL [13] suite à la vente d’un bien immobilier sis à [Localité 18].

Par jugement rendu le 22 novembre 2018, le Tribunal de Commerce de NICE a :

— débouté l’EURL [13] de l’ensemble de ses demandes,

— l’a condamnée à payer à la SAS [Y] [H] [12] la somme de 75.000 € TTC au titre de la dite commission initialement due à Mme [K] [C],

— a débouté la SAS [10] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire

— condamnée l’EURL [13] aux dépens.

Suite à l’appel formé contre cette décision par la société [13] devant la Cour d’Appel d'[Localité 9], le conseiller de la mise en état, par ordonnance d’incident rendue le 1er juillet 2021, a :

— constaté la péremption de l’instance faute de diligences accomplies par les parties dans l’attente de la fixation de l’instance,

— constaté l’extinction de l’instance et le dessaisissement de la cour,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamné la société [13] aux entiers dépens de l’instance éteinte avec droit de recouvrement au profit des avocats de la cause.

La société [13] était alors représentée par M^e Hanan HMAD, avocat au Barreau de NICE, assisté de M^e Zia OLOUMI, avocat au Barreau de PARIS.

Reprochant à ses conseils une faute professionnelle lui étant dommageable, la société [13], par courrier daté du 1er février 2022, les a mis en demeure de lui régler la somme de 80.192,82 € et de son intention de diriger son action contre leur assureur en application de l’article L.124-3 du Code des assurances.

Par courrier adressé le 10 février 2022 à la société [16], assureur de Me [P] [B] et Me [X] [W], la société [13] a mis en demeure la dite compagnie d’assurance de lui verser la somme de 80.192,82 € au titre de l’indemnisation de son préjudice.

Par courriels adressés les 15 septembre 2023 à la société [13], la société [16] a proposé de l’indemniser à hauteur de 26.000 €, soit 13.000€ au titre de la responsabilité engagée de Me [W] et 13.000 € au titre de la responsabilité engagée de Me [B], retenant un partage de responsabilité entre les deux avocats à hauteur de 50%, retenant une perte de chance de voir le jugement du Tribunal de Commerce de NICE infirmé à hauteur de 35%, considérant que l’argumentation développée s’agissant de la nullité du contrat dû à l’absence de carte professionnelle de l’agent immobilier et d’attestation préfectorale n’avait que peu de chance de succès.

La société [13] a refusé cette proposition.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 5 juin 2024 à la société [16] et à la SA [16], la société [13] les a assignées devant le Tribunal Judiciaire du MANS.

*****

Suivant conclusions en réplique, signifiées par voie électronique en date du 24 janvier 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, la société [13] sollicite de :

N° RG 24/01604 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IERV

— condamner solidairement les sociétés [16] et la SA [16] à lui payer la somme de 82.192,82 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 1er février 2022,

— débouter les sociétés [16] et la SA [16] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement les sociétés [16] et la SA [16] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La société [13] retient la responsabilité de Me [P] [B] et Me [X] [W], leur reprochant d’avoir manqué à leurs obligations professionnelles, d’être responsables de la péremption d’instance prononcée par la Cour d’Appel d'[Localité 9] en raison de leur manque d’action, leur reprochant de lui avoir déconseillé d’introduire un déféré contre l’ordonnance du conseiller de la mise en étant constatant la péremption de l’instance et d’être responsable de sa perte de chance subie d’obtenir une décision lui étant favorable devant la juridiction du second degré.

Elle soutient que de manière certaine, la dite Cour d’Appel aurait réformé le jugement en ce qu’il la condamnait à payer la somme due au titre de la commission due à Mme [C], consultante en Contrat à Durée Indéterminée (CDI) pour la société [13], agent immobilier, car le Tribunal de Commerce de NICE a retenu à tort qu’elle n’était pas soumise aux obligations de la loi HOGUET, adoptant une position en contradiction totale avec la jurisprudence constante habituelle en la matière. Elle affirme que Mme [C] était soumise au statut professionnel défini par cette loi qui est d’ordre public et ne dépend pas de la volonté des parties et devait être immatriculée comme agent immobilier au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et qu’en l’absence d’exercice régulier de l’activité définie à l’article 1er de la loi HOGUET, faute d’être titulaire de l’habilitation préfectorale mentionnée à l’article 4, la jurisprudence retient comme sanction la perte de leur droit à rémunération professionnelle. Elle ajoute qu’il revenait à Mme [C] de s’immatriculer au RCS, justificatif qu’elle n’a jamais fourni à l’agence [13], et que ne reposait nullement sur l’agence [13] l’obligation de solliciter la carte professionnelle ou l’habilitation pour le compte de Mme [C], qui ne lui a jamais donné les pièces nécessaires pour cela.

Elle soutient que Mme [C] ne pouvait échapper à cette obligation d’habilitation au motif que son activité n’était pas habituelle, en ce qu’elle n’était nullement une collaboratrice ponctuelle au regard du CDI signé le 28 mars 2016 entre Mme [C] et la société [13] ; que nonobstant la qualification de ce contrat, le contrat signé était un contrat de mandataire immobilier professionnel ; que Mme [C] n’était pas seulement une apporteuse d’affaires chargée de la mission de mise en relation entre le vendeur et l’agent immobilier qu’est la société [13], mais qu’elle exerçait à titre habituel une activité d’entremise immobilière soumise aux exigences de la réglementation [14], l’objet du contrat signé étant la recherche de vendeurs, d’acheteurs, de bailleurs/propriétaires et de locataires/clients pour le compte de la société [13], Mme [C] étant la seule interlocutrice des acquéreurs pendant tout le processus de vente du bien situé à [Localité 18], et pendant toute la durée d’exécution du contrat du 23 mars 2016 au 1er décembre 2016, à savoir pendant les 8 mois de durée du processus lié à la vente du bien immobilier sis à [Localité 18].

Elle fait valoir qu’au regard de tous ces éléments et via notamment la production d’échanges de courriels (pièce 14-23), elle rapportait la preuve devant la Cour d’Appel que Mme [C] était soumise à la réglementation [14].

Elle ajoute qu’en initiant une action en paiement devant le Tribunal de Commerce de NICE, Mme [C] s’est bien considérée comme une professionnelle en application d’un contrat de mandataire professionnel en immobilier se situant dans la champ d’application de la loi HOGUET, non comme un particulier apportant ponctuellement une affaire, car dans ce cas, elle aurait agi en paiement de sa commission devant le Tribunal Judiciaire de NICE.

Elle termine en affirmant que la perte de chance subie est supérieure au 35 % évalués par les sociétés défenderesses réclamant la somme de 82.192,82 € correspondant à la condamnation au principal, au titre de l’article 700 du CPC, aux droits de plaidoiries devant le Tribunal de Commerce de NICE et la Cour d’Appel d’AIX-EN-PROVENCE, aux frais d’assignation et de signification, au timbre fiscal, aux intérêts et à la facture de provision pour former appel.

N° RG 24/01604 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IERV

Aux termes de conclusions récapitulatives, signifiées par voie électronique en date du 1er avril 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, les sociétés [16] et la SA [16] demandent de :

— débouter la société la société [13] de ses demandes, fins et conclusions,

— d’écarter l’exécution provisoire en cas de condamnation à son encontre,

— de condamner la société [13] à leur payer la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, avec distraction au profit de M^e Elise CADORET, avocat, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Elles soutiennent que la Cour d’Appel d’AIX-EN-PROVENCE, en l’absence de péremption d’instance, aurait confirmé le jugement entrepris, soutenant que Mme [C], n’ayant pas la qualité d’agent commercial, n’était pas soumise à la loi HOGUET car selon le contrat souscrit, la volonté des parties était de conclure un “contrat de prestation de service” fourni par Mme [C] à sa compatriote russe, gérante de la société [13], laquelle apportait des affaires, Mme [C] ayant trouvé des acquéreurs pour la propriété vendue à [Localité 18] et étant leur seule interlocutrice pour le compte de la société [13] tout au long de la vente ; qu’elle a joué un rôle d’entremise pour cette vente et que dès sa conclusion, le contrat entre la société [13] et Mme [C] a été rompu avant la perception de la commission correspondant à la vente par la société [13] ; que seule l’intermédiaire de la vente, à savoir la société [13] était dans l’obligation d’être titulaire d’une carte professionnelle pour réaliser la dite vente, motif pour lequel Mme [C] s’est mise en relation avec la société [13] pour la réalisation de la vente ; qu’en conséquence, Mme [C] pouvait recevoir une commission en qualité d’apporteur d’affaire sans besoin d’être titulaire d’une carte professionnelle ou habilitation professionnelle.

Elles ajoutent que cette carte n’est requise que pour les personne qui de manière habituelle prêtent leur concours aux opérations dont la vente, l’achat, l’échange et la location des biens d’autrui, ce qui n’est pas le cas de Mme [C] qui a effectué une mission unique pour la société [13] même si le contrat s’est exécuté pendant huit mois, répondant que les quelques mails échangés durant cette durée de contrat ne prouvent pas l’exercice de manière habituelle de l’activité visée par la loi HOGUET.

Dans l’hypothèse d’une soumission de l’activité de Mme [C] à la loi HOGUET, elles font valoir que seule l’agence [13] en tant que titulaire de la carte professionnelle était autorisée à habiliter le négociateur indépendant que serait Mme [C] ; qu’il appartenait à la société [13] de réaliser, pour le compte de Mme [C], les démarches nécessaires à son habilitation professionnelle.

Encore plus à défaut, elles soutiennent qu’allouer le montant TTC de la commission à hauteur de 75.000 € correspondrait à un enrichissement sans cause, la société [13] ayant déjà récupéré la TVA, de sorte que la commission était évaluée à 62.500 €. Concernant les droits de plaidoiries, le coût de l’assignation et de la signification du jugement, elles s’y opposent au motif qu’ils ne découlent pas d’une éventuelle faute de conseil, si elle était avérée. Elles affirment que la demande au titre des intérêts n’est pas justifiée.

*****

Par ordonnance du 3 avril 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture des débats le jour même et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie collégiale à juge rapporteur du 6 mai 2025. A cette audience, les parties ont déposé leurs dossiers respectifs en l’état de leurs dernières écritures et l’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

N° RG 24/01604 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IERV

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le manquement des avocats :

Selon l’article 1231-1 du Code civil, l’avocat engage envers son client sa responsabilité du fait des manquements préjudiciables à ses obligations générales de devoir de conseil ou à celles résultant spécifiquement du mandat auquel il est tenu.

Lorsque la péremption résulte d’un manquement de l’avocat à son obligation de diligence, une action en responsabilité professionnelle est ouverte pour réparer la perte d’une chance d’obtenir une décision sur le bien-fondé de la prétention.

En l’espèce, il est constant que la société [13] avait mandaté Me [P] [B], assisté de Me [X] [W], pour faire appel de la décision rendue en sa défaveur par le Tribunal de Commerce de NICE le 22 novembre 2018.

La société [13] s’appuie sur l’ordonnance d’incident de la Cour d’Appel d’AIX-EN-PROVENCE du 1er juillet 2021 pour soutenir que la péremption d’instance a été prononcée en raison d’un manquement de ceux-ci à leur obligation de diligence. Les sociétés [16] et la SA [16], sans la contester explicitement, ne reconnaissent pas la faute reprochée à leurs assurés dans la mesure où en partie II-4- de leurs conclusions, elles évoquent “une éventuelle faute du conseil si toutefois elle était avérée”, mettant ainsi en doute l’existence d’un manquement pouvant donner lieu à mise en cause de la responsabilité des conseils de la société [13]. Or, il résulte bien de l’ordonnance susdite que “le maintien du dossier dans l’attente de la fixation de l’affaire ne prive pas les parties de la maîtrise de la procédure et ne les dispense pas d’accomplir des diligences pour faire avancer l’affaire et faire obstacle à l’acquisition de la péremption de l’instance”.

Force est d’en déduire que la péremption de l’instance d’appel prononcée par la dite ordonnance au préjudice de la société [13] résulte d’un défaut de diligence de Me [P] [B], assisté de Me [X] [W].

Aussi, une faute de Me [P] [B] et de Me [X] [W] est établie et leur responsabilité sera engagée à ce titre.

Sur la perte de chance

Pour déterminer l’existence d’un préjudice en lien de causalité avec la faute commise par l’avocat, il convient d’apprécier la chance qu’avait le demandeur d’obtenir la réformation du jugement attaqué, en reconstituant fictivement les débats qui auraient pu avoir lieu devant les juges du second degré. Il n’y a aucun préjudice certain s’il n’existe pas une perte de chance sérieuse.

Il revient alors au demandeur victime de la péremption de l’ instance d’appel de rapporter la preuve de cette perte d’une chance d’obtenir la réformation du jugement attaqué.

Le Tribunal de Commerce de NICE a condamné la société [13] à payer la commission due à Mme [C], créance cédée à la SAS [Y] [H] [12] au motif que l’opération de vente du bien sis à SAINT RAPHAEL a été l’unique opération réalisée dans le cadre du contrat liant la société [13] et Mme [C], et qu’à ce titre, elle ne saurait remplir les conditions d’habitude spécifiées à l’article 1er de la loi HOGUET, qu’une commission de saurait donc être interdite dans le cadre d’une telle situation ; qu’en outre, la société [13] ne saurait reprocher à Mme [C] sa propre défaillance dans la demande de son habilitation auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) de NICE, rejetant ainsi le moyen invoqué par la société [13] selon lequel le contrat conclu entre elle et Mme [C] était nul car il s’agissait d’un contrat de mandat d’agent commercial immobilier tel que qualifié par le dit Tribunal de Commerce de NICE dans son ordonnance de référé du 27 juin 2017, et qu’exerçant une activité de mandataire immobilier, Mme [C] était soumise aux exigences de la loi HOGUET qui sont d’ordre public, qu’elle exerçait donc illégalement cette activité faute autorisation en ce sens visée par le Préfet, lequel exercice illégal de cette profession emporte privation de tout droit à rémunération.

Dans ses conclusions en appel, la société [13] réitérait sa demande de débouté la SAS [10] au motif que Mme [C] avait perdu tout droit à rémunération en raison de la nullité du contrat signé entre elle et la société [13], faute pour Mme [C] de s’être soumise aux obligations de la loi HUGUET imposant d’être habilitée à exercer toute activité visée à l’article 1er de la dite loi.

La Loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite loi “HOGUET”, réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, est d’ordre public. Son application ne dépend pas du titre, à savoir la dénomination donnée au contrat ou par l’agent à l’activité qu’il déclare exercer, mais de l’activité pratiquée de manière habituelle par l’agent.

Cet article 1er prévoit : “Les dispositions de la présente loi s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à :

1° L’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ;

2° L’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ;

3° La cession d’un cheptel mort ou vif ;

4° La souscription, l’achat, la vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières ou de sociétés d’habitat participatif donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;

5° L’achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l’actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ;

6° La gestion immobilière ;

7° A l’exclusion des publications par voie de presse, la vente de listes ou de fichiers relatifs à l’achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis, ou à la vente de fonds de commerce ;

8° La conclusion de tout contrat de jouissance d’immeuble à temps partagé régi par les articles L. 121-60 et suivants du code de la consommation ;

9° L’exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.”

Il en résulte que la loi HOGUET s’applique, peu important la volonté des parties, à toute activité habituelle d’entremise concernant l’achat ou la vente d’immeuble appartenant à autrui, notamment l’activité d’apport d’affaire, sauf à démontrer que cette activité n’est pas habituelle.

L’habitude est établie dès l’instant où il y a répétition dans le temps de deux ou plusieurs opérations d’entremise visées par l’article 1er de la loi (sachant qu’il n’y a pas de critère précis du temps qui doit s’écouler entre les deux entremises), quand bien même ces actes ne relèveraient pas de l’activité professionnelle principale de la personne en cause.

Cette même loi exige alors en ses article 3 et 4 que les personnes exerçant une activité mentionnée à l’article 1er, doivent être titulaires d’une carte professionnelle ou être habilitées par un titulaire de carte professionnelle.

À défaut de respect des obligations prévues par la loi HOGUET, des sanctions pénales ou administratives existent, mais également des sanctions civiles, comme la perte pour la personne de tout droit à rémunération.

S’agissant de l’activité exercée par Mme [C] en lien avec l’agence [13], il ressort des conclusions de Mme [C] devant la cour d’appel qu’elle aurait soutenu qu’elle intervenait en tant que prestataire de service “apporteur d’affaires” ou consultante ponctuelle, alors que dans ses conclusions d’appel, la société [13] affirmait que Mme [C] exerçait la profession d’agent commercial immobilier ou de mandataire immobilier.

Toutes ces activités, en cas d’exercice habituel, sont soumises à la loi HOGUET en ce qu’elles correspondent toutes aux critères de la définition posée par l’article 1er de cette loi. Par ailleurs, le contrat conclu entre la demanderesse et Mme [C] le 28 mars 2016 intitulé “CONTRAT DE PRESTATION DE SERVICES” a pour objet selon l’article 1er du dit contrat “La recherche de vendeurs, acheteurs, bailleurs/propriétaires, et locataires/clients pour le compte de la société [13]. Il/elle s’efforce d’obtenir la signature du compromis de vente et de contrats de location, de rechercher et d’accompagner les clients qu’ils soient vendeurs, acheteurs, bailleurs ou locataires jusqu’à la conclusion des compromis de vente ou des contrats de location que la société [13] signera”. Cet objet vise bien une activité d’entremise concernant l’achat ou la vente d’immeuble appartenant à autrui, notamment l’activité d’apport d’affaire, mais également l’activité d’entremise en vue de la location d’un immeuble. Au regard de ces éléments, il y aurait eu une forte chance que la Cour d’Appel retienne que l’activité de Mme [C] correspondait à la définition posée à l’article 1er de la loi HOGUET.

S’agissant du caractère habituel ou non de cette activité, bien que le tribunal de Commerce de NICE ait exclu les conditions d’habitude spécifiées à l’article 1er de la loi HOGUET, au motif que “ce contrat a été signé pour réussir cette vente” du bien sis à SAINT RAPHAEL et que ”en tout état de cause, cette opération a été l’unique réalisée dans ce cadre et à ce titre”, d’autres éléments versés au dossier présenté au Tribunal de Commerce de NICE et dans le cadre de l’instance d’appel plaident en faveur d’une activité habituelle comme le fait que :

— Mme [C] exerçait cette activité dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée selon l’article 7 du contrat signé le 28 mars 2016, cadre juridique qui n’apparaît pas nécessaire dans l’hypothèse aurait été envisagé l’apport d’une unique affaire par Mme [C] au profit de l ‘agence [13],

— l’objet de ce contrat ne visait pas uniquement à une entremise pour la vente du bien sis à [Localité 18] puisque ce contrat contient une mission d’entreprise d’ordre général pour la vente, l’acquisition ou la mise en location de biens immobiliers, ce caractère général ressortant de l’emploi du pluriel concernant les termes “vendeurs, acheteurs, bailleurs/propriétaires, et locataires/clients” figurant à l’article 1er du contrat,

— au regard des échanges de courriels entre elle et l’agence [13] (pièce 14-23) produits en 1ère instance et en appel, il apparaît que pendant les huit mois de durée d’application du dit contrat de “prestation de service”, les recherches de vendeurs, d’acheteurs, de bailleurs ou de locataires réalisées par Mme [C] ne se sont pas limitées au seul bien vendu à [Localité 18] ni aux seuls clients ayant acquis le dit bien, puisqu’il ressort des dits courriels qu’elle a réalisé des recherches pour la location ou la vente des biens suivants : un appartement dans une résidence [Adresse 19] au [Adresse 7] [Localité 11], un appartement dans un immeuble NICE Premier A [Adresse 5] – France, un appartement dans un immeuble dans le domaine CALIFORNIE [Adresse 2], une HA villa [Adresse 17] [Localité 11], un appartement C leca [Adresse 7].

De sorte que sera retenu qu’existait une possibilité sérieuse pour la Cour d’appel de retenir que Mme [C] exerçant une activité habituelle d’entremise dans le domaine de la vente ou de la gestion immobilière avait obligation de se soumettre aux obligations de la loi HOGUET.

Dans cette hypothèse, concernant les démarches à réaliser pour que Mme [C] exerce son activité conformément aux exigences de la loi HOGUET, à défaut d’être titulaire d’une carte professionnelle d’agent immobilier, l’agent qui travaille, comme Mme [C], de manière indépendante pour le compte d’un agent immobilier, à savoir la société [13], doit être titulaire d’une attestation d’habilitation délivrée par la Préfecture. Il n’est pas contesté que Mme [C] n’a jamais été habilitée par la Préfecture à la demande de l’agence [13].

S’agissant de la maxime selon laquelle “nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude” retenue par le Tribunal Commercial de NICE, qui empêcherait la société [13] d’invoquer la nullité du contrat, s’il est vrai que la demande de délivrance d’attestation qui se fait auprès de la CCI doit être réalisée par l’agent immobilier pour le compte duquel agit l’agent indépendant, la condition préalable à la délivrance de cette attestation, est une inscription de l’agent indépendant au RCS et cette inscription lui incombe et non à l’agent mandant immobilier lui-même. Dès lors, outre le fait qu’il n’est pas certain que l’effet d’une loi d’ordre public puisse être écarté par l’invocation de cette maxime, existe également une possibilité que la Cour d’Appel retienne que Mme [C] exerçait illégalement l’activité d’agent commercial immobilier ou d’apporteur d’affaires immobilières faute de s’être conformée aux exigences de la loi HOGUET car elle n’avait fait aucune démarche pour s’inscrire au RCS, participant ainsi par son propre manquement à l’illégalité de la situation. Aussi, il n’est pas certain que la Cour d’Appel aurait considéré que l’exercice illégal de cette activité incombait au seul manquement de la société [13] et que le fait que la société [13] ne démontre pas avoir sollicité la dite habilitation neutralise toute sanction possible à l’encontre de Mme [C].

Or, en cas d’exercice illégal de cette activité, l’agent indépendant est susceptible d’encourir des sanctions civiles comme la privation de tout droit à prétendre à ses commissions auprès du mandataire pour lequel il exerce son activité, de sorte que dans le cadre de l’appel formé contre le jugement du Tribunal de Commerce de NICE, la société [13] avait des chances de voir le dit jugement réformé en sa faveur, à savoir un débouté de la SAS [10] de sa demande en paiement de la créance cédée par Mme [C] et trouvant son origine dans une commission due à cette dernière au titre de la vente du bien immobilier sis à SAINT-RAPHAEL conclue dans le cadre d’une activité illégale.

Ressort de ces éléments qu’en raison de la péremption de son action devant la Cour d’Appel d’AIX-EN-PROVENCE, la société [13] a perdu une chance conséquente évaluée à hauteur de 75% de voir le jugement du Tribunal de Commerce de NICE réformé en sa faveur et de conserver les sommes versées à Mme [C] en application des condamnations prononcées par le dit jugement.

Le jugement du Tribunal de Commerce de NICE a condamné la société [13] a payé à la SAS [10] la somme de 75.000 € au principal.

Sur le montant des droits de plaidoieries, le coût de l’assignation et de la signification, ceux-ci relèvent des dépens du procès, lesquels sont en application de l’article 696 du CPC à la charge de la partie succombante sauf pour le juge à y déroger.

Dans la mesure où existe pour la société [13] une perte de chance conséquente de gagner son procès en appel, existe pour elle une perte de chance conséquente de voir Mme [C] condamnée au paiement des entiers dépens en tant que partie succombante. Dès lors, il n’y a pas lieu d’exclure le montant des droits de plaidoiries, le coût de l’assignation et de la signification de l’assiette servant au calcul de la perte de chance à indemniser.

En conséquence, cette assiette s’élève bien à la somme de 82.192,82 €, à laquelle il convient d’appliquer le pourcentage retenu de 75%. Sera donc allouée à la société [13] la somme de 61.644,61 € au titre de la perte de chance.

Sur la demande de faire courir les intérêts au taux légal à compter du 1er février 2022 :

Résulte de l’article 1231-7 du Code civil que “la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement”.

La somme allouée ayant un caractère indemnitaire, en l’absence d’élément justifiant d’en disposer autrement, la demande de faire courir les intérêts à compter de la mise en demeure sera rejetée, de sorte que la somme allouée portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais du procès :

La société [16] et la SA [16], parties succombantes, seront condamnées solidairement aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Au regard de la solution du litige, de la situation des parties et de l’équité, elles seront également condamnées solidairement à payer à la société [13] une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La société [16] et la SA [16] seront déboutées de leur demande de distraction des dépens au profit de Maître Elise CADORET et de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision sera assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement la société [16] et la SA [16] à payer à la société [13] la somme de 61.644,61 € avec intérêts au taux légal à compter de ce jugement, au titre de la perte de chance ;

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

CONDAMNE solidairement la société [16] et la SA [16] aux entiers dépens ;

CONDAMNE solidairement la société [16] et la SA [16] à payer à la société [13] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société [16] et la SA [16] de leurs demandes de distraction des dépens au profit de M^e Elise CADORET et de leur demande formée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La Greffière, La Présidente,